【正文】 低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在 25004000 元之間 。 根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理 安徽 XX 大酒店為安徽 XX 投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為改善投 資環(huán)境而興建起來的。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目現(xiàn)今總價 n—— 項目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 價格求取 本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為 20 年，故收益年限n＝ 20 本項目作為酒店的凈收益 a 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 23 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計） ＝ 210 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝ 50％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 372 套 年收益租金 a＝ 365 天平均租金客房總套數(shù)入住率 ＝ 365 210 372 50％ =14256900 元 故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r =142569000元 經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝ V/S= 元 /㎡ 價格調(diào)整 由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為 4000 元 /㎡。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。 此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。 此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。 此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。 本項目固定經(jīng)營成本分析： 阜陽市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成： A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的 17%； B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需 100 人，按阜陽市酒店員 工人均工資 2021 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為 240 萬元； C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需 100 萬元； E、保險費 主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需 10 萬元； 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 27 F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需 100 萬； G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的 2%； H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的 25%； I、大修費用 為營業(yè)收入的 2%。 按照項目實際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實收房價（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按項目實際成本率 68%計算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 30 回報 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七 成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報 方式二 7%固定回報（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報 ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定 7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較??； 從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 34 本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測算，結(jié)果 如下： 敏感性分析 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 本項目的 經(jīng)營 成本 、經(jīng)營 收入 及銷售收入三 個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 36 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的 ■ 酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的 ■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目 的正式運營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目是可行的！ 安徽 XX 大酒店可行性研究報告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 37 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購 買吸引力，促進(jìn)項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理 公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在 200 萬 ~500萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風(fēng)險。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能