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(午餐)酒店可行性研究報(bào)告-在線瀏覽

2024-10-03 15:46本頁面
  

【正文】 大幅度的下降,其原因是受到金融風(fēng)暴的影響。28月酒店入住率全面超過去年同期水平。進(jìn)入2008年,深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好,1—4月酒店開房率均超過去年同期水平,“五一”黃金周期間,深圳市酒店開房率更高達(dá)85%以上。 星級酒店名稱銷售價(jià)格(元/㎡)年入住率(2003年)酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055%6層2萬多㎡發(fā)展商自管4雅蘭酒店1450060%2棟6層,㎡發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050~60%1棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓在市區(qū),產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%30%;入住率分析受金融風(fēng)暴的影響,2008年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá)55%,經(jīng)營情況良好,產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50~70%之間浮動。因此,大多采用自管或聘請顧問的形式管理。2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項(xiàng)目名稱可售面積(萬㎡)剩余面積(萬㎡)東方銀座國際市長交流中心虹 樓東方威斯酒店合 計(jì)深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少,從2006年開始至今,產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足5萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。2009年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目名稱可售面積(萬㎡)XX酒店銀漢國際公寓合 計(jì)XX酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67% 橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部,東鄰鹽田大港,南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),西北毗鄰東莞,北連龍崗區(qū)中心城。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng),在改革開放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn),后經(jīng)過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。交通狀況:橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐,海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。平鹽(平湖—鹽田港)疏港鐵路穿境而過。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。服務(wù)設(shè)施:橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。鎮(zhèn)村公園多個(gè),文化廣場多個(gè),鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍,鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全,生活質(zhì)量正日漸提高。橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項(xiàng)目(1)改善基礎(chǔ)設(shè)施,改善生活條件的項(xiàng)目(2)新材料,零配件,電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目(3)資金,技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目(4)市場廣闊,附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目(5)倉儲運(yùn)輸項(xiàng)目(6)旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目(7)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(8)供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面,橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度,投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn),村建設(shè),使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化,勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。2000年6月底。橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績,先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”,“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”,是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。相對以前,橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。今年,中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個(gè)片區(qū)的帶動,無疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成XX酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房(48%)高級房(16%)豪華房(27%)豪華套(4%)商務(wù)套(5%)總統(tǒng)套房(0%)以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主,外籍人士較多,少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房(13%)高級豪華房(71%)豪華套房(11%)商務(wù)套(4%)總統(tǒng)套(2%)往來深圳商務(wù)人士(60%)港澳游客(30%)其他(10%)龍堡酒店58間無70%普通單人房(14%)豪華單人房(29%)豪華雙人房(57%)本地各公司客戶為主,較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房(61%)標(biāo)單房(16%)豪單房(7%)豪雙房(17%)豪華行政套房(3%)以深圳、廣州商務(wù)人士為主,香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間(49%)豪華單人套房(38%)豪華雙人套房(11%)橫崗商會各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務(wù)人士小結(jié):區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無產(chǎn)權(quán)式酒店,較大規(guī)模酒店較少,僅有5家。從整個(gè)龍崗區(qū)來看,酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá);酒店在規(guī)模上都比較小,客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家,其他的均不到100間;酒店的入住率都比較高,維持在50%—80%的水平。 橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成(元)配套設(shè)施備注XX酒店標(biāo)準(zhǔn)房(330)高級房(348)豪華房(464)豪華套(600)商務(wù)套(868)總統(tǒng)套房(4200)中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔,但經(jīng)營一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房(268)高級豪華房(288)豪華套房(788)商務(wù)套(588)總統(tǒng)套(4298)中西餐,夜總會,桑拿,露天泳池,網(wǎng)球場,健身房,棋牌,桌球,乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色,是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房(210)豪華單人房(230)豪華雙人房(230)美容,桑拿,中西餐配套設(shè)施簡單寶麗酒店標(biāo)雙房(221)標(biāo)單房(173)豪單房(216)豪雙房(239)豪華行政套房(773)歌舞廳,西餐,桑拿,中餐配套設(shè)施簡單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間(340)豪華單人套房(380)豪華雙人套房(390)銀行,化妝品、藥店,橫崗商會,公寓、寫字樓、中西餐廳。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格一般在220—330元之間,套房價(jià)格一般在380—800員之間;各酒店都具備基本配套設(shè)施,如:中西餐、桑拿、夜總會等,但經(jīng)營一般,比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施,已成為其主要利潤來源。因此,項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場;橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平,但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題,相對于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià)n 建筑面積:40297㎡(不包括地下車庫)n 配套面積:㎡n 客房面積:㎡n 其他面積:㎡n 層數(shù)共29層14層:商業(yè)配套5層:設(shè)備層627層:酒店客房28層:辦公n 客房總數(shù):376間標(biāo)準(zhǔn)客房:180套;高級客房:60套豪華客房:100套;豪華套房:20套商務(wù)套房:14套; 總統(tǒng)套房:2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成:n 休閑娛樂1層:盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層:萬壽宮酒樓3層:皇宮桑那中心4層:仙客來夜總會位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心,各種配套完善;項(xiàng)目方圓500米內(nèi),高尚物業(yè)眾多,集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu);緊鄰深惠公路一側(cè),人流旺盛,項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃,并且發(fā)展空間很大。 SWOT分析優(yōu)勢(S)項(xiàng)目位于橫崗區(qū)域中心,周邊各類市政配套設(shè)施完善,環(huán)境優(yōu)美,且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū),具備良好展示面;區(qū)域最高檔酒店,享有一定的市場知名度,目前以商務(wù)客人為主,是典型的商務(wù)型酒店,對客戶的綜合吸引力較大;發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè),能給客戶以堅(jiān)定的購買信心;項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備,具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。機(jī)會(O)WTO、CEPA帶來的政策利好,為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ);深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車,進(jìn)一步緩解交通壓力,橫崗樓市能量得以釋放;中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快,帶動整個(gè)橫崗房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,區(qū)域形象迅速提升;產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài),銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越;外資企業(yè)多,消費(fèi)能力強(qiáng);本地居民可支配收入高,投資欲望強(qiáng)烈。四大SO策略(強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性,將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別,迅速占領(lǐng)市場,出奇制勝;配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀,充分利用良好展示面,強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝,迅速吸引周邊客戶關(guān)注;利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢,通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略,盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶;強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢,對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳,促成集團(tuán)購買。結(jié)論:通過對比分析區(qū)域市場的各種特征,以及影響本項(xiàng)目的各種因素,ABC認(rèn)為:本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢,如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等),在特色化和配套性上取得最佳差異化特征,本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對和規(guī)避,并會有良好的市場表現(xiàn)。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好,產(chǎn)品稀缺,預(yù)計(jì)銷售壓力不大。整體來看,XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段,本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟,時(shí)機(jī)合理,市場醞釀形勢及周邊配套完善,受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響,本項(xiàng)目前景展望非常良好。從1999年康樂花園的推出,橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注,但從長期來看仍處在一個(gè)起步階段,市場上的買家以本地居民為主,外地消費(fèi)較少,是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看,橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分,目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。在整個(gè)橫崗市場中,XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店,具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性,是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目目前情況,我們認(rèn)為:該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求:在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項(xiàng)目情況,我們認(rèn)為有三種方案可供選擇:n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓:概念:即尋找第三方受讓人,以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。劣勢:(1) 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家;(2) 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán);(3) 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低,無法根據(jù)市場價(jià)格銷售,難以保證對前期投資的回收,將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。因此,此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢:(1)能回籠部分資金;(2)能保持對酒店的經(jīng)營管理。小結(jié):基于以上分析,抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理,但不符合我們對快速回籠大量資金的要求,且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。產(chǎn)權(quán)式酒店:概念:即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客
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