【正文】 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 36 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的 ■ 酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場的時機(jī)是可行的 ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目 的正式運(yùn)營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目是可行的！ 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 37 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報(bào)附加值，增加購 買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 按照項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計(jì) 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房價（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%計(jì)算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 30 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七 成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營回報(bào)模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??； 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報(bào)。 此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。 此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價為 4000 元 /㎡。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在 25004000 元之間 。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客 戶購買； 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。從長遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 28月酒店入住率全面超過去年同期水平。 2021 年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 20 億元，工 業(yè)增加值 億 ,經(jīng)營 (銷售 )收入 18 億元 ,稅 收 4500 萬元；初步形成醫(yī)藥 加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。東南經(jīng)鳳臺、淮南去合肥 200 公 里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州 307 公里。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。 安徽 XX 大 酒店 可行性研究報(bào)告 安徽 XX 置業(yè)有限公司 2021 年 1 月 11 日 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 2 目 錄 前言 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 可行性研究結(jié)論 第二部分 市場分析 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 區(qū)域市場分析 第三部分 項(xiàng)目分析及評價 地塊解析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目評價 市場定位及項(xiàng)目評估 項(xiàng)目定位 方案評估意見 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 3 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 資金來源與運(yùn)用分析 銷售利潤 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 贏利能力分析 項(xiàng)目不確定性分析 社會效益和影響分析 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 4 前 言 我公司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目 的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 5 第一部分 項(xiàng)目總論 “安徽 XX 大酒店”是安徽 XX 置業(yè)投資有限公司投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模 ，城市功能日臻完善。東去津浦路之蚌埠 209 公里，西去平漢路之漯河 210公里。 阜陽市 2021 年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2021 年 太和縣上國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 11 阜陽市 2021 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 進(jìn)入 2021 年，阜陽酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4 月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。 大通 路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 1