【正文】 大幅度的下降，其原因是受到金融風暴的影響。28月酒店入住率全面超過去年同期水平。進入2008年，深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開房率更高達85%以上。星級酒店名稱銷售價格(元/㎡)年入住率(2003年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055％6層2萬多㎡發(fā)展商自管4雅蘭酒店1450060％2棟6層，㎡發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050～60％1棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓在市區(qū)，產權式商務型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%30%；入住率分析受金融風暴的影響，2008年深圳市酒店的年入住率仍然達55％，經營情況良好，產權式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。2004年在售產權式酒店公寓存量項目名稱可售面積(萬㎡)剩余面積（萬㎡）東方銀座國際市長交流中心虹 樓東方威斯酒店合 計深圳市現有產權式酒店公寓的供應量極少，從2006年開始至今，產權式可售面積的供應量不足5萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來發(fā)展產權式酒店公寓項目。2009年即將推出的產權式酒店項目一覽表：項目名稱可售面積(萬㎡)XX酒店銀漢國際公寓合 計XX酒店的供應量占未來深圳產權式酒店供應總量的67%橫崗位于深圳經濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農業(yè)小鎮(zhèn)，后經過幾次改制于1983年9月改為現在的橫崗鎮(zhèn)。交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運輸條件十分便利。平鹽（平湖—鹽田港）疏港鐵路穿境而過。一個縱橫交錯、高度密集的交通網絡正在形成。服務設施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務、渡假旅游等方面的建設已日益完善。鎮(zhèn)村公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網絡覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設施齊全，生活質量正日漸提高。橫崗投資導向項目（1）改善基礎設施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎工業(yè)項目（3）資金，技術密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農業(yè)項目（7）房地產開發(fā)項目（8）供應深、港市場的基地化農業(yè)生產項目經濟發(fā)展成就在城市建設方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設力度，投資6億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構構成的多功能、方便快捷的金融服務體系。2000年6月底。橫崗鎮(zhèn)的各項建設均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經得到改變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。而品牌地產的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預示著橫崗房地產發(fā)展趨勢向好。橫崗酒店市場現狀調查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構成XX酒店376間四星50%標準房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務客戶為主，外籍人士較多，少數散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標準房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來深圳商務人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標雙房（61%）標單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標準間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）橫崗商會各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務人士小結：區(qū)域內暫時無產權式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；酒店在規(guī)模上都比較小，客房數在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。橫崗酒店市場現狀調查——價格及配套設施酒店名稱價格構成（元）配套設施備注XX酒店標準房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設施整體檔次高檔，但經營一般圣德堡酒店標準房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設施簡單寶麗酒店標雙房（221）標單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設施簡單麗晶中心標準間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，橫崗商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。標準房價格一般在220—330元之間，套房價格一般在380—800員之間；各酒店都具備基本配套設施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設施，已成為其主要利潤來源。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構成單一等問題，相對于橫崗目前整體房地產市場的高速發(fā)展已略顯滯后。第三部分 項目分析及評價n 建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫）n 配套面積：㎡n 客房面積：㎡n 其他面積：㎡n 層數共29層14層：商業(yè)配套5層：設備層627層：酒店客房28層：辦公n 客房總數：376間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設施構成：n 休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會位于橫崗鎮(zhèn)經濟文化中心，各種配套完善；項目方圓500米內，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機構；緊鄰深惠公路一側，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 SWOT分析優(yōu)勢（S）項目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎。機會（O）WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎；深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，進一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個橫崗房地產市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產權式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費能力強；本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；配合項目橫崗地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉化為購買客戶；強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。結論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現。由于該項目上市時機良好，產品稀缺，預計銷售壓力不大。整體來看，XX酒店以產權式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經濟發(fā)展總趨勢及深圳經濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產的發(fā)展就引起了市場的關注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區(qū)。無論從地理位置還是房地產產品水平來看，橫崗房地產都是深圳房地產市場的重要組成部分，目前市場中大部分產品都屬于中低檔產品。在整個橫崗市場中，XX酒店作為目前唯一的產權式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產產品。根據項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內能快速回籠大量資金能保持并促進對項目的高效經營管理根據本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產權式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權與經營權同時轉讓的方式。劣勢：（1） 大宗項目轉讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經營管理權；（3） 整體轉讓價格一般很低，無法根據市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產的嚴重損失。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經營管理。小結：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔。產權式酒店：概念：即將酒店的整體產權以客