【正文】 有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補貼金額為2400萬。按照項目成本率50%計算經(jīng)營收益：如果以免月供回報模式，則每月回報成本為：655909元如果以7%固定回報模式，則每月回報成本為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報825454107788425869按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報82545469721616733按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結(jié)：針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。ABC認為：項目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。 本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，結(jié)果如下：敏感性分析因素變化測算結(jié)果基本方案凈現(xiàn)值(萬元)2,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）當經(jīng)營收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)1,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）當經(jīng)營成本上升5%凈現(xiàn)值(萬元)1,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）當售價收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)2,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）經(jīng)測算可知：本項目的經(jīng)營成本、經(jīng)營收入及銷售收入三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本對項目效益的影響較大，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵；項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。測算過程詳見附表6：《敏感性分析表》。完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程該項目的銷售將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程；增加財政稅收該項目的銷售預計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅利近千萬元；提升品牌形象該項目的推出將極大提升橫崗投資股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項目投放市場的時機是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！？樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別；（3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率；（4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。因此，我司建議XX酒店引進國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議：方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在200萬~500萬左右，酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風險。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的2~5%作為顧問費，不承擔酒店經(jīng)營和投資者的任何風險。方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤2~5%的管理費；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。（2）降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。提供經(jīng)營擔保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔保公司或其他機構(gòu)為XX酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔保，降低投資者的風險，提升公司品牌價值；采用風險較低的回報方式 建議采用風險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風險；總統(tǒng)套房不建議銷售總統(tǒng)套房因為面積大、總價高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。項目本身風險 （1）項目銷售報批中的不確定因素 （2）涉及到項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題 （3）政府政策指導對本項目的影響市場風險 （1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （3）預期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響經(jīng)營風險 （1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn) （2）橫崗酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅加快銷售準備工作，搶占市場先機；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。深圳市ABC物業(yè)顧問有限公司2004年10月3日附表:附表1 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表2 資金來源與運用表附表3 損益及利潤分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測算表附表6 敏感分析表55 / 55