【導(dǎo)讀】委托對(duì)羅湖XX酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。XX酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳。統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個(gè)，廠(chǎng)房。展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。純收入22345萬(wàn)元，三級(jí)人均純收入20720元，鎮(zhèn)財(cái)政收入億元。年，羅湖區(qū)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為“中華之最”。行的農(nóng)村股份合作制改革再次使羅湖成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。湖鎮(zhèn)也在羅湖之前成為大盤(pán)開(kāi)發(fā)地。號(hào)線(xiàn)將提前至年內(nèi)動(dòng)工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、羅湖。間，從而帶動(dòng)了整個(gè)羅湖區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。相對(duì)以前，羅湖樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡。美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)平方米的羅湖項(xiàng)目都將加快建設(shè)進(jìn)程。

　　

【正文】 成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須 嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 42 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 按照行業(yè)平均成本率 50%，入住率 45%測(cè)算： 經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（一） 類(lèi)別 A B C D E 合計(jì) 客房種類(lèi) 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶(hù)數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按行業(yè)平均成本 50%計(jì)算 1， 108， 748 月預(yù)期收益（元） 1， 108， 748 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按七成 20 年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 452， 839 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方 米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 元 825， 454 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 43 預(yù)期贏余（元） 283， 294 注： （ 1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為 372 間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù) 372 套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為 平米； （ 2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到 50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有%的出租率調(diào)高到 45%的水平進(jìn)行計(jì)算。 按照項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%，入住率 45%測(cè)算： 經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（二） 類(lèi)別 A B C D E 合計(jì) 客房種類(lèi) 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶(hù)數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng) 營(yíng)成本（元） 按項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%計(jì)算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 44 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按七成 20 年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率 50%核算，無(wú)論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小； 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬(wàn) 。 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 45 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以?xún)煞N回報(bào)模式計(jì)算： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20 年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410 元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892 元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374 元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856 元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338 元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 46 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20 年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 1015114 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670 元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449 元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227 元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006 元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 47 按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20 年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820 元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784 元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748 元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712 元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676 元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。 ABC 認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng) 及發(fā)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 48 空間仍然很大。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下： 敏感性分析 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng) 經(jīng)營(yíng)成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 49 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的 經(jīng)營(yíng) 成本 、經(jīng)營(yíng) 收入 及銷(xiāo)售收入三 個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本 對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 測(cè)算 過(guò)程詳見(jiàn)附表 6：《敏感性分析表》。 社會(huì)效益和影響分析 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬(wàn)元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升 羅湖 投資股份有限公司和 羅湖區(qū) 政府的品牌形象。 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 50 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市 場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷(xiāo)