【正文】 嚴，本設(shè)計從整體入手，力求創(chuàng)造一個新穎大方，富有時代特色的建筑。 三 、 交通設(shè)計 根據(jù)場地條件、酒店的主入口 分三個入口 ，并考慮 足夠的室外臨時停車位，酒店大堂主入口前設(shè)置汽車坡道，體現(xiàn)五 星級酒店的品位與要求； 酒店的次入口設(shè)置于主樓背立面處，嚴格與顧客人流線分開。 四 、 環(huán)境設(shè)計 （ 1）、 排水采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出，生活污水經(jīng)化糞池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管； （ 2）、 廚房污水單獨排除，并經(jīng)隔油池后，再進入污水管網(wǎng)； （ 3）、 廚房廢氣通過設(shè)置煙道直通屋頂排出； 17 （ 4）、 垃圾袋裝化收集后，送垃圾中轉(zhuǎn) 站。 二 、 項目招投標 按照《中華人民共和國合同法》、《建筑法》 、 《 招投標法 》 和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均采用招 標制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和價廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家，簽訂承包及供應(yīng)合同，明確 各方 的責、權(quán)、利，嚴格按《合同法》的有關(guān)條款進行管理，實施并報有關(guān)部門審批核準。 四、 建設(shè)進度 18 根據(jù)本項目建設(shè)條件、資金籌措等情況，經(jīng)與建 設(shè)方商議，項目建設(shè)期為 3 年 。 項 目總投資為 21 億元 。 二、 資金籌措 項目單位自籌 5 億元 元，自籌資金主要由項目資本金、股東投入和內(nèi)部認購定金構(gòu)成。 19 第九章 利潤預(yù)測及成本費用分析 一、 銷售價格 價格預(yù)測 通過市場調(diào)查，以及參考 半山半島及鳳凰島 酒店已內(nèi)部認購的標準間（ 60m2） ， 銷售價格 300 萬元 /間。 二、 稅費率 本報告采用的各種稅費率： 1）營業(yè)稅 10%， 城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅額的 7% 2）教育費附加為營業(yè)稅額的 3% 3）企業(yè)所得稅 33% 收入與銷售稅金估算見表 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （ 單位：萬元 序號 項 目 合 計 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 營業(yè)稅 44000 17600 17600 8800 3 城市維護建設(shè)稅及教育附件 44000 17600 17600 88000 4 銷售凈收入 352021 1408000 1408000 704000 20 三 、 成本費用 本項目的成本費用由建造費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用構(gòu)成 （ 建造費用的明細構(gòu)成項目詳見 下表 ） 財務(wù)費用為銀行貸款利息支出，本項目申請銀行貸款 10 億元 ，計劃歸還期為兩年，于項目竣工時歸還 6 億元 ，酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還 4億元 。本項目評價年限為 2 年。 二、 財務(wù)盈利能力分析 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）損益表詳見 附表 根據(jù)損益表的分析計算可得本項目的評價指標如下： ① 全部 投 資 的投 資 利 潤率 =（ 利 潤 總額 /投 資 總 額） 100%=136269/210000100%= % ② 全部 投 資 的投 資 利 稅率 =（ 利 稅 總額 /總 投 資 額） 100%=132968/210000*100%=% 23 本項目以上兩個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較可以接受，故項目可行。 3）可運行資金估算表 本項目可運用資金估算表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 銷售稅金 88000 35200 35200 17600 3 所得稅 44968 4 歸還銀行貸款 100000 60000 40000 5 項目累計可用資金 207032 24 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量 單位：萬元 序號 項 目 合 計 1 現(xiàn)金流入 650000 2 現(xiàn)金流出 470272 建設(shè)投資 215731 流動資金 21573 銷售稅金 88000 所得稅 44968 其 他 （貸款利息等） 10000 3 凈現(xiàn)金流量 179728 4 累計凈現(xiàn)金流量 179728 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 267728 6 稅前累計凈現(xiàn)金流 量 312696 根據(jù) 上表 計算得本項目的評價指標如下： 稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ 1=10%）萬元 = 稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn) 值得 FNPV（ I=10%）萬元 = 投資回收期 年 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0；靜態(tài)投資回收期少于 3 年；說明本項目可行。開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn) 25 金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。 基準貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。 三 、 不確定性分析 考慮到本項目效益、費用、收入的不利因素，對該項目進行敏感性分析： 項目投資額增加 10%的敏感性分析 假設(shè)該項目投資額增加 10%，即增加 萬元。計算該項目的損益表、現(xiàn)金流量表。 27 第 十一 節(jié) 項目的社會效益 一、 酒店建設(shè)有利于 三亞市 經(jīng)濟發(fā)展 三亞 XX產(chǎn)權(quán)式度假 酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級大酒店。 二、 酒店建設(shè)有利于 三亞市 城市化建設(shè) 近幾年來， 三亞市 全力推進城市建設(shè)。園林創(chuàng)建取得明顯成效， 三、 酒店建設(shè)有利于 三亞 酒店旅游業(yè)的發(fā)展 近幾年來， 近幾年來，蓬勃發(fā)展的國際旅游島對三亞市經(jīng)濟發(fā)展起了巨大的推動作用。旅游景點得到了有效開發(fā)，游人漸增。