【正文】 本建筑物充分利用市政給水管網(wǎng)的壓力地下二層至二層由市政直接供水，二層以上供水采用水泵和節(jié)能水箱聯(lián)合供水。 建筑物內(nèi)的所有給排水設(shè)備均采用節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，給水龍頭采陶瓷閥心產(chǎn)品，排水水箱用節(jié)水型 6L 產(chǎn)品。 首層綠化供水及地下室車(chē)庫(kù)地面沖水采用雨水回用系統(tǒng)供水。（三）電氣設(shè)計(jì) 變配電所靠近負(fù)荷中心，合理選擇配電線路路徑和電線電纜截面，減少線路長(zhǎng)度和線路壓降，降低線路損耗，達(dá)到節(jié)能的目的。 采用高效節(jié)能型低損耗配電變壓器，根據(jù)負(fù)荷特點(diǎn)合理計(jì)算用電負(fù)荷，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，合理選擇變壓器容量和臺(tái)數(shù)，力求使變壓器的實(shí)際負(fù)荷接近設(shè)計(jì)負(fù)荷，并在比較經(jīng)濟(jì)的負(fù)荷率下長(zhǎng)期運(yùn)行，提高變壓器技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益，減少變壓器能耗。采用節(jié)能型電氣元器件和先進(jìn)的控制設(shè)備，減少日常運(yùn)行能耗，減少設(shè)備啟動(dòng)對(duì)電網(wǎng)的沖擊。 對(duì)于可預(yù)測(cè)的和明顯可能產(chǎn)生大量諧波的設(shè)備設(shè)置諧波抑制裝置；當(dāng)難以預(yù)測(cè)諧波含量和諧波次數(shù)時(shí)，預(yù)留諧波抑制裝置的安裝條件，待工程竣工運(yùn)行后根據(jù)具體情況有針對(duì)性地進(jìn)行諧波治理，改善電源質(zhì)量，減少諧波電流損耗。 設(shè)置建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，采用最佳控制方式，使機(jī)電設(shè)備處于最經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 采用高效節(jié)能的燈具，燈具效率符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500342022 第 條的規(guī)定。采用三基色 T5 或 T8 熒光燈、緊湊型熒光燈、金屬鹵化物燈等高效節(jié)能光源。熒光燈和氣體放電燈配電子鎮(zhèn)流器或帶電容補(bǔ)償?shù)墓?jié)能型電感鎮(zhèn)流器，產(chǎn)品能效值符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)品能效21標(biāo)準(zhǔn)的要求，并采用能效等級(jí)高的產(chǎn)品，功率因數(shù)不低于 。 照明照度及功率密度符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500342022 的規(guī)定。 大堂、走廊等公共照明采用智能照明系統(tǒng)控制。（四）暖通設(shè)計(jì) 選用高能效比（COP≥）的智能的四管制風(fēng)機(jī)盤(pán)管中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)能耗。 選用通風(fēng)機(jī)時(shí)，選用高效率風(fēng)機(jī)，并且保持較高的空氣輸送系數(shù)（ATF） ，以減少輸送能耗。 空調(diào)風(fēng)管保溫材料采用難燃 B 級(jí)閉孔橡塑保溫板或鋁箔玻璃棉氈保溫，絕熱層最小熱阻≥（m2 .K/W） ，降低冷量損耗。本項(xiàng)目通過(guò)多方面采取積極有效實(shí)用的節(jié)能措施，符合國(guó)家相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，有效地減少能源損耗，同時(shí)有利于環(huán)境保護(hù)和本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。22第七章 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)分析一、 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目詳細(xì)建設(shè)指標(biāo)如下：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 單位 備注1 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店 63, 平方米 545 間客房二、 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度假設(shè)本項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年年中動(dòng)工，建設(shè)周期為 3 年，預(yù)計(jì)在 2022 年開(kāi)始營(yíng)業(yè)。由于土地使用年限為 50 年，則假設(shè)酒店的經(jīng)營(yíng)年限為 47 年。三、 項(xiàng)目成本及收益指標(biāo)的確定根據(jù)珠海市目前的造價(jià)水平，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目投資估算如下：23經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資合計(jì)為人民幣 93,777 萬(wàn)元。四、 項(xiàng)目收入分析經(jīng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司和結(jié)合本項(xiàng)目酒店的情況分析后，設(shè)定國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店的各項(xiàng)收入比例為：客房收入占 60%；餐飲娛樂(lè)康體收入占 35%；商業(yè)、商務(wù)服務(wù)收入占 5%。根據(jù)調(diào)查珠海中高端酒店的標(biāo)準(zhǔn)客房租金在 460～700 元/天，同比廣州和深圳的五星級(jí)酒店，客房租金屬于偏低。目前國(guó)際品牌的酒店在珠海還處于空白，本項(xiàng)目酒店定位為國(guó)際品牌的標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店，比珠海目前的酒店檔次要高。參考其他城市國(guó)際酒店品牌酒店房?jī)r(jià)，如:深圳喜來(lái)登酒店平均房?jī)r(jià)約為 1400 元/天，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)時(shí)平均房?jī)r(jià)為 1200 元/天。將五星級(jí)酒店在經(jīng)營(yíng)期間的各年凈收益折現(xiàn)累加到 2022 年的凈收益現(xiàn)值為143,433 萬(wàn)元。五、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)分析測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)表稅前毛利潤(rùn)率 %稅后投資利潤(rùn)率 %靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)回收期 14 年內(nèi)部收益率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(7%貼現(xiàn)率) 56,214 萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)回收期(7%貼現(xiàn)率) 21 年注：詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。經(jīng)分析測(cè)算，本項(xiàng)目稅后投資利潤(rùn)率為 %，靜態(tài)回收期為 14 年；內(nèi)部收24益率為 %，動(dòng)態(tài)回收期為 21 年。通過(guò)分析本項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，本項(xiàng)目盈利能力較好，投資回收期在合理的范圍內(nèi)。六、 敏感性分析選取本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，客房?jī)r(jià)格作為敏感因素，針對(duì)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量值指標(biāo)分別作多因素敏感分析，分析如下：開(kāi)發(fā)成本變化總開(kāi)發(fā)成本變化 +5% +10% +20%累計(jì)資金凈流量貼現(xiàn)值 52,262 萬(wàn)元 48,310 萬(wàn)元 40,406 萬(wàn)元客房?jī)r(jià)格變化客房?jī)r(jià)格變化 5% 10% 20%累計(jì)資金凈流量貼現(xiàn)值 49,403 萬(wàn)元 41,871 萬(wàn)元 27,528 萬(wàn)元當(dāng)總開(kāi)發(fā)成本整體上升 20%，或客房?jī)r(jià)格下降 20%，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量值仍為正值，可見(jiàn)本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。七、 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，同時(shí)具有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并具有良好的社會(huì)效益，此項(xiàng)目可行。25第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、成本風(fēng)險(xiǎn)從現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)情況看，物資價(jià)格大幅上漲的可能性不大，同時(shí)可考慮與承包商簽訂固定總價(jià)承包合同以規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。但可能會(huì)因決策與成本控制不利導(dǎo)致成本上升，因此在項(xiàng)目啟動(dòng)初期規(guī)范操作，由專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯颗c發(fā)展計(jì)劃，在成本控制上從初期的規(guī)劃設(shè)計(jì)著手，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)知名的工程咨詢(xún)與監(jiān)理公司等，同時(shí)公司內(nèi)部應(yīng)制定科學(xué)的目標(biāo)成本管理制度。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)酒店項(xiàng)目影響尤為突出，所以本項(xiàng)目啟動(dòng)初期就對(duì)區(qū)域酒店市場(chǎng)進(jìn)行了深入的分析論證，使本項(xiàng)目的定位滿足客戶群體需求，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。三、商務(wù)區(qū)配套仍不完善十字門(mén)中央商務(wù)區(qū)距離珠海傳統(tǒng)的商業(yè)中心有一定的距離，在商務(wù)客戶心中尚未形成偏好。同時(shí)本項(xiàng)目屬于首期項(xiàng)目，建設(shè)完成時(shí)，商務(wù)區(qū)的配套還未完善，因此為本項(xiàng)目酒店的經(jīng)營(yíng)上都帶來(lái)較大的市場(chǎng)壓力。然而通過(guò)會(huì)展商務(wù)組團(tuán)的會(huì)議中心、展覽中心這種拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)力強(qiáng)的物業(yè)，能為項(xiàng)目帶來(lái)人氣和商務(wù)氣氛，同時(shí)引進(jìn)國(guó)際知名酒店管理公司，利用其豐富國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，能使商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)盡快步入正規(guī)。四、其他風(fēng)險(xiǎn)：主要原于項(xiàng)目操作過(guò)程中的失誤與效率低下，所以本項(xiàng)目已經(jīng)制定了完整的工程進(jìn)度計(jì)劃、籌備計(jì)劃、資金使用計(jì)劃、市場(chǎng)推廣計(jì)劃等，并明確了責(zé)任部門(mén)與責(zé)任人，納入了公司的目標(biāo)管理系統(tǒng)。26第九章 結(jié)論本項(xiàng)目作為十字門(mén)中央商務(wù)區(qū)會(huì)展商務(wù)組團(tuán)的重要建設(shè)內(nèi)容，憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷的交通條件、得天獨(dú)厚的自然景觀，將成為珠海乃至珠江口西岸最高檔次國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店之一，并成為珠澳城市群地標(biāo)性建筑物。本酒店項(xiàng)目將有效彌補(bǔ)珠海國(guó)際品牌五星級(jí)酒店的空白，滿足高端商務(wù)、旅游客戶的需求，符合珠海酒店市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)分析測(cè)算，本項(xiàng)目占地面積約 11,800 平方米，地上建筑面積為 63,500平方米，經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目總投資估算額為人民幣 93,777 萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率為 %，靜態(tài)回收期為 14 年；內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)回收期為 21 年。通過(guò)分析本項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，本項(xiàng)目盈利能力較好，投資回收期在合理的范圍內(nèi)。綜合對(duì)項(xiàng)目場(chǎng)地、建設(shè)條件、投資效益、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的系統(tǒng)研究，本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家的相關(guān)政策，并在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將是珠海橫琴片區(qū)、十字門(mén)中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅滿足市場(chǎng)需求，而且能提升珠海形象。經(jīng)論證，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要和可行的，且具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。