【正文】 該項(xiàng)目的建設(shè)可有效促進(jìn)三亞 市酒店與旅游業(yè)的發(fā)展。 旅游業(yè)開(kāi)始步上發(fā)展的快車道。小街小巷改造全面動(dòng)工，中心城區(qū)的服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。有利于改善我市投資環(huán)境，吸引外來(lái)客商，推動(dòng) 三亞市旅游 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 分析計(jì)算得該項(xiàng)目投資額增加 10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%） =29112 萬(wàn)元 稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%） = 萬(wàn)元 項(xiàng)目收入減少 10%的敏感性分析 假設(shè)該項(xiàng)目收入減少 10%，計(jì)算該項(xiàng)目的損益表和現(xiàn)金流量，從上表分析計(jì)算得該項(xiàng)目的收入減少 10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%）萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 26 稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%） = 萬(wàn)元 各個(gè)因素的變動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降 10%、投資額增加 10%時(shí)或者收入下降 10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值都大于 0，反映該項(xiàng)目仍然盈利，說(shuō)明了該項(xiàng)目在收入下降 10%、投資額增加 10%或者收入下降 10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)都是可行的。由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為三年，假設(shè)增加的 萬(wàn)元按原投資比例增 加到各年份。本項(xiàng)目取 10%為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。經(jīng)上述 計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的 FNPV 大于 0，說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（ 10%）折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項(xiàng)目的凈 現(xiàn)值。 2）動(dòng)態(tài)盈利分析 ①凈現(xiàn)值（ FNPV）。 2) 還貸計(jì)劃 該項(xiàng)目于開(kāi)工 后共需要 申請(qǐng)銀行貸款 10 億元 ，計(jì)劃于工程完工開(kāi)業(yè)時(shí) 歸還 6 億元，銷售完畢后歸還貸款 4 億元。 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后由專業(yè)的酒店管理公司 租賃經(jīng)營(yíng) ，經(jīng)營(yíng)管理所發(fā)生的收益和費(fèi) 用未列入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。銷售費(fèi)用主要為廣告費(fèi)取銷售收入的 3% 固定成本由管理費(fèi)用和利息支出構(gòu)成詳見(jiàn)表 序號(hào) 費(fèi)費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 工 程 造價(jià)（元） 1 基坑支護(hù)工程（含 樁基、基坑支護(hù)、降水、土方項(xiàng)目） 2 酒店土建工程項(xiàng)目 3 酒店室內(nèi)精裝修工程 4 酒店水電安裝（含消防）工程 5 酒店弱電工程及安裝項(xiàng)目 6 酒店防雷工程項(xiàng)目 22696447 7 酒店電梯設(shè)備安裝工程項(xiàng)目 23190000 8 酒店高壓部分設(shè)備安裝工程項(xiàng)目 65000000 9 酒店園林綠化工程項(xiàng)目 89484900 10 酒店道路景觀工程項(xiàng)目 11849300 11 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（上述總造價(jià)的 4%） 12 政府部門(mén)報(bào)建手續(xù)費(fèi)（ 1~11 總計(jì)的 5%） 13 土地開(kāi)發(fā)及補(bǔ)償 310140800 14 銷售、銷售配套及推廣費(fèi)用（ 1~13）總計(jì)的 5% 15 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 (直接費(fèi)的 2%） 16 管理費(fèi)用（工程費(fèi)的 3%） 17 財(cái)務(wù)費(fèi)用（含融資 7 億的費(fèi)用） 107800 18 稅金 (%) 19 工程項(xiàng)目總計(jì) 2157311993 21 四 、 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 根據(jù)以上收入和成本的估算，本項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)測(cè)見(jiàn)表 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 銷售稅金 88000 35200 35200 17600 3 總成本費(fèi)用 4 售房利潤(rùn) 136269 5 所得稅 44968 6 稅后利潤(rùn) 91301 22 第十 節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、 評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說(shuō)明 評(píng)價(jià)依據(jù) 1）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 2）中國(guó)國(guó)際咨詢公司 1997 年編寫(xiě)的《新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 3）中國(guó)人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施辦法》 評(píng)價(jià)參數(shù)： 折現(xiàn)率為 10% 評(píng)價(jià)年限： 本項(xiàng)目建設(shè)期 36 個(gè)月，項(xiàng)目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。 銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3 個(gè)年度內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃如下 ： 第一年銷售 40%預(yù)計(jì)銷售收入為 億元 ， 第二年銷售 40%預(yù)計(jì)銷售收入為 億元 ， 第三年銷售 20%預(yù) 計(jì)銷售收入為 億元 。 申請(qǐng)銀行貸款 10 億元 。詳見(jiàn) 下述的 “投資總額估算表。 第八章 投資估算和資金籌措 一、 投資估算 編制依據(jù) （ 1）、 酒店設(shè)計(jì)圖紙； （ 2）、 《 海南 省建筑工程概算定額》（ 2021 年）； （ 3）、 《 海南 省統(tǒng)一安裝定額基價(jià)表》（ 2021 年）； （ 5）、 建筑類別執(zhí)行的相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 6）、 土建建筑材料、安裝工程用材執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格或生產(chǎn)廠家提供的價(jià)格； （ 7）、 其它費(fèi)用執(zhí)行《 海南 省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》； 建設(shè)投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)、管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和其它工程費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。 三、工程實(shí)施總包制度 本工程由龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)公司 總承包，在與業(yè)主簽訂總承包合同后，為確保工期、質(zhì)量等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾， 將 采取積極的組織形式來(lái)加強(qiáng)對(duì)工程的全面管理，把總承包商的責(zé)任落實(shí)分解到各個(gè)分包商的工作計(jì)劃和實(shí)施環(huán)節(jié)中，做到統(tǒng)籌考慮、精心組織、周密安排、規(guī)范施工。 第七章 方案實(shí)施與建設(shè)計(jì)劃安排 一、 工程建設(shè)監(jiān)理制 為確保工程質(zhì)量，保證工程進(jìn)度，按規(guī)定本項(xiàng)目 已 采用工程監(jiān)理制，招標(biāo)聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位 廣州市百業(yè)建設(shè)顧問(wèn)有限公司 和 總監(jiān)理 工程師 (高級(jí)工程師且為國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 )，對(duì)工程實(shí)行全過(guò)程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理的權(quán)利和職責(zé)。 地下負(fù)二樓為地下車庫(kù)，可停汽車 。在建筑處理手法上，強(qiáng)調(diào)酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑色彩的鮮明性，以簡(jiǎn)潔