【導(dǎo)讀】本報(bào)告所陳述的對象為*****酒店***，以下簡稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級旅游目的地。監(jiān)測評價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未。立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。

　　

【正文】 額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以 下開支： 可行性研究報(bào)告 第 42 頁 ****有限公司 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險(xiǎn)、獎金、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險(xiǎn)的費(fèi)用； ＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用； ＊ 辦公費(fèi)； ＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用； ＊ 其它管理開支。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營與核算 由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。分配客源時(shí)要遵照市場規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營情 況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 （ 2）業(yè)主入住管理 A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3 月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒可行性研究報(bào)告 第 43 頁 ****有限公司 店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。 B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出 所獲贈免費(fèi) 入住期部分按當(dāng)日客房價(jià)的折扣價(jià)支付房租。 C、業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定 房間的傳真或 Email 中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的 7 日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過 1 日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過 30 天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入 住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果 給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。 可行性研究報(bào)告 第 44 頁 ****有限公司 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運(yùn)管理制度。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價(jià)格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。 四、客房 委托經(jīng)營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會計(jì)年度。 業(yè)主的客房委托 經(jīng)營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為 30 年，可行性研究報(bào)告 第 45 頁 ****有限公司 每一簽約期限為 5 年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費(fèi)用。不參與酒店利潤分配。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi) 容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時(shí)間為 3 年。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。（ 50元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個(gè)月的，按日計(jì)算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ) 充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。 年終本類客房按實(shí)際 客房營業(yè)收入的 40%加權(quán)分配。 在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（ 50 元 /㎡ *月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主 應(yīng)于本會計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。 可行性研究報(bào)告 第 46 頁 ****有限公司 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時(shí)間為 3 年。 酒 店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 業(yè)主每年可獲贈 21 間 *夜（按 酒店 平 季 4 月至 9 月 平日的 21 分計(jì) ）的 客 房自用。 完全投資型 客戶所獲贈免費(fèi) 入住期 按周計(jì)算（ 7 間 *夜 /次 ） 自用超出 21 分 者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤中抵扣。 一年內(nèi)自用不足 21 分 者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營年度。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi) 用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。 五、委托經(jīng)營管理收入分配方案 酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。 可行性研究報(bào)告 第 47 頁 ****有限公司 分配的時(shí)間以會計(jì)年度為計(jì)算單位。從天域度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計(jì)年度為一分配年度。 年終時(shí)，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的 分類開房率系數(shù) 。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計(jì) 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計(jì) 分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。 d 分類開房率系數(shù) ：在一個(gè)會計(jì)年度中某類客房實(shí)際開房率與總開房率的比值； 業(yè)主分 配 公式： B 方案：部分自用型 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分 配 收入＝酒店客房 本 年度總收入 [B 方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。 所有 B 方案物業(yè)總價(jià)值 ） X 該客房的有效委托時(shí)間系數(shù) X B 方案 客房 開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費(fèi)用 C 方案：完全投資型 可行性研究報(bào)告 第 48 頁 ****有限公司 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值 247。 所有 C 方案物業(yè)總價(jià)值） X C 方案 客房 開房率系 數(shù)。 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須 向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料： 、復(fù)印件， 、復(fù)印件， ； ； ， 可行性研究報(bào)告 第 49 頁 ****有限公司 。 3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲備賬項(xiàng)自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 5． 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 6． 有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有 結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時(shí)，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 可行性研究報(bào)告 第 50 頁 ****有限公司 ● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家 ● 三亞首家“ Beach condo”主題的濱海度假公寓 ● 開創(chuàng) 三亞度假物業(yè)小戶型先河 ● 時(shí)尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的 ● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生 —— 天澤海韻，演繹經(jīng)典 2 賣點(diǎn)整合 ● 海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩 ● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì) 超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀 ● 三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計(jì) ● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù) 3 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠 2% 可行性研究報(bào)告 第 51 頁 ****有限公司 ● 試銷期購買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% ● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。 4 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 銷 售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括 形象與品牌的推廣效果 、公關(guān)效果 、 銷售進(jìn)度 和 資金回籠計(jì)劃 。 這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚 Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地 POP上。施工隊(duì)伍進(jìn)場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。 可行性研究報(bào)告 第 52 頁 ****有限公司 2 現(xiàn)場廣告牌的制作 內(nèi)容：項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯(lián)系電話。 色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語言，烘托銷售氣氛。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165