【正文】 展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。具體表現(xiàn)如下： 阜陽市政府將要把阜陽建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用 WTO、 CEPA 的政策 利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心； 從國內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度； 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處 在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長； 經(jīng)過 2021 年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道?？h境南北長 52 公里、東西寬 60 公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。安徽 XX 大酒店嚴(yán)格按照國際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 市場 研究 太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 9 連穎泉區(qū)，東靠利 辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。 阜陽市歷年酒店經(jīng)營情況分析 2021 年 7 月開始，酒店入住率急速下降， 8 月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在 7 月份左右開始全面爆發(fā)的影響； 2021 年 9 月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)?，僅僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在 9 月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨 勢； 2021 年 1 月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此 1 月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季； 自 2021 年 1 月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競爭對(duì)手的市場； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 14 管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。 但從長期來看 仍處在一個(gè)起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 由 以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 24 益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 4000 元 /㎡（177。業(yè)主交付 ～ 3 成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 26 經(jīng)營分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住 20— 36 天。 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國 家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府的品牌形象。 如何降低投資者的風(fēng)險(xiǎn) 提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為安徽 XX 大酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值； 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 總統(tǒng)套房不建議 銷售 總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬。 利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15— 20年。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 首個(gè)國際級(jí)商務(wù)安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 21 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 結(jié)論： 通過對(duì)比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， ABC 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。 大通 路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。 阜陽市 2021 年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2021 年 太和縣上國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模 ，城市功能日臻完善。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。 2021 年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 20 億元，工 業(yè)增加值 億 ,經(jīng)營 (銷售 )收入 18 億元 ,稅 收 4500 萬元；初步形成醫(yī)藥 加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客 戶購買； 針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。酒店嚴(yán)格按照國際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。 按照項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計(jì) 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房價(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%計(jì)算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 30 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七 成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營回報(bào)模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??； 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報(bào)。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案）