【正文】 安徽億棟置業(yè)有 限公司 9 連穎泉區(qū)，東靠利 辛縣、渦陽(yáng)縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。 目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá) 135 萬平方米， “ 三資 ” 企業(yè) 100 余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。安徽 XX 大酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。全 區(qū) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高?？h境南北長(zhǎng) 52 公里、東西寬 60 公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。全縣經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 10 各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。具體表現(xiàn)如下： 阜陽(yáng)市政府將要把阜陽(yáng)建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用 WTO、 CEPA 的政策 利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心； 從國(guó)內(nèi)和阜陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，有利于阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度； 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處 在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長(zhǎng)，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)； 經(jīng)過 2021 年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽(yáng)市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽(yáng)市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。 服務(wù)設(shè)施 ： 安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè) 急待 完善。 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 19 太和安徽 XX 大酒店項(xiàng)目 在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個(gè)阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的酒店項(xiàng)目。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 綜合 項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 22 第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 酒店客房部分價(jià)格定位 定位理論依據(jù)： 由于項(xiàng)目周邊沒有類似的四星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè) 部分價(jià)格定為 6000 元 /㎡（177。業(yè)主只需交付 2～ 3 成首期，另付月供貸款。 小結(jié)： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 31 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以兩 種回報(bào)模式計(jì)算： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 32 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 33 按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買者的信心。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 39 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確