【正文】 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 19 太和安徽 XX 大酒店項目 在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個阜陽房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的酒店項目。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。 ： 市場定位 太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在 25004000 元之間 。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理 安徽 XX 大酒店為安徽 XX 投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為改善投 資環(huán)境而興建起來的。 安徽 XX 大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 綜合 項目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 22 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 酒店客房部分價格定位 定位理論依據(jù)： 由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目現(xiàn)今總價 n—— 項目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 價格求取 本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為 20 年，故收益年限n＝ 20 本項目作為酒店的凈收益 a 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 23 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計） ＝ 210 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝ 50％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 372 套 年收益租金 a＝ 365 天平均租金客房總套數(shù)入住率 ＝ 365 210 372 50％ =14256900 元 故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r =142569000元 經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝ V/S= 元 /㎡ 價格調(diào)整 由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。 考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為 4000 元 /㎡。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè) 部分價格定為 6000 元 /㎡（177。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～ 84 天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。業(yè)主只需交付 2～ 3 成首期，另付月供貸款。 此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。 單純免月供模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 20 年。 此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。 小結(jié)： 項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。 本項目固定經(jīng)營成本分析： 阜陽市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成： A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的 17%； B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需 100 人，按阜陽市酒店員 工人均工資 2021 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為 240 萬元； C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需 100 萬元； E、保險費 主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需 10 萬元； 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 27 F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需 100 萬； G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的 2%； H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的 25%； I、大修費用 為營業(yè)收入的 2%。 小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的 30%— 40%； 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 28 從上表可知，本項目維持 酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平 10 個百分點，人員工資高出 4 個百分點，經(jīng)營管理費用高出 4 個百分點，使總成本率達(dá)到 68%，因此項目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??； 如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。 按照項目實際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實收房價（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按項目實際成本率 68%計算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 30 回報 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七 成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報 方式二 7%固定回報（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報 ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定 7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較小； 從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。 安徽 XX 大酒店可