【正文】 費(fèi) 1 前期綜合費(fèi) 用 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地勘、 報(bào)建等 二 土建安裝工 程 1 主體工程 ㎡ 2 裝修工程 3 設(shè)備購(gòu)置及 安裝 電梯、中央空調(diào)等 4 輔助工程 綠化停車場(chǎng)、場(chǎng)地硬 化 三 基本運(yùn)營(yíng)購(gòu) 置費(fèi) 廚房、客房會(huì)議室配 套裝備 四 強(qiáng)制性設(shè)施建安工程 防雷、消防、垃圾中轉(zhuǎn)站 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 含試運(yùn)行費(fèi)用 七 建設(shè)單位管理費(fèi) 八 流動(dòng)資金 ▲ 總投資 ▲ 固定資產(chǎn) 填表： 表 森林住宅小區(qū)投資估算表 序號(hào) 投資項(xiàng)目 單位 數(shù)量 費(fèi)用金額（萬(wàn)元） 構(gòu)成比例 （ %） 備注 一 1 前期綜合費(fèi) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地 勘報(bào)建等 二 土建工程 93 1 主體工程 ㎡ ① 1樓（多層） ㎡ 2樓（高層） ㎡ 3樓（高層） ㎡ 2 裝修工程 3 設(shè)備測(cè)量及安裝 4 輔助工程 綠化、環(huán)形道路 三 售樓管理費(fèi) 067 四 強(qiáng)制性建類工程 消防、防雷、垃圾中轉(zhuǎn)站 五 不價(jià)預(yù)備費(fèi) 六 流動(dòng)資金 ▲ 總投資 100 ▲ 回走資產(chǎn) 167。 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入包括酒店長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入和住宅小區(qū)房地產(chǎn)短效收入。 利潤(rùn)測(cè)算 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利用簡(jiǎn)易算術(shù)法，實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中利潤(rùn)結(jié)果影響因素很多，除了經(jīng)營(yíng)者管理水平外，更多的是來(lái)自客觀方面的影響，因此，測(cè)算結(jié)果僅供經(jīng)營(yíng)者參考。 投資風(fēng)險(xiǎn)與控制 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自融資、市場(chǎng)、產(chǎn)品價(jià)格等主要方面。 167。 產(chǎn)品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 作為三星級(jí)飯店，間房晝夜預(yù)期價(jià)位 280元，應(yīng)該是中度偏下水平，但實(shí)際運(yùn)作中將面對(duì)各個(gè)旅游景區(qū)客源分流的壓力，自助游中低收入人群的消費(fèi)承受能力的影響。 建設(shè)規(guī)模 總用地 。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 720xx 間次（開房率平均 73％） 61000 人次 167。 二級(jí)機(jī)構(gòu)設(shè)客房部、餐飲部、公關(guān)管理部。 工資水平人均 120xx元 /年，實(shí)行定額加績(jī)工資制。 總成本酒店 萬(wàn)元，住宅小區(qū) 萬(wàn)元。 167。項(xiàng)目建設(shè)的“軟”、“硬”條件優(yōu)越。 建議 加快行政審批 項(xiàng)目涉及的行政審批事項(xiàng)較多，投資者 應(yīng)盡快完善相關(guān)報(bào)批資料。 優(yōu)化建設(shè)方案 在堅(jiān)持原設(shè)計(jì)方案，保證三星級(jí)酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，進(jìn)一步優(yōu)化建設(shè)方案。 。 搶抓機(jī)遇 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 充分利用當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策的時(shí)差，抓住西漢“高速公路通車、引漢 濟(jì)渭”南水北調(diào)工程開工。 強(qiáng)化融資工作 資金支持是本項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，企業(yè)自籌和申請(qǐng)銀行貸款工作同時(shí)進(jìn)行。項(xiàng)目有較高的可行性。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 本項(xiàng)目選擇在欠發(fā)達(dá)地區(qū)同時(shí)又是極具發(fā)展前景的地區(qū)建設(shè)是投資業(yè)主戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)。 所得稅酒店 萬(wàn)元，住宅小區(qū) 萬(wàn)元。 167。員工 46 人，其中合同員工 30人。 167。 總建筑面積 ㎡。 盡可能使淡季變平，平季轉(zhuǎn)旺，旺季保滿。住宅市場(chǎng)看好，關(guān)鍵取決銷售樓盤總用時(shí)。對(duì)投資收益起著決定性作用。 投資回收期測(cè)算 酒店靜態(tài)投資回收期 項(xiàng)目總投資 投資回收期 = （年凈利潤(rùn) 15％法定計(jì)提基金） +年折舊費(fèi) = （ ） + = 住宅小區(qū)投資回收期 （年） 動(dòng)態(tài)投資回收期（酒店） 表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 時(shí)期 年份 負(fù)荷 （ %） 現(xiàn)金流入 現(xiàn) 金 流 出 凈 現(xiàn) 金 流 量 累計(jì)現(xiàn)金流量 合計(jì) 經(jīng)營(yíng) 收 入 提取 折舊 合計(jì) 建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)成本 貸款利息 所得稅 建設(shè)期 20xx 0 20xx 0 20xx 25 試營(yíng)期 20xx 60 20xx 90 達(dá)數(shù)期 20xx 100 20xx 100 20xx 100 說(shuō)明：根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭Y優(yōu)惠政策，所得稅免三年減半兩年。 成本費(fèi)用 成本費(fèi)用相關(guān)參數(shù)來(lái)源于業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)和向有關(guān)部寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 門的咨詢，由于市場(chǎng)調(diào)價(jià)的變數(shù)較多，本分析僅供經(jīng)營(yíng)者參考。 投資用款進(jìn)度 20xx 年度 810 萬(wàn)元， 20xx 年 4 月至 12月 3410 萬(wàn)元， 20xx年 5 月至 20xx 年 8 月 。詳見(jiàn)附表： 表 工 程 內(nèi) 容 20xx 年度 20xx 年度 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 工程 前期準(zhǔn) 備 辦理 項(xiàng)目備 案 工程 地質(zhì)勘 察 二土建 主體工程 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 結(jié)構(gòu) 封頂 安裝及裝飾工程 輔助工程 停車場(chǎng) 綠化工程 竣工驗(yàn)收 交付使用 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 第七章 投資估算與資金籌措 167。整體工 期 20 個(gè)月，實(shí)際施工工期 18 個(gè)月。臨時(shí)堆放場(chǎng)應(yīng)加護(hù)坎四周修挖臨時(shí)導(dǎo)流渠以利雨水排放。 （ 3）施工機(jī)械、車輛、其他附助設(shè)備采取集中地點(diǎn)清洗，廢水統(tǒng)一收集，懸浮油污匯入收集池集中回收處理。 廢水 施工廢水 施工廢水主要來(lái)源于沙石料清洗，混泥土燒筑、養(yǎng)護(hù)、灌漿、車輛沖 洗，砌塊加濕等生產(chǎn)工序。生活寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 垃圾可通過(guò)內(nèi)部清理集中交環(huán)衛(wèi)公司運(yùn)至中轉(zhuǎn)站，再批次運(yùn)往縣 城垃圾處理場(chǎng)。預(yù)防措施：施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置封閉防護(hù)圍欄，必要時(shí)進(jìn)行灑水清掃，以減輕施工揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境的影響。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 固體廢物主要是在 施工期和運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾。 主要生態(tài)影響 地理地貌影響 項(xiàng)目建設(shè)占地 平方米，改變了局部小區(qū)域地理地貌影響地理?xiàng)l件和自然地貌。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 第五章 環(huán)境影響及防治措施 167。 給排水 水源采用市政自來(lái)水，給水采用生活、消防合用低壓供水系統(tǒng)；室外污水經(jīng)排水管道匯集至化糞池，室外雨水采用有組織排水，暴雨強(qiáng)度為 ㎡設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 P=3 年雨水經(jīng)水口收集，通過(guò)室外重力流雨水管道排入市政雨水管道，屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)、暴雨強(qiáng)度為 94 ㎜ /n?？照{(diào)水為異程式雙管系統(tǒng)， 冬季供回水溫度 60176。 167。 （ 2）防雷及接地系統(tǒng)：按二類防雷建筑設(shè)計(jì)，全樓作總等電位連接，建筑物內(nèi) PE 線，電纜金屬外皮、金屬保護(hù)管，所以豎向金屬管道上下端及防雷引下線均與總等電位連接端子箱可靠連接；弱點(diǎn)設(shè)備及室外設(shè)備控制箱安裝 SPD元件以防感應(yīng)雷和雷電沖擊；采用強(qiáng)弱電及防雷聯(lián)合接地，接 地電阻要求不大于 1 歐。裙樓為十字交叉基礎(chǔ)，抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)地震分組屬第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 設(shè)計(jì)特征周期為；主體主樓部分為框剪，部分結(jié)構(gòu)為框 架。 主 面 主樓為干凈的矩形體，通過(guò)墻面的凹凸變化和虛實(shí)對(duì)比形成若干層次。住宅群修建環(huán)形道路。 以上分析可以看出本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)遇大于弱勢(shì)與威脅，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)抓住當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)勢(shì)推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短、廣辟客源、強(qiáng)化管理，打造當(dāng)?shù)芈糜谓哟髽I(yè)龍頭，創(chuàng)出旅游接待精品，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步做出積極的貢獻(xiàn)。 弱勢(shì)與威脅 雖然寧陜縣以及城關(guān)鎮(zhèn)和縣級(jí)相關(guān)部門對(duì)旅游強(qiáng)縣戰(zhàn)略有了較深的共識(shí)，但當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)特別是酒 店業(yè)起步晚，對(duì)旅游接待業(yè)的基本定位，策略引導(dǎo)，科學(xué)布局，激勵(lì)機(jī)制等仍需要一個(gè)實(shí)踐過(guò)程。 3． 2． 5 秦嶺森林大酒 店區(qū)位優(yōu)勢(shì)將隨著“西漢”高速公路等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建成愈來(lái)愈明顯，這片待開發(fā)的熱土即將融