【正文】 5 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 建筑面積： 30297 ㎡（不包括地下車(chē)庫(kù)） ? 配套面 積： ㎡ ? 客房面積： ㎡ ? 其他面積： ㎡ ? 層數(shù)共 11 層 13 層：商業(yè)配套 4 層：設(shè)備層 610 層：酒店客房 11 層：辦公 ? 客房總數(shù)： 176 間 標(biāo)準(zhǔn)客房： 80 套；高級(jí)客房： 60 套 豪華客房： 20 套；豪華套房： 14 套 總統(tǒng)套房： 2 套 酒店配套設(shè)施構(gòu)成： ? 休閑娛樂(lè) 1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2 層：萬(wàn)壽宮酒樓 3 層：皇宮桑那中心 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 16 4 層：仙客來(lái)夜總會(huì) 交通條件及周邊配套分析 位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米 內(nèi)，高尚物業(yè)眾多； 緊鄰 105 與 308 公路，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， ABC 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 20 無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，太和房地產(chǎn)都是阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分 產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 21 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位 本項(xiàng)目為安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類(lèi)似酒店項(xiàng)目及安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。 利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15— 20年。適合酒店檔次較高，銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較 高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬(wàn)。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問(wèn) 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。 如何降低投資者的風(fēng)險(xiǎn) 提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù) 建議由專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為安徽 XX 大酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值； 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷(xiāo)售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 總統(tǒng)套房不建議 銷(xiāo)售 總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷(xiāo)售。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn) 2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過(guò)一定比例時(shí)， 酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將為國(guó) 家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬(wàn)元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政府的品牌形象。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 按照行業(yè)平均成本率 50%，入住率 45%測(cè)算： 經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（一） 類(lèi)別 A B C D E 合計(jì) 客房種類(lèi) 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶(hù)數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按行業(yè)平均成本 50%計(jì)算 1， 108， 748 月預(yù)期收益（元） 1， 108， 748 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 452， 839 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 29 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 283， 294 注： （ 1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為 372 間（不 包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù) 372 套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為 平米； （ 2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到 50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有%的出租率調(diào)高到 45%的水平進(jìn)行計(jì)算。業(yè)主交付 ～ 3 成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 26 經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住 20— 36 天。經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 由 以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開(kāi)發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 24 益的平衡問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 4000 元 /㎡（177。位于 105 國(guó)道 308 省道、南洛高速公路的交匯處。 但從長(zhǎng)期來(lái)看 仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買(mǎi)家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 應(yīng)對(duì)策略 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 18 四大 SO 策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯 一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注； 利用酒店本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能將酒店客戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。因此，項(xiàng)目銷(xiāo)售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)； 安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 14 管理公司品牌度低、客戶(hù)構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。 區(qū) 內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。 阜陽(yáng)市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析 2021 年 7 月開(kāi)始，酒店入住率急速下降， 8 月份跌至年度阜陽(yáng)酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在 7 月份左右開(kāi)始全面爆發(fā)的影響； 2021 年 9 月以后，阜陽(yáng)市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)?，僅僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在 9 月份的時(shí)候就已經(jīng)超過(guò)了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨 勢(shì)； 2021 年 1 月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此 1 月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季； 自 2021 年 1 月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè) 40 多家。 市場(chǎng) 研究 太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案）