【正文】 顯個(gè)性與時(shí)尚之余，又不失穩(wěn)重、深邃的商業(yè)氣息?！?配套豐富，擁有會(huì)議室、茶樓、KTV 等。40 / 60（三）重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢 國際品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快□ 連鎖經(jīng)營是世界酒店發(fā)展的主要趨勢，一批國際及國內(nèi)品牌也登陸重慶，如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國速 速朋誼等；□ 全球品牌連鎖的加盟將對我市經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的品質(zhì)升級、管理和營銷模式進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促進(jìn)作用。 市場總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競爭格局?jǐn)U散□ 目前經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴(kuò)張策略，天鵝之星已設(shè)立 3 個(gè)分店、金地 126 設(shè)立23 個(gè)分店，形成遍地開花、競爭格局?jǐn)U散的局面。 依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元□ 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要的消費(fèi)群體，可見具有流動(dòng)人群的產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店帶來商機(jī)，商貿(mào)、旅游、教育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會(huì)展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域?！?隨著重慶逐步發(fā)展成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，將吸引和聚集西部及全國的商貿(mào)、旅游人群，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)依托的產(chǎn)業(yè)資源將更為多元化。 品牌與性價(jià)比的差異化競爭愈演愈烈□ 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價(jià)比必然對其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是三星級酒店市場受到的影響較大，目前重慶三星級酒店房價(jià)通常為 180220 元/天，經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)間房價(jià)集中在 100160 元/天，房間內(nèi)部配置逐漸趨向于三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明顯，可以預(yù)計(jì)今后兩者間的競爭將趨向于體現(xiàn)綜合實(shí)力的品牌化競爭。 □ 從經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)部競爭來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進(jìn)的41 / 60管理和營銷方式，品牌升級和特色化。提高性價(jià)比將是本地品牌立足市場的必要手段。重慶經(jīng)濟(jì)型酒店的其它特點(diǎn)□ 在本地經(jīng)濟(jì)型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如 7 天快捷連鎖位于晉榆彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨?！?知名星級品牌為背景的經(jīng)濟(jì)型酒店單店房間數(shù)均在 100 間以上，其它品牌房間數(shù)一般不超過 65 間。 □ 國內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在 3040 平方米，舒適度相對較高。 □ 經(jīng)濟(jì)型酒店越來越注重其消費(fèi)者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競爭能力。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴(kuò)大了其目標(biāo)客戶群。 □ 普通標(biāo)間價(jià)格集中在 100160 元/天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。（四）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析酒店的市場大環(huán)境具有可行性（1）重慶地產(chǎn)開發(fā)商越來越青睞于酒店項(xiàng)目投資酒店成為開發(fā)商的投資熱點(diǎn)，大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目喜歡引進(jìn)星級酒店提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，既降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，也為項(xiàng)目的后期銷售、招商作鋪墊。（2）本項(xiàng)目周邊半徑 3 公里內(nèi)無經(jīng)濟(jì)型酒店，區(qū)域競爭小。（3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力本項(xiàng)目依托項(xiàng)目周邊眾多的專業(yè)市場，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場、恒冠鋼鐵市場、隆鑫鋼鐵市場，新世紀(jì)石材市場、金科五金機(jī)電城、摩配市場等等，來往的客商將為經(jīng)濟(jì)型酒店帶來豐厚的客戶資源。42 / 60酒店周邊的空缺，酒店具有可行性本項(xiàng)目周邊 3 公里范圍內(nèi)多家大型企業(yè)：恒勝集團(tuán)、格力廠、福星集團(tuán)、經(jīng)營鋼鐵生意的商家。調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因?yàn)樵谥苓叿秶鷥?nèi)無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內(nèi)有酒店能滿足企業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的需求較大。（五）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場可行性結(jié)論本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場眾多，商賈云集，且無經(jīng)濟(jì)型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對于經(jīng)濟(jì)型酒店的需求；而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設(shè)計(jì)適宜做經(jīng)濟(jì)型酒店，通過半徑 3 公里內(nèi)無經(jīng)濟(jì)型酒店43 / 60市場調(diào)查和市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析來看，本項(xiàng)目適宜引入經(jīng)濟(jì)型酒店。]三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析（一）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)條件 SWOT 分析優(yōu)勢分析□ 本項(xiàng)目所在區(qū)域是新興的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經(jīng) 6 年發(fā)展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)” ，區(qū)域形象品質(zhì)較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)；□ 項(xiàng)目周邊世界 500 強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi) 500 強(qiáng)企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè) ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團(tuán)等，建設(shè)集團(tuán)、隆鑫集團(tuán)、五糧液普什集團(tuán)等；□ 項(xiàng)目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務(wù)人士眾多；44 / 60□ 項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高，周邊配套成熟。區(qū)域內(nèi)擁有 48 家大中型特色餐飲、 6 家中型超市、32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套；□ 項(xiàng)目臨近 BRT 及客車總站，輕軌 5 號(hào)線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城，44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。劣勢分析□ 項(xiàng)目本身建筑規(guī)模不大，無法實(shí)現(xiàn)豐富的酒店配套設(shè)施的設(shè)置，因此不利于項(xiàng)目打造品質(zhì)感較高的酒店；□ 項(xiàng)目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限。（二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論項(xiàng)目集區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、客源優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、配套優(yōu)勢為一體，實(shí)施以中端客房為主，商務(wù)會(huì)議、餐飲經(jīng)營、休閑娛樂經(jīng)營項(xiàng)目為輔的經(jīng)營政策。項(xiàng)目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費(fèi)群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機(jī)關(guān)單位密集，商務(wù)會(huì)議客源豐富，從而保障項(xiàng)目的穩(wěn)定收益。從以上分析可得出，本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行。本項(xiàng)目現(xiàn)狀：45 / 60四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收初步測算（一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設(shè)施成本；其中土地成本，暫按本項(xiàng)目當(dāng)前地段的樓面地價(jià)600元/m 2。其中建安成本，暫按當(dāng)前市場通行成本1200元/m 2。技術(shù)指標(biāo) ㎡㎡計(jì)算，酒店的單層面積按平均值775㎡計(jì)算，則本項(xiàng)目酒店為4層，則總建筑面積為：3100㎡內(nèi)部裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購）內(nèi)部裝修按建筑面積 1000 元/m 2計(jì)算，則酒店內(nèi)部裝修成本為：3100㎡1000 元/m 2 = 310 萬土地成本3100㎡600 元/m 2 = 186 萬46 / 60建安成本（含外裝成本）3100㎡1200 元/m 2 = 372 萬酒店開業(yè)前的采購成本（僅供參考）采購序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)額總計(jì)（單位：元）1 前臺(tái)、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20220 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機(jī) / 服務(wù)中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳/更衣室設(shè)備 30000 8 保安設(shè)備 4000 9 工程設(shè)備及工具 8000010 室內(nèi)植物 60000 11 印刷品設(shè)計(jì)，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設(shè)備 240000 15 酒店用標(biāo)志，指示牌 4 97000 16 財(cái)務(wù)部用品 129000 17 員工其它保障費(fèi)用 80000 總計(jì) 經(jīng)濟(jì)型酒店投入的總成本1 內(nèi)部裝修成本 310萬2 土地成本 186萬3 建安成本 372萬4 采購成本 合計(jì) 酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套47 / 60入戶門 地毯 天棚 墻紙（涂料）開關(guān)和電線 吸頂燈 書桌燈 床頭燈掛畫 窗和窗簾 書桌 書桌椅臥房裝修電視桌 休閑椅 休閑桌 衣柜寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話 液晶電視 空調(diào)臥房配套 床 床上用品 開水壺 其它用品鋁吊頂 墻（磚） 地（磚） 鏡淋?。ㄕ祝?馬桶 洗臉盆 水管線衛(wèi)生間電線和開關(guān) 毛巾架 浴巾架（二）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店收入測算□ 我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店的通常需求，對酒店平面進(jìn)行初步劃分，得出每層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計(jì)算，則共有 64 間。如下圖所示：48 / 60□ 本項(xiàng)目的酒店房間收益，按當(dāng)前市場上通行的標(biāo)間收益，再結(jié)合謹(jǐn)慎原則，以 100 元/間/天計(jì)算?！?入住率，當(dāng)前市場的入住率普遍均在 65%－70%，本項(xiàng)目按謹(jǐn)慎原則，以 60%的入住率計(jì)算。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限每天收益 64 間 100 元/間 60%入住率 = 3840 元每月收益 3840 元 30 天 = 萬元每年收益 每月 萬元 12 個(gè)月 ＝ 萬回收年限 萬元 247。 萬 = 年49 / 60五、國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求（一）中國知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 城市之家、揚(yáng)子江飯店、7 天連鎖酒店。（二）酒店選址要求參考——“錦江之星”加盟選址要求地理位置和交通條件□ 靠近如機(jī)場、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場等 的區(qū)域。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點(diǎn)站、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最佳。 □ 交通便利，能直達(dá)機(jī)場、車站、港口或經(jīng)濟(jì)文化中心； □ 所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)；□ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位；50 / 60、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造□ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率