【正文】 部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 建筑面積： 30297 ㎡（不包括地下車庫） ? 配套面 積： ㎡ ? 客房面積： ㎡ ? 其他面積： ㎡ ? 層數(shù)共 11 層 13 層：商業(yè)配套 4 層：設(shè)備層 610 層：酒店客房 11 層：辦公 ? 客房總數(shù)： 176 間 標(biāo)準(zhǔn)客房： 80 套；高級客房： 60 套 豪華客房： 20 套；豪華套房： 14 套 總統(tǒng)套房： 2 套 酒店配套設(shè)施構(gòu)成： ? 休閑娛樂 1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2 層：萬壽宮酒樓 3 層：皇宮桑那中心 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 16 4 層：仙客來夜總會(huì) 交通條件及周邊配套分析 位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米 內(nèi)，高尚物業(yè)眾多； 緊鄰 105 與 308 公路，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 以興辦 “ 三來一補(bǔ) ” 企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過十多年的發(fā)展， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 已成為外商競相投資的 “ 黃金寶地 ” 。 大通 路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)中心城范圍。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 11 阜陽市 2021 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 進(jìn)入 2021 年，阜陽酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4 月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。 市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增 。 阜陽市 2021 年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2021 年 太和縣上國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。整合后規(guī)劃面積 平方公里，截止目前已開發(fā)面積 平方公 里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木業(yè)產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及特色產(chǎn)業(yè)園。東去津浦路之蚌埠 209 公里，西去平漢路之漯河 210公里。尤其是近幾年來， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營造置業(yè)的底成本優(yōu)勢。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模 ，城市功能日臻完善。 項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 阜陽市太和安徽 XX 大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游 酒店，單體 11 層，總建筑面積： 30297 ㎡（不包括地下車庫），配套面積： ㎡，客房面積： ㎡ ，主體占地面積 7000 平方米。 安徽 XX 大 酒店 可行性研究報(bào)告 安徽 XX 置業(yè)有限公司 2021 年 1 月 11 日 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 2 目 錄 前言 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 可行性研究結(jié)論 第二部分 市場分析 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 區(qū)域市場分析 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目評價(jià) 市場定位及項(xiàng)目評估 項(xiàng)目定位 方案評估意見 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 3 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 資金來源與運(yùn)用分析 銷售利潤 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 贏利能力分析 項(xiàng)目不確定性分析 社會(huì)效益和影響分析 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 4 前 言 我公司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目 的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 5 第一部分 項(xiàng)目總論 “安徽 XX 大酒店”是安徽 XX 置業(yè)投資有限公司投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。 項(xiàng)目名稱 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安徽 XX 大 酒店 開發(fā)公司 安徽 XX 置業(yè)投資有限公司 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參考數(shù)》 《 阜陽市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 20212021》 《房地產(chǎn)評估規(guī)范》 1999 《國家計(jì)委 \建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 6 《阜陽市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》 《阜陽市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《阜陽房地產(chǎn)市場分析》 2021 《阜陽市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢，使這塊熱土為 商全國 界及海外投資者所垂青。東南經(jīng)鳳臺(tái)、淮南去合肥 200 公 里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州 307 公里。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（ 1995 年被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)）和太和縣工業(yè)園區(qū)（全省重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)），經(jīng)省政府批 準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)。 2021 年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 20 億元，工 業(yè)增加值 億 ,經(jīng)營 (銷售 )收入 18 億元 ,稅 收 4500 萬元；初步形成醫(yī)藥 加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。 28月酒店入住率全面超過去年同期水平。距 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 13 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅 游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （ 8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6 億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè) ， 使 區(qū) 容 區(qū) 貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明 開發(fā)區(qū) 的雛型 。從長遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 劣勢（ W） 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 17 項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客 戶購買； 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降