【導(dǎo)讀】安徽XX大酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。㎡，客房面積：㎡，主體占地面積7000平方米。需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；放以來，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模，廠房面。10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。全區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康。發(fā)展，人民生活水平顯著提高。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標。政府批準設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積平方公里，截止目前。在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全縣經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，

　　

【正文】 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報 825454 697216 16733 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 33 按照項目現(xiàn)有成本率 68%計算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對項目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。 ABC 認為：項目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 34 本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，結(jié)果 如下： 敏感性分析 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當經(jīng)營收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當經(jīng)營成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當售價收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 本項目的 經(jīng)營 成本 、經(jīng)營 收入 及銷售收入三 個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本 對項目效益的安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 35 影響較大 ，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。 測算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目的銷售將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程； 增加財政稅收 該項目的銷售預(yù)計將為國 家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅利近千萬元 ； 提升品牌形象 該項目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政府的品牌形象。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 36 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 項目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的 ■ 酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的 ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目 的正式運營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目是可行的！ 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 37 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購 買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。因此，引進國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理 公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在 200 萬 ~500萬左右，酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風(fēng)險。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 38 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的 2~5%作為顧問費，不承擔酒店經(jīng)營和投資者的任何風(fēng)險。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風(fēng)險。當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤 2~5%的管理費；但酒店收益超過一定比例時， 酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 如何降低投資者的風(fēng)險 提供經(jīng)營擔保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔保公司或其他機構(gòu)為安徽 XX 大酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔保，降低投資者的風(fēng)險，提升公司品牌價值； 采用風(fēng)險較低的回報方式 建議采用風(fēng)險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險； 總統(tǒng)套房不建議 銷售 總統(tǒng)套房因為面積大、總價高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 39 項目風(fēng)險 項目本身風(fēng)險 （ 1）項目銷售報批中的不確定因素 （ 2）涉及到項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對本項目的影響 市場風(fēng)險 （ 1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營風(fēng)險 （ 1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn) （ 2）太和酒店業(yè)未來競爭形勢，其 他酒店對本項目形成的威脅 防范建議 加快銷售準備工作，搶占市場先機； 加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊； 提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。 安徽 XX 置業(yè)有限公司 2021 年 1 月 11 日