【正文】 自籌資金無法完成 項目建設(shè) ，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； ● 施工周期短 ：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； ● 以新的概念銷售 ：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持； ● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限 ：適宜選擇最佳的時機，可行性研究報告 第 31 頁 ****有限公司 最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述 分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。 屆時，硬件及軟件配套應(yīng)達到如下階段： ● 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費標準已確定 ● 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定 7 銷售方式定位 銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標準酒店式經(jīng) 營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用酒店式模式進行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司可行性研究報告 第 32 頁 ****有限公司 在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務(wù)。 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行酒店式標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審 計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。 三、 經(jīng)營管理成本 ：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費 用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。 五、 會計年度 ：第一個會計年度，從當年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的 12 月 31 日止。 六、 免費入住權(quán) ：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力 一、 管理 期限 客房委托管理期限為 30 年。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。以后每年分配一次。 （詳見《合同附件》） 2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有 客房，但必須以本協(xié)議和可行性研究報告 第 35 頁 ****有限公司 《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。 義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級酒店標準管理天域度假酒店二期，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲方在管理期限內(nèi)將作為天域度假酒店二期唯一的獨立 經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。 義務(wù)： 甲方應(yīng)以五星級度假酒店標準把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。 第五 章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =酒店客房年實際出租總房間數(shù)247。年實際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經(jīng)營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 四、 收益支付辦法 在每一會計年度終了的 天內(nèi)進行結(jié)算。 第六章 合 同的修改、變更及解除 本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。 由于地震、臺風、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履可行性研究報告 第 38 頁 ****有限公司 行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。 （ 天域酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件） 目錄 1． 產(chǎn)權(quán)運作方式 2． 基本運行管理 3． 業(yè)主入住管理 4． 客房委托經(jīng)營管理模式 5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案 6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 可行性研究報告 第 39 頁 ****有限公司 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 1. 經(jīng)營管理公司 。 管理。 獨立的 注冊會計師或會計事務(wù)所審計酒店 客房 經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的 3 月份）。 ，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計報告。 有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)督和合理的批評建議。 。 ； ，應(yīng)在第一時間通 知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。 ，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移； f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。（自用型客房僅作一次性配備） 基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整） ： a、客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護費等，合計人民幣 50 元 /㎡ *月。 應(yīng)交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月 15 日以前將當季基本運行費存入甲方賬號。 c、基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以 下開支： 可行性研究報告 第 42 頁 ****有限公司 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險的費用； ＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ＊ 辦公費； ＊ 工作制服及其清潔費用； ＊ 其它管理開支。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。 （ 2）業(yè)主入住管理 A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。春節(jié)提前一個月）通知酒可行性研究報告 第 43 頁 ****有限公司 店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。 B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出 所獲贈免費 入住期部分按當日客房價的折扣價支付房租。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。每超過 1 日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過 30 天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。 可行性研究報告 第 44 頁 ****有限公司 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運管理制度。 四、客房 委托經(jīng)營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。 業(yè)主的客房委托 經(jīng)營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進行物業(yè)管理。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費用。（基本運行費內(nèi) 容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。（ 50元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補 充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。 在年底收入分配時，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運行費（ 50 元 /㎡ *月）；當應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔的酒店基本運行費，業(yè)主 應(yīng)于本會計年度結(jié)束前補交差額部分。 可行性研究報告 第 46 頁 ****有限公司 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。 酒 店運行費用全免。 業(yè)主每年可獲贈 21 間 *夜（按 酒店 平 季 4 月至 9 月 平日的 21 分計 ）的 客 房自用。 一年內(nèi)自用不足 21 分 者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。 五、委托經(jīng)營管理收入分配方案 酒店客房收入實行按年度分配的原則。從天域度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的 分類開房率系數(shù) 。 d 分類開房率系數(shù) ：在一個會計年度中某類客房實際開房率與總開房率的比值； 業(yè)主分 配 公式： B 方案：部分自用型 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分 配 收入＝酒店客房 本 年度總收入 [B 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 所有 B 方案物業(yè)總價值 ） X 該客房的有效委托時間系數(shù) X B 方案 客房 開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費用 C 方案：完全投資型 可行性研究報告 第 48 頁 ****有限公司 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 所有 C 方案物業(yè)總價值） X C 方案 客房 開房率系 數(shù)。 3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。 5． 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有 結(jié)清，并且受讓方不予承認的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時，同樣須提供相關(guān)證件。 9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 可行性研究報告 第 50 頁 ****有限公司 ● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家 ● 三亞首家“ Beach condo”主題的濱海度假公寓 ● 開創(chuàng) 三亞度假物業(yè)小戶型先河 ● 時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的 ● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生 —— 天澤海韻，演繹經(jīng)典 2 賣點整合 ● 海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩 ● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計 超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀 ● 三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計 ● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù) 3 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠 2% 可行性研究報告 第 51 頁 ****有限公司 ● 試銷期購買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% ● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地 POP上。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約