【正文】 市場潛在競爭壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性； 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 景觀價值分析 項目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)酒店市場分析 伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整 體崛起之期已經(jīng)指日可待； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級酒店尚無一家，有絕對的稀缺性。 服務(wù)設(shè)施 ： 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè) 急待 完善。 交通 狀況： 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 是 阜陽市西北 部的重要交通樞紐， 公路 、 鐵路 運(yùn)輸條件十分便利。具體表現(xiàn)如下： 阜陽市政府將要把阜陽建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用 WTO、 CEPA 的政策 利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心； 從國內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度； 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處 在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長； 經(jīng)過 2021 年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。 社會消費品零售總額 累計增幅與去年同 期持平 ； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。全縣經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 10 各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。 開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計為主題，以綠色環(huán)保為重點，園區(qū)以先進(jìn)的硬件配套為企業(yè)提供更好的服務(wù)，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)?？h境南北長 52 公里、東西寬 60 公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。全 區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 7 經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的； ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲 備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運(yùn)營條件基本成熟； 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 8 第二部分 市場分析 項目投資環(huán)境分析 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是太和縣 迅速崛起的一個工業(yè) 區(qū) .自改革開放以來， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 抓住發(fā)展機(jī)遇，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步 。安徽 XX 大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 安徽 XX 置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新建安徽XX 大酒店。 目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá) 135 萬平方米， “ 三資 ” 企業(yè) 100 余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。 市場 研究 太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 9 連穎泉區(qū)，東靠利 辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。全縣 國土面積 1822 平方公里，人口 萬。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè) 40 多家。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。 阜陽市歷年酒店經(jīng)營情況分析 2021 年 7 月開始，酒店入住率急速下降， 8 月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在 7 月份左右開始全面爆發(fā)的影響； 2021 年 9 月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在 9 月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨 勢； 2021 年 1 月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此 1 月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季； 自 2021 年 1 月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 12 項目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場分析 太和 位于 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接 阜陽 經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)中心城 。 區(qū) 內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。 投資導(dǎo)向 根據(jù) 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)總體規(guī)劃， 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 14 管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 發(fā)展商 屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心； 項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 應(yīng)對策略 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 18 四大 SO 策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略） 強(qiáng)化項目自身的高檔性和唯 一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項目太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)購買。 由于該項目上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。 但從長期來看 仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 項目評估 在整個太和市場中，安徽 XX 大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。位于 105 國道 308 省道、南洛高速公路的交匯處。 收益法定義 ： 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 由 以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案）