【正文】 立問題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對本項(xiàng)目的影響 市場風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）太和酒店業(yè)未來競爭形勢，其 他酒店對本項(xiàng)目形成的威脅 防范建議 加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場先機(jī)； 加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊； 提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報(bào)。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 測算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。 小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的 30%— 40%； 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 28 從上表可知，本項(xiàng)目維持 酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平 10 個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出 4 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營管理費(fèi)用高出 4 個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到 68%，因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??； 如何控制酒店經(jīng)營運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。 單純免月供模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 20 年。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～ 84 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。 安徽 XX 大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。 ： 市場定位 太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 威脅（ T） 投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)酒店市場分析 伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整 體崛起之期已經(jīng)指日可待； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級(jí)酒店尚無一家，有絕對的稀缺性。 交通 狀況： 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 是 阜陽市西北 部的重要交通樞紐， 公路 、 鐵路 運(yùn)輸條件十分便利。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 累計(jì)增幅與去年同 期持平 ； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計(jì)為主題，以綠色環(huán)保為重點(diǎn)，園區(qū)以先進(jìn)的硬件配套為企業(yè)提供更好的服務(wù)，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 7 經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的； ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ) 備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟； 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 8 第二部分 市場分析 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是太和縣 迅速崛起的一個(gè)工業(yè) 區(qū) .自改革開放以來， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步 。 安徽 XX 置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新建安徽XX 大酒店。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。全縣 國土面積 1822 平方公里，人口 萬。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 12 項(xiàng)目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場分析 太和 位于 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)中心城 。 投資導(dǎo)向 根據(jù) 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)總體規(guī)劃， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項(xiàng)目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 發(fā)展商 屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。 項(xiàng)目評(píng)估 在整個(gè)太和市場中，安徽 XX 大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 收益法定義 ： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 5％） 項(xiàng)目銷售回款詳見附表 1：《 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 》。業(yè)主每年可以享受20～ 40 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店 經(jīng)營稅后純利的分紅。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項(xiàng)目的具體情況， 我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。 ABC 認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。因此，引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。 安徽 XX 置業(yè)有限公司 2021 年 1 月 11 日 。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 38 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的 2~5%作為顧問費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。 其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本 對項(xiàng)目效益的安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 35 影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項(xiàng)目成本比較： 類別 行業(yè)平均成本 項(xiàng)目實(shí)際成本 備注 比例 金額（萬） 能源費(fèi)用 17% 27% 60 水、電、燃油等能源耗費(fèi) 工資保險(xiǎn)福利 18% 22% 49 經(jīng)營管理費(fèi)用 15% 19% 41 維修、管理、物料消耗等 合計(jì) 50% 68% 150 注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營所需費(fèi)用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 25 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物