【正文】 10%0+10%+20%銷售價格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤，而可變成本的影響相對比較弱。表28：單一變量動態(tài)敏感分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案10201銷售價格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754從此表可以看出，銷售面積的變動對本項目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，所以在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。從以上兩表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)，成本投資則不會捉襟見肘。風險分析與對策一、市場風險分析從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結構供過于求的情況，市場有效需求不足。本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房價每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相當于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。二、經(jīng)營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務工作。三、金融財務風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。附 表附表1：主要經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項目設計參數(shù)1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積商業(yè)用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米103420436060004780㎡不計建筑面積Ⅱ經(jīng)濟數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元31723 其中：財務費用萬元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬元31723其中：資本金借款預售房款自有資金萬元萬元萬元萬元200080001328184424經(jīng)營收入萬元397505經(jīng)營成本萬元286596經(jīng)營費用萬元30647應交稅金萬元4365其中：營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元216539718038利潤總額萬元54659稅后利潤萬元366210可分配利潤萬元3002Ⅲ財務評價指標1投資利潤率%2投資凈利潤率%4投資利稅率%5資本金凈利潤率%6全部投資內部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產(chǎn)投資長期借款償還期年4建設期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2：項目總投資估算表 單位：萬元序號項目合計2004200520062007一開發(fā)建設投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本286591581011428135368土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑工程安裝費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用其他費用不可預見費用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產(chǎn)開發(fā)費用30646321159882391銷售費用管理費用財務費用9948431227465167432336391396404461662223二經(jīng)營資金三項目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081銷售收入3975017295158226633可銷售面積（平方米）平均售價（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營稅金及附加2165952870343營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加196813859865612679155243122293土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個產(chǎn)品銷售比例的加權平均附表4：土地增值稅估算表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項目開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081總投資3172316442125872235459經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務費用財務費用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措3172316442125872235459資本金預售收入租金收入其他收入自有資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資長期借款經(jīng)營資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081經(jīng)營收入3975017295158226633銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費用3172315710118164197開發(fā)成本開發(fā)費用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤總額5465460297820276彌補前年度虧損7應繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤33623081196135810盈余公積66055360245法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤253188912可供投資者分配利潤2531636111313應付利潤A方B方C方14年末未分配利潤25318893002注：成本費用按銷售金額比例各期分攤。附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計凈現(xiàn)值1494713541554859