【正文】 有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬(wàn)。按照項(xiàng)目成本率50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：655909元如果以7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：825454元下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算：開(kāi)房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬(wàn)元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報(bào)825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報(bào)8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報(bào)8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報(bào)8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報(bào)825454107788425869按照項(xiàng)目成本率60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開(kāi)房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬(wàn)元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報(bào)825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報(bào)825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報(bào)825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報(bào)8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報(bào)82545469721616733按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開(kāi)房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬(wàn)元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報(bào)825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報(bào)825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報(bào)8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報(bào)825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報(bào)825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報(bào)8254543926829424小結(jié)：針對(duì)項(xiàng)目成本率從50%到68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。ABC認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下：敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)售價(jià)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入及銷售收入三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表6：《敏感性分析表》。完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程；增加財(cái)政稅收該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬(wàn)元；提升品牌形象該項(xiàng)目的推出將極大提升橫崗?fù)顿Y股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！？樹(shù)立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂(lè)部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別；（3）將購(gòu)房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu)買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率；（4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問(wèn)隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買者的信心。因此，我司建議XX酒店引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問(wèn)，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議：方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在200萬(wàn)~500萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的2~5%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn)2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過(guò)一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。（2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為XX酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；總統(tǒng)套房不建議銷售總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問(wèn)題 （3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度 （3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷售的影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （2）橫崗酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)；加大營(yíng)銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊；提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。深圳市ABC物業(yè)顧問(wèn)有限公司2004年10月3日附表:附表1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表2 資金來(lái)源與運(yùn)用表附表3 損益及利潤(rùn)分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測(cè)算表附表6 敏感分析表55 / 55