【正文】 行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 31 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以兩 種回報(bào)模式計(jì)算： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 32 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 33 按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 34 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果 如下： 敏感性分析 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的 經(jīng)營(yíng) 成本 、經(jīng)營(yíng) 收入 及銷售收入三 個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 測(cè)算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 36 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對(duì)全國(guó)和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的 ■ 酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目 的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目是可行的！ 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 37 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別； （ 3）將購(gòu)房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu) 買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率； （ 4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買者的信心。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理 公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬 ~500萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 39 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）太和酒店業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其 他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 防范建議 加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 加大營(yíng)銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊； 提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來合理的投資回