【正文】 顯個性與時尚之余，又不失穩(wěn)重、深邃的商業(yè)氣息。□ 配套豐富，擁有會議室、茶樓、KTV 等。40 / 60（三）重慶經濟型連鎖酒店發(fā)展趨勢 國際品牌進入，經濟型酒店市場品質整體上升，產業(yè)發(fā)展加快□ 連鎖經營是世界酒店發(fā)展的主要趨勢，一批國際及國內品牌也登陸重慶，如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國速 速朋誼等；□ 全球品牌連鎖的加盟將對我市經濟型酒店業(yè)的品質升級、管理和營銷模式進步、產業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促進作用。 市場總體擴容，主城區(qū)域競爭格局擴散□ 目前經濟型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴張策略，天鵝之星已設立 3 個分店、金地 126 設立23 個分店，形成遍地開花、競爭格局擴散的局面。 依托的產業(yè)資源更為多元□ 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿易一條街可以看出，汽車貿易產業(yè)帶來的商務人群是其主要的消費群體，可見具有流動人群的產業(yè)能夠為經濟型酒店帶來商機，商貿、旅游、教育、會展等產業(yè)均屬于這類產業(yè)，由此可以預見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會展產業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經濟型連鎖酒店發(fā)展的熱點區(qū)域?！?隨著重慶逐步發(fā)展成為長江上游經濟中心城市，將吸引和聚集西部及全國的商貿、旅游人群，經濟型酒店業(yè)依托的產業(yè)資源將更為多元化。 品牌與性價比的差異化競爭愈演愈烈□ 經濟型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價比必然對其它酒店業(yè)產生沖擊，尤其是三星級酒店市場受到的影響較大，目前重慶三星級酒店房價通常為 180220 元/天，經濟型酒店標間房價集中在 100160 元/天，房間內部配置逐漸趨向于三星級酒店標準，可替代性特征明顯，可以預計今后兩者間的競爭將趨向于體現(xiàn)綜合實力的品牌化競爭。 □ 從經濟型酒店業(yè)內部競爭來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進的41 / 60管理和營銷方式，品牌升級和特色化。提高性價比將是本地品牌立足市場的必要手段。重慶經濟型酒店的其它特點□ 在本地經濟型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如 7 天快捷連鎖位于晉榆彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨?！?知名星級品牌為背景的經濟型酒店單店房間數(shù)均在 100 間以上，其它品牌房間數(shù)一般不超過 65 間。 □ 國內品牌標準間套內面積集中在 3040 平方米，舒適度相對較高。 □ 經濟型酒店越來越注重其消費者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競爭能力。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產品的檔次，還擴大了其目標客戶群。 □ 普通標間價格集中在 100160 元/天，價格有較大發(fā)展空間。（四）本項目引入經濟型酒店的市場機會點分析酒店的市場大環(huán)境具有可行性（1）重慶地產開發(fā)商越來越青睞于酒店項目投資酒店成為開發(fā)商的投資熱點，大型的商業(yè)地產項目喜歡引進星級酒店提升項目的商業(yè)價值，既降低項目的投資風險，也為項目的后期銷售、招商作鋪墊。（2）本項目周邊半徑 3 公里內無經濟型酒店，區(qū)域競爭小。（3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力本項目依托項目周邊眾多的專業(yè)市場，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場、恒冠鋼鐵市場、隆鑫鋼鐵市場，新世紀石材市場、金科五金機電城、摩配市場等等，來往的客商將為經濟型酒店帶來豐厚的客戶資源。42 / 60酒店周邊的空缺，酒店具有可行性本項目周邊 3 公里范圍內多家大型企業(yè)：恒勝集團、格力廠、福星集團、經營鋼鐵生意的商家。調查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因為在周邊范圍內無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內有酒店能滿足企業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內經濟型酒店的需求較大。（五）本項目引入經濟型酒店的市場可行性結論本項目周邊專業(yè)市場眾多，商賈云集，且無經濟型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對于經濟型酒店的需求；而本項目地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設計適宜做經濟型酒店，通過半徑 3 公里內無經濟型酒店43 / 60市場調查和市場機會點分析來看，本項目適宜引入經濟型酒店。]三、本項目引入經濟型酒店的建設條件可行性分析（一）本項目引入經濟型酒店建設條件 SWOT 分析優(yōu)勢分析□ 本項目所在區(qū)域是新興的國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經 6 年發(fā)展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)” ，區(qū)域形象品質較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)；□ 項目周邊世界 500 強企業(yè)、國內 500 強企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè) ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團等，建設集團、隆鑫集團、五糧液普什集團等；□ 項目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務人士眾多；44 / 60□ 項目周邊基礎設施修建完善，道路綠化品質較高，周邊配套成熟。區(qū)域內擁有 48 家大中型特色餐飲、 6 家中型超市、32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套；□ 項目臨近 BRT 及客車總站，輕軌 5 號線，擁有 15 條公交線路通達主城，44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運交通網絡發(fā)達。劣勢分析□ 項目本身建筑規(guī)模不大，無法實現(xiàn)豐富的酒店配套設施的設置，因此不利于項目打造品質感較高的酒店；□ 項目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限。（二）本項目引入經濟型酒店的建設條件可行性結論項目集區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、客源優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、配套優(yōu)勢為一體，實施以中端客房為主，商務會議、餐飲經營、休閑娛樂經營項目為輔的經營政策。項目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費群體明顯；外地商務人士、高科技企業(yè)、政府機關單位密集，商務會議客源豐富，從而保障項目的穩(wěn)定收益。從以上分析可得出，本項目引入經濟型酒店的建設條件可行。本項目現(xiàn)狀：45 / 60四、本項目經濟型酒店投資回收初步測算（一）本項目經濟型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設施成本；其中土地成本，暫按本項目當前地段的樓面地價600元/m 2。其中建安成本，暫按當前市場通行成本1200元/m 2。技術指標 ㎡㎡計算，酒店的單層面積按平均值775㎡計算，則本項目酒店為4層，則總建筑面積為：3100㎡內部裝修成本（含房間內部家具和設備等的采購）內部裝修按建筑面積 1000 元/m 2計算，則酒店內部裝修成本為：3100㎡1000 元/m 2 = 310 萬土地成本3100㎡600 元/m 2 = 186 萬46 / 60建安成本（含外裝成本）3100㎡1200 元/m 2 = 372 萬酒店開業(yè)前的采購成本（僅供參考）采購序號 項目名稱 價額總計（單位：元）1 前臺、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20220 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機 / 服務中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳/更衣室設備 30000 8 保安設備 4000 9 工程設備及工具 8000010 室內植物 60000 11 印刷品設計，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設備 240000 15 酒店用標志，指示牌 4 97000 16 財務部用品 129000 17 員工其它保障費用 80000 總計 經濟型酒店投入的總成本1 內部裝修成本 310萬2 土地成本 186萬3 建安成本 372萬4 采購成本 合計 酒店內部房間的裝修和設備配套47 / 60入戶門 地毯 天棚 墻紙（涂料）開關和電線 吸頂燈 書桌燈 床頭燈掛畫 窗和窗簾 書桌 書桌椅臥房裝修電視桌 休閑椅 休閑桌 衣柜寬帶網絡 電話 液晶電視 空調臥房配套 床 床上用品 開水壺 其它用品鋁吊頂 墻（磚） 地（磚） 鏡淋浴（整套） 馬桶 洗臉盆 水管線衛(wèi)生間電線和開關 毛巾架 浴巾架（二）本項目經濟型酒店的投資回收期限本項目經濟型酒店收入測算□ 我司根據當前經濟型酒店的通常需求，對酒店平面進行初步劃分，得出每層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計算，則共有 64 間。如下圖所示：48 / 60□ 本項目的酒店房間收益，按當前市場上通行的標間收益，再結合謹慎原則，以 100 元/間/天計算?！?入住率，當前市場的入住率普遍均在 65%－70%，本項目按謹慎原則，以 60%的入住率計算。本項目經濟型酒店的投資回收期限每天收益 64 間 100 元/間 60%入住率 = 3840 元每月收益 3840 元 30 天 = 萬元每年收益 每月 萬元 12 個月 ＝ 萬回收年限 萬元 247。 萬 = 年49 / 60五、國內著名經濟型酒店及選址要求（一）中國知名經濟型連鎖酒店 錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 城市之家、揚子江飯店、7 天連鎖酒店。（二）酒店選址要求參考——“錦江之星”加盟選址要求地理位置和交通條件□ 靠近如機場、工業(yè)區(qū)、物貿中心、展覽中心、商務中心、大型游樂場等 的區(qū)域。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結合部、火車站、汽車終點站、大型停車場、商業(yè)網點等。以展覽、商務、商業(yè)、車站等中心為最佳。 □ 交通便利，能直達機場、車站、港口或經濟文化中心； □ 所在地有良好的經濟文化發(fā)展前景，投資和經營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)；□ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位；50 / 60、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進行改造□ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～6000 平方米的范圍內，或 可以建造的容積率