【正文】 安徽億棟置業(yè)有 限公司 11 阜陽市 2021 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 進(jìn)入 2021 年，阜陽酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4 月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下： 阜陽市政府將要把阜陽建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用 WTO、 CEPA 的政策 利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心； 從國內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度； 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處 在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長； 經(jīng)過 2021 年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 12 項(xiàng)目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場分析 太和 位于 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)中心城 。距 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)中心城范圍。 交通 狀況： 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 是 阜陽市西北 部的重要交通樞紐， 公路 、 鐵路 運(yùn)輸條件十分便利。 區(qū) 內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 大通 路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。 服務(wù)設(shè)施 ： 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè) 急待 完善。 投資導(dǎo)向 根據(jù) 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)總體規(guī)劃， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 13 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅 游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （ 8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6 億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè) ， 使 區(qū) 容 區(qū) 貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明 開發(fā)區(qū) 的雛型 。 以興辦 “ 三來一補(bǔ) ” 企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過十多年的發(fā)展， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 已成為外商競相投資的 “ 黃金寶地 ” 。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)酒店市場分析 伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整 體崛起之期已經(jīng)指日可待； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級酒店尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 14 管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 15 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 建筑面積： 30297 ㎡（不包括地下車庫） ? 配套面 積： ㎡ ? 客房面積： ㎡ ? 其他面積： ㎡ ? 層數(shù)共 11 層 13 層：商業(yè)配套 4 層：設(shè)備層 610 層：酒店客房 11 層：辦公 ? 客房總數(shù)： 176 間 標(biāo)準(zhǔn)客房： 80 套；高級客房： 60 套 豪華客房： 20 套；豪華套房： 14 套 總統(tǒng)套房： 2 套 酒店配套設(shè)施構(gòu)成： ? 休閑娛樂 1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2 層：萬壽宮酒樓 3 層：皇宮桑那中心 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 16 4 層：仙客來夜總會(huì) 交通條件及周邊配套分析 位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米 內(nèi)，高尚物業(yè)眾多； 緊鄰 105 與 308 公路，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項(xiàng)目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 發(fā)展商 屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 劣勢（ W） 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 17 項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 機(jī)會(huì)（ O） WTO、 CEPA 帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 大通路 改造、電氣化復(fù)線鐵路開工、進(jìn)一步緩解交通壓力，樓市能量得以釋放； 卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整 個(gè)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。 威脅（ T） 投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。 應(yīng)對策略 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 18 四大 SO 策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯 一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項(xiàng)目太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客 戶購買； 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論：