【正文】 第五部分 財務與敏感性分析 贏利能力分析 項目不確定性分析 社會效益和影響分析 第六部分 可行性研究結論與建議 可行性研究結論 項目主要問題的解決辦法和建議 項目風險及防范建議 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 4 前 言 我公司人員經(jīng)過詳細的市場調查、市場預測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內容的分析，已完成本項目 的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結果報告如下： 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 5 第一部分 項目總論 “安徽 XX 大酒店”是安徽 XX 置業(yè)投資有限公司投資運營的豪華商務旅游酒店項目，主要功能為四星級商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心。安徽 XX 大酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。 項目名稱 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安徽 XX 大 酒店 開發(fā)公司 安徽 XX 置業(yè)投資有限公司 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》 《 阜陽市產(chǎn)業(yè)導向 20212021》 《房地產(chǎn)評估規(guī)范》 1999 《國家計委 \建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費標準》 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 6 《阜陽市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定》 《阜陽市主要經(jīng)濟指標》 《阜陽房地產(chǎn)市場分析》 2021 《阜陽市旅游統(tǒng)計月報年報》 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 7 經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調研后認為： ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內阜陽市產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的； ■ 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的； ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲 備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟； 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 8 第二部分 市場分析 項目投資環(huán)境分析 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是太和縣 迅速崛起的一個工業(yè) 區(qū) .自改革開放以來， 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步 。農業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿業(yè)已形成規(guī)模。全 區(qū) 國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。如今，完善的基礎設施構筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢，使這塊熱土為 商全國 界及海外投資者所垂青。 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質的消費客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。東南經(jīng)鳳臺、淮南去合肥 200 公 里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州 307 公里?？h境南北長 52 公里、東西寬 60 公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（ 1995 年被批準為省級開發(fā)區(qū)）和太和縣工業(yè)園區(qū)（全省重點工業(yè)園區(qū)），經(jīng)省政府批 準設立的省級開發(fā)區(qū)。 開發(fā)區(qū)以園林設計為主題，以綠色環(huán)保為重點，園區(qū)以先進的硬件配套為企業(yè)提供更好的服務，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。 2021 年，開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 20 億元，工 業(yè)增加值 億 ,經(jīng)營 (銷售 )收入 18 億元 ,稅 收 4500 萬元；初步形成醫(yī)藥 加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質農產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全縣經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 10 各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調，總體運行形勢良好。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。 社會消費品零售總額 累計增幅與去年同 期持平 ； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 28月酒店入住率全面超過去年同期水平。具體表現(xiàn)如下： 阜陽市政府將要把阜陽建設成為一個區(qū)域性經(jīng)濟性的城市，充分利用 WTO、 CEPA 的政策 利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟核心； 從國內和阜陽的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度； 宏觀調控政策將“有控有擴”：從內需結構來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結構看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調控，而對農業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大； 當前經(jīng)濟正處 在一個重要關口，只有樹立和落實科學發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強綜合協(xié)調，注重結構和效益的提高，才能保證經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長； 經(jīng)過 2021 年上半年金融風暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。距 阜陽 經(jīng)濟特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和 阜陽 經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內地省市的必經(jīng)要道。 交通 狀況： 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 是 阜陽市西北 部的重要交通樞紐， 公路 、 鐵路 運輸條件十分便利。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡正在形成。 服務設施 ： 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 文化娛樂、酒店服務、渡假旅游等方面的建設 急待 完善。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 13 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資導向項目 （ 1）改善基礎設施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎工業(yè)項目 （ 3）資金，技術密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅 游觀光農業(yè)項目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）供應深、港市場的基地化農業(yè)生產(chǎn)項目 經(jīng)濟發(fā)展成就 在城市建設方面， 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 近年來加大規(guī)劃建設力度，投資 6 億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設 ， 使 區(qū) 容 區(qū) 貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明 開發(fā)區(qū) 的雛型 。 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)酒店市場分析 伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進入，各項基礎建設的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整 體崛起之期已經(jīng)指日可待； 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)四星級酒店尚無一家，有絕對的稀缺性。從長遠來看，在太和經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 景觀價值分析 項目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 劣勢（ W） 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 17 項目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 項目周邊商業(yè)氛圍較弱； 項目內部酒店功能性設計存在缺陷。 威脅（ T） 投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性； 國內經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風險） 項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客 戶購買； 針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保； 快打快銷規(guī)避政策風險。