【導(dǎo)讀】HDT國際科技產(chǎn)業(yè)園項目。HDT科技（北京）有限公司。（三）興辦針對某國或某地區(qū)的企業(yè)孵化器和科技合作園................23. （二）國際化招商網(wǎng)

　　

【正文】 園區(qū)雙重稅收優(yōu)惠政策。隨著國家對京津冀地區(qū)的戰(zhàn)略定位，在該經(jīng)濟(jì)區(qū)域處于龍頭 位置的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北京市已經(jīng)將其列為北京市三個重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，未來北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將在政府的支持下飛速發(fā)展。北京開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)超過千家，投資總額超過 50 億美元。其中三資企業(yè)投資額占 75%以上，高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 80%以上。諾基亞、奔馳、寶馬、可口可樂、通用電氣、施耐德、拜耳藥業(yè)、松下電器等世界 500 強(qiáng)企業(yè)近 50 家在開發(fā)區(qū)投資建廠。在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)各級政府、部門的大力支持下， HDT 國際企業(yè)孵化器、經(jīng)開創(chuàng)業(yè)園、北工大軟件園等一系列創(chuàng)業(yè)基地相繼建 22 設(shè)，開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)孵化體系已初見規(guī) 模。 2021 年 4 月北京市政府按照國務(wù)院批復(fù)，正式批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū) 24 平方公里，使開發(fā)區(qū)總面積由一期的 15 平方公里增至 40 平方公里，為更多企業(yè)入住開發(fā)區(qū)提供了空間保證。 隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與持續(xù)發(fā)展日益成為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展所面臨的核心問題。孵化器作為中小型科技企業(yè)生存與發(fā)展的重要平臺，其快速健康的發(fā)展，將會為區(qū)域創(chuàng)新與發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。開發(fā)區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)對 HDT 建設(shè)國際孵化器給予了有力的政策支持，這些必將為 HDT 國際科技產(chǎn)業(yè)園在開發(fā)區(qū)的發(fā)展壯大創(chuàng)造良好的條件。 （二）國際企業(yè)孵化器 建設(shè)是 HDT 二次創(chuàng)業(yè)的核心內(nèi)容 為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、科技國際化和加入世貿(mào)易組織的新形勢，我國正在更大范圍，更廣領(lǐng)域和更高層次上參與國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和競爭，充分利用國際國內(nèi)兩個市場，優(yōu)化資源配置，拓展發(fā)展空間，以開放促改革促發(fā)展。 15 年來，我國高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和企業(yè)孵化器事業(yè)蓬勃發(fā)展，不僅成為我國高新技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展基地，也是我國對外合作和開放的窗口，已在國際上有一定影響和地位。在新形勢下，企業(yè)孵化器國際化工作面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，而實(shí)施 “引進(jìn)來和走出去戰(zhàn)略 ”是當(dāng)前重要任務(wù)，為二次創(chuàng)業(yè)的核心內(nèi)容之一。 HDT 經(jīng)過四年 的發(fā)展，在園區(qū)服務(wù)體系與專業(yè)化平臺的建設(shè)上取得了長足的進(jìn)步，但HDT 管理團(tuán)隊清醒的意識到，只有不斷的 完善自身的孵化功能，提高服務(wù)質(zhì)量和國際化服務(wù)水平 ， 認(rèn)真借鑒國外創(chuàng)辦企業(yè)孵化器的成功經(jīng)驗，借助境外孵化機(jī)構(gòu)的服務(wù)， 來推動 HDT 園區(qū)服務(wù)體系的國際化，將海外的中小型科技企業(yè)引入中國，為開發(fā)區(qū)乃至整個中國的技術(shù)創(chuàng)新注入新的活力，使 HDT 成為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與技術(shù)創(chuàng)新最重要的推動力之一；同時，也為推動我國孵化器行業(yè)的國際化，提升中國孵化器在國際合作中的地位作出貢獻(xiàn)。 第四章 市場分析與招商策略 一、國際企業(yè)孵化器的 類型 近 三 年已開始出現(xiàn)外國在我國獨(dú)辦和合辦企業(yè)孵化器和科技合作園。 與此 同時，我國有的城市、高新區(qū)和高等院校興辦針對某國和某地區(qū)的企業(yè)孵化器和科技合作園 ， 有的雖叫科技合作園或科技工業(yè)園，但實(shí)屬孵化和產(chǎn)業(yè)化性質(zhì)。 23 （一） 外國在華獨(dú)辦的企業(yè)孵化器 目前有韓國在北京獨(dú)辦的兩家企業(yè)孵化器，都是韓國政府通過不同方式支持興辦的。一家是韓國軟件振興院辦的韓國 IT 發(fā)展中心，也是該院北京代表處，是其發(fā)展中國市場的一個立足點(diǎn)，也是探索建立兩國軟件領(lǐng)域合作的一種模式，推動韓國軟件在中國的發(fā)展，現(xiàn)進(jìn)駐有 20 余家韓國企業(yè)。一 家是韓國科學(xué)技術(shù)院在望京創(chuàng)業(yè)園設(shè)立的孵化器 “北京喜安科高技術(shù)有限公司 ”，作為該院畢業(yè)企業(yè)和挑選的高科技項目的代理，在華發(fā)展孵化，進(jìn)駐的主要是韓國信息通訊、環(huán)保工程、生物工程和半導(dǎo)體材料等 19 個項目。韓國政府投資介入孵化器主要是在北京，是獨(dú)資形式，主要進(jìn)駐的行業(yè)是韓國自身的強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè) —— IT 產(chǎn)業(yè)。這種孵化器實(shí)際上也起著與中國聯(lián)絡(luò)的窗口作用。 （ 二 ）與外國合辦的企業(yè)孵化器和科技合作園 目前主要是我國與俄國和東歐國家合辦的企業(yè)孵化器和科技合作園，是在我國高新區(qū)的基礎(chǔ)上，以我為主合辦的。雙方合作對象各 異，有的是根據(jù)地方政府合作協(xié)議建立的，如山東省與烏克蘭教育與科技部科技合作協(xié)議創(chuàng)辦，在濟(jì)南高新區(qū)內(nèi)的 “濟(jì)南中烏高科技合作園 ”。有的是高新區(qū)或創(chuàng)業(yè)中心出面建立的，如洛陽高新區(qū)與俄羅斯科學(xué)院遠(yuǎn)東分院、西伯利亞分院、遠(yuǎn)東國立大學(xué)合作建立 “洛陽中俄科技工業(yè)園 ”。 有的是企業(yè)出面建立的，如 “浙江省巨化中俄科技合作園 ”；這是我國科技部支持的對俄合作基地之一，唯一以企業(yè)為主體創(chuàng)建的中外科技合作園。 2021 年 4 月美國專家企業(yè)家協(xié)會會長、美國總統(tǒng)工商業(yè)委員會委員吳國發(fā)博士與天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在靜?？h共建 “環(huán)球科技園 ”，主要由他 投資領(lǐng)辦綜合性高新技術(shù)研究、孵化、開發(fā)和發(fā)展基地，吸引美國和其他國家高級人才，特別是華人落戶天津創(chuàng)業(yè)，同時還將建博士后工作站。 （ 三 ）興辦針對某國或某地區(qū)的企業(yè)孵化器和科技合作園 我國一些省份和高新區(qū)利用當(dāng)?shù)氐娜瞬藕偷赜騼?yōu)勢，自己興辦針對某國或某地區(qū)的企業(yè)孵化器和科技合作園，以吸引其人才和技術(shù)，進(jìn)行孵化、合作研發(fā)，在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行產(chǎn)業(yè)化，而并不是與對方某個單位合辦的。目前主要還是針對俄羅斯、韓國和日本。如黑龍江依托于哈爾濱工業(yè)大學(xué)建立的 “黑龍江中俄科技合作及產(chǎn)業(yè)化中心 ”；在煙臺 APEC 科技 工業(yè)園區(qū)建立的 “煙臺中俄高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化合作示范基地 ”，以上二個均屬我國科技部支持的對俄合作基地。 清華大學(xué)科技園近兩年到韓國、日本訪問、招商，根據(jù)這兩個國家在亞洲金融風(fēng)暴后注 24 意扶持中小企業(yè)的趨勢，以及對清華科技園創(chuàng)新環(huán)境的極大興趣，清華大學(xué)決定在科技園創(chuàng)新大廈內(nèi)劃出一層作為韓國和日本兩個孵化器，為此建立一套適合于這兩個國家需求的孵化服務(wù)和文化氛圍。 二、國際企業(yè)孵化器建設(shè)的意義 不論我國與外國在華合辦的企業(yè)孵化器和科技合作園，或我國自己興辦針對某國或某地區(qū)的企業(yè)孵化器和科技合作園，以及外國在華獨(dú)辦的企業(yè)孵化 器，從宏觀和戰(zhàn)略上看對我都是 “利大于弊 ”，是我國實(shí)施 “引進(jìn)來和走出去戰(zhàn)略 ”的一個組成部分，對此種國際化的工作應(yīng)加以鼓勵和引導(dǎo)，也可以為我國 中小企業(yè) “走出去 ”積累一定的經(jīng)驗 。 要盡量發(fā)揮我國在高新區(qū)和企業(yè)孵化器已建立起來的機(jī)制優(yōu)勢，進(jìn)一步加強(qiáng)軟件建設(shè)的服務(wù)，發(fā)揮對外合作的集聚和輻射效應(yīng)，按我所需，為我所用，取得互利、互補(bǔ)的雙贏效果。政府應(yīng)突出創(chuàng)造環(huán)境和指導(dǎo)作用，在國際合作中加以支持和牽線搭橋， 并 按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由高新區(qū)、企業(yè)孵化器、企業(yè)和院校直接對外建立合作關(guān)系 ， 要發(fā)揮行業(yè)組織和網(wǎng)絡(luò)在交流經(jīng)驗、 研討問題和橫向聯(lián)合方面的作用。 對于擔(dān)當(dāng)著孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)人才的科技企業(yè)孵化器來說，沒有國際化眼光、不具有市場親和力，肯定不能成為引領(lǐng)科技型中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化與人才孵化的創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)者。 因此，建設(shè) 具備國際化視野的企業(yè)孵化 園區(qū)是 HDT 實(shí)施國際化戰(zhàn)略 的 必然 選擇。 HDT 國際科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，就是 圍繞本區(qū)域 “育苗造林 ”和特色產(chǎn)業(yè)基地的國際化發(fā)展需求，在服務(wù)于 開發(fā)區(qū)已 形成高新技術(shù)企業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)集群，以及促進(jìn)科技企業(yè) “走出去 ”方面，側(cè)重加強(qiáng)對 引進(jìn)國際中小 科技型企業(yè) 來園區(qū) 開展國際技術(shù)合作、技術(shù)轉(zhuǎn)移、技術(shù)服務(wù)項目的服務(wù)、 跟蹤， 促進(jìn)園區(qū) 企業(yè) 之間的 國際技術(shù)合作 ， 增強(qiáng)對先進(jìn)技術(shù)的再創(chuàng)新能力，充分發(fā)揮 國際企業(yè)孵化器 對園區(qū)企業(yè) 的技術(shù)引導(dǎo)、國際市場引入的帶動作用。 三、 HDT 國際科技產(chǎn)業(yè)園項目的市場定位 （一） HDT 的市場優(yōu)勢 HDT 國際企業(yè)孵化（北京）有限公司作為開發(fā)區(qū)唯一被北京市科學(xué)技術(shù)委員會認(rèn)定的市級高新技術(shù)企業(yè)孵化基地，入住 HDT 企業(yè)同時可以享受國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京市高新技術(shù)企業(yè)孵化基地的三重優(yōu)惠政策，同時還享受孵化專項資金支持，享受國家項目支持資金和財政稅收返還，這一特點(diǎn)成為 HDT 在開發(fā)區(qū)內(nèi)迅速 壯大的一大重要 25 因素?，F(xiàn)園區(qū)在已有的工商、稅務(wù)、政府服務(wù)到科研成果孵化、創(chuàng)新項目融資、企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)的工作基礎(chǔ)上，開拓了科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金、火炬計劃、星火計劃等一系列項目的申報，為 HDT 孵化器的深層服務(wù)搭建了強(qiáng)大的服務(wù)支撐體系。 公司目前是信息產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟、北京市孵育協(xié)會會員，是中國民營科技促進(jìn)會的理事單位，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)唯一的北京市高新技術(shù)孵化基地和國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。 HDT 完善的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系為自身向?qū)I(yè)化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，為入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和數(shù)字產(chǎn)業(yè)兩個專業(yè)公共服 務(wù)平臺的搭建以及投融資平臺的搭建已經(jīng)為園區(qū)企業(yè)的專業(yè)化發(fā)展提供了完善的支撐體系。 （二）國際科技產(chǎn)業(yè)園項目的市場定位 國際科技產(chǎn)業(yè)園項目的推進(jìn)，將使 HDT 在中小型科技企業(yè)孵化基地的建設(shè)朝著專業(yè)化、國際化的方向發(fā)展，使 HDT 不斷成長成為國際一流的孵化器。因此， HDT 將國際科技產(chǎn)業(yè)園的市場定位于： ?打造一個硬件設(shè)施完備、服務(wù)體系健全、環(huán)境優(yōu)美的歐式科技產(chǎn)業(yè)園； ?搭建中歐中小型高新技術(shù)企業(yè)合作平臺，創(chuàng)建中歐企業(yè)合作服務(wù)體系； ?區(qū)域內(nèi)形成集群投資模式，降低企業(yè)風(fēng)險及機(jī)會成本； ?推動國際技術(shù)轉(zhuǎn)移和合作； ?為 HDT現(xiàn)有的客戶提供國際合作與市場推廣服務(wù)； HDT 希望能夠通過國際科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，最終能夠吸引 30～ 50 家以上國際行業(yè)領(lǐng)先高新技術(shù)企業(yè)入駐，預(yù)計吸引投資將超過 30 億元人民幣，產(chǎn)值或營業(yè)收入也將超過 100 億人民幣 ,稅收 10 億以上。 四、國際科技產(chǎn)業(yè)園的招商策略 （一）定價策略分析 開發(fā)區(qū) 物業(yè)租售情況 調(diào)研 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為北京市投資熱點(diǎn)區(qū)域，受到國內(nèi)外眾多企業(yè)的青睞，是企業(yè)選址的首選。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)及周邊（指通州光機(jī)電基地和金橋科技產(chǎn)業(yè)基地）有科技園區(qū) 25 家，總建筑面積 170 萬平米，其中標(biāo)準(zhǔn)化廠房 約 85 萬平米，綜合樓（包括寫字樓、多層廠房） 85萬平米。 26 （ 1） 標(biāo)準(zhǔn)廠房方面：目前開發(fā)區(qū)及周邊可出租標(biāo)準(zhǔn)廠房面積約 50000 平米，價格為核心區(qū) 元左右，東區(qū)及光機(jī)電基地 1 元左右，金橋科技產(chǎn)業(yè)基地 元左右。銷售約 3500 元/平米 。 標(biāo)準(zhǔn)廠房因其生產(chǎn)相對獨(dú)立、高度高、無載荷限制、物流方便等優(yōu)勢成為生產(chǎn)型企業(yè)的首選，比較好出租，標(biāo)準(zhǔn)出租面積 15003000 平米。 （ 2） 多層廠房方面：多層廠房已成為中小型生產(chǎn)企業(yè)入住開發(fā)區(qū)的主要選擇，目前可租售多層廠房核心區(qū)約 30000 平米，價格約為 元；光機(jī)電基地新 華聯(lián)科技園 80000 平米，光聯(lián)科技園 30000 米，價格約為 元；金橋科技產(chǎn)業(yè)基地聯(lián)東工業(yè)城 202100 平米，價格約為 元。光機(jī)電及金橋科技產(chǎn)業(yè)基地多層廠房銷售價格 4500 元。 多層廠房充分體現(xiàn)了土地集約利用的原則，在未來幾年將成為工業(yè)地產(chǎn)的主流形式，因其可以靈活分割，滿足了中小企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)需求，但也因為物流不方便、獨(dú)立性不好給高層的空間出租、出售帶來困難。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前光機(jī)電及金橋產(chǎn)業(yè)園多層廠房一層以上部分租售不理想。 （ 3） 綜合樓（包括寫字樓）方面：目前開發(fā)區(qū)可租售綜合樓核心區(qū) 100000 平米， 租賃價格 元，銷售 55007000 元 /平米；光機(jī)電基地綜合樓 100000 平米，租賃價格 元，銷售價格 4500 元 /平米。 按區(qū)域劃分價格情況為：開發(fā)區(qū)核心區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃約 元 /天 /平米，銷售 4000 元 /平米，綜合樓約 2 元 /天 /平米，銷售 5500 元 /平米，寫字樓約 元 /天 /平米，銷售 65008000元 /平米；非核心區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房 元 /天 /平米；光機(jī)電基地標(biāo)準(zhǔn)廠房約 1 元 /天 /平米，銷售3500 元 /平米，多層廠房 元 /天 /平米，銷售 4500 元 /平米，寫字樓 元 /天 /平米；金橋 產(chǎn)業(yè)基地標(biāo)準(zhǔn)廠房及多層廠房 元 /天 /平米。 價格定位 HDT 國際科技產(chǎn)業(yè)園 以銷售 和租賃 為主，綜合考慮周邊園區(qū)價格、開發(fā)成本及 投資回收期， 定價（參考價）如下： （ 1）企業(yè) 獨(dú)棟：銷售 5800 元 /平米 (毛坯 )；租賃 元 /天 /平米 (精裝 ) （ 2） 孵化樓：銷售 5200 元 /平米 (毛坯 )；租賃 元 /天 /平米 （簡裝） （ 3） 多層廠房：銷售 5200 元 /平米 (毛坯 )；租賃 元 /天 /平米 (簡裝 ) （ 4） 綜合樓：不銷售，租賃每天每建筑平米 元 (精裝 ) *租賃價格不含物業(yè)管理費(fèi)、供暖及制冷。 27 （二）國際科技產(chǎn) 業(yè)園 招商方案 前期工作 宣傳材料 準(zhǔn)備 a 開發(fā)區(qū)政策資料：開發(fā)區(qū)及高新區(qū)最新稅收政策、孵化基地政策、創(chuàng)業(yè) 中心 政策。兩會后整理最新政策； b 園區(qū)資料：開發(fā)區(qū)行業(yè)及企業(yè)情況、園區(qū)地理位置（到機(jī)場、國貿(mào)、開發(fā)區(qū)管委會、生活區(qū)、港口、物流基地距離）、交通情況； c 建筑情況： 建筑結(jié)構(gòu)、格局、介紹，功能定位，建筑裝修水平，每個建筑特點(diǎn) ； d 樓書 ： 2021 年 3 月定稿， 4 月初完成； 人員 構(gòu)成及 培訓(xùn) 由公司確定招商部門組成模式：采取依靠 HDT 現(xiàn)有招商團(tuán)隊為主，并加強(qiáng)與各中介機(jī)構(gòu)的合作力度的方式，參考 開發(fā)區(qū)內(nèi)各園區(qū)招商政策，制定適合本公司特點(diǎn)的內(nèi)部招商獎勵政策。用已準(zhǔn)備的 資料對招商人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括招商信息管理、客戶管理 、渠道建立 。 2 、 實(shí)施方案 管委會