【正文】 安徽 XX 置業(yè)有限公司 2021 年 1 月 11 日 。 如何降低投資者的風(fēng)險(xiǎn) 提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為安徽 XX 大酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值； 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 總統(tǒng)套房不建議 銷售 總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn) 2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)， 酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 38 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的 2~5%作為顧問費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。因此，引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國(guó) 家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬(wàn)元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府的品牌形象。 其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本 對(duì)項(xiàng)目效益的安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 35 影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 ABC 認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬(wàn)。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 按照行業(yè)平均成本率 50%，入住率 45%測(cè)算： 經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（一） 類別 A B C D E 合計(jì) 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按行業(yè)平均成本 50%計(jì)算 1， 108， 748 月預(yù)期收益（元） 1， 108， 748 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 452， 839 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 29 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 283， 294 注： （ 1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為 372 間（不 包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù) 372 套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷售面積為 平米； （ 2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到 50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有%的出租率調(diào)高到 45%的水平進(jìn)行計(jì)算。 行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較： 類別 行業(yè)平均成本 項(xiàng)目實(shí)際成本 備注 比例 金額（萬(wàn)） 能源費(fèi)用 17% 27% 60 水、電、燃油等能源耗費(fèi) 工資保險(xiǎn)福利 18% 22% 49 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 15% 19% 41 維修、管理、物料消耗等 合計(jì) 50% 68% 150 注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。通過以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況， 我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較 高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。業(yè)主交付 ～ 3 成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 26 經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住 20— 36 天。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主每年可以享受20～ 40 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店 經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。 利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15— 20年。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 25 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 10— 20年。 5％） 項(xiàng)目銷售回款詳見附表 1：《 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 》。 酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位 本項(xiàng)目為安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過對(duì)類似酒店項(xiàng)目及安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。 由 以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 24 益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 4000 元 /㎡（177。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率） 8％來(lái)計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。 收益法定義 ： 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 21 產(chǎn)權(quán)式酒店 。位于 105 國(guó)道 308 省道、南洛高速公路的交匯處。該酒店樓高 11 層，總投資 億元 。 項(xiàng)目評(píng)估 在整個(gè)太和市場(chǎng)中，安徽 XX 大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 安徽 XX 大酒店可行性研究報(bào)告（草案） 安徽億棟置業(yè)有 限公司 20 無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，太和房地產(chǎn)都是阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分 產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。 但從長(zhǎng)期來(lái)看 仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 整體來(lái)看，安徽 XX 大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好 影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。 結(jié)論： 通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， ABC 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配