【導(dǎo)讀】帶T型結(jié)構(gòu)交匯點和長江三角洲洲頭的城市只有兩個，水、處于長江北岸的南通。南通“據(jù)江海之會、扼。皖、贛、鄂、湘、川六省及云、貴、陜、豫等地。南通面臨海外和內(nèi)陸兩大經(jīng)濟輻射扇。面，與上海有著相似的地理區(qū)位優(yōu)勢。明珠”、“揚子第一窗口”之美譽。充足，雨水充沛，四季分明，溫和宜人。南通集“黃金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢于一身，級以上深水泊位的岸線40多公里。已探明的礦產(chǎn)資源主要有。四漁場是全國四大漁場、世界九大漁場之一。開發(fā)區(qū)，共有146個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。今市區(qū)一帶，五代設(shè)郡，稱靜海。稱崇州，又名崇川。辛亥革命后，廢州設(shè)縣，稱南通縣，被。1949年2月南通全境解放后，劃。1983年南通地區(qū)與南。地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為%、%和%。全市新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，其中勞務(wù)輸。在全市進出口總額。全年新批外商投資項目31個，％，出口額，增長％。沿江公路在全省率先建成通車。南通港全年貨物吞吐量12339萬噸，

　　

【正文】 酒店位置 ?酒店服務(wù)很差，沒有主動意識 ?這家酒店同樣也沒有標，活執(zhí)行不到位 ?不能跟進的事情，酒店員工不會知會客人 機會 影響 /構(gòu)成的威脅 ?當?shù)?5星級酒店只有一家，一家待評 ?當?shù)鼐频甑脑O(shè)施和服務(wù)較差，有好的服務(wù)，容易占領(lǐng)市場 ?蘇通大橋開通后，進入上海一小時經(jīng)濟圈，潛在的市場增加 ?政府方面對接待的要求較高，現(xiàn)沒有酒店能達到標準 ?作為 5星級酒店，服務(wù)和設(shè)施都差 ?管理團隊沒有標準是酒店的弊病 ?酒店設(shè)施不錯，但做房的標準不好 蘇州、無錫酒店對比 ? 無錫凱賓斯基飯店，總房數(shù) 400間，全年入住率 60%左右，平均房價 750元左右 ? 無錫百樂酒店，總房數(shù) 400間左右，全年入住率 65%左右，平均房價 770元左右 ? 無錫金陵酒店，總房數(shù) 266間，全年出住率 68%左右，平均房價 720元左右 ? 蘇州皇冠假日酒店，總房數(shù) 58間，全年入住率 78%左右，平均房價 1050元左右 ? 蘇州吳宮喜來登酒店，總房數(shù) 407間，全年入住率 80%，平均房價 1000元左右 ? 蘇州香格里拉大酒店，總房數(shù) 390間，全年入住率 75%左右，平均房價1100元左右 ? 蘇州索菲特酒店，總房數(shù) 329間，全年入住率 80%左右，平均房價 1000元左右 南通未來五年政府計劃 今后五年的奮斗目標 ——全面小康建設(shè)的水平更高。力爭人均 GDP等主要均量指標達到或高于全省平均水平，部分均量指標趕上蘇 南。 20xx年 GDP和人均 GDP均比 20xx年翻一番以上，分別突破 4500億元、 60000元，經(jīng)濟總量在全國大中城市排 名前移 2位以上；一般預(yù)算收入突破 350億元、年遞增 20%以上，財政總收入占 GDP比重超過 17%；城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入、農(nóng)民人均純收入分別超過 28000元和 120xx元。 ——全面小康建設(shè)的質(zhì)量更優(yōu)。到 20xx年，二三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重 95%左右，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以 上工業(yè)比重超過 30%，全社會研發(fā)投入占 GDP比重超過 %，萬元 GDP能耗降至 ，主要污染物 COD和 SO2排放總量在 20xx年比 20xx年分別削減 %和 %的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)超過85分， 20xx年城市化率力爭達 60%。 ——全面小康建設(shè)的進程更快。確保 20xx年、力爭 20xx年在全省江北率先達到省定全面小康指標值；20xx年 以縣（市）為單位達到省定全面小康指標值，成為全省江北第一個小康縣（市）群。同時，不斷鞏固以市和以 縣 （市）為單位的全面小康成果，加快以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建成全面小康社會，為在下一個十年實現(xiàn)“第二個率先”目標打好 基礎(chǔ)、爭得主動。 ——全面小康建設(shè)的領(lǐng)域更全。經(jīng)濟、政治、文化、社會建設(shè)“四位一體”同步推 進，基層民主制度更加完善，政治、 經(jīng)濟和社會生活納入法治化軌道，群眾權(quán)益和公平正義得到較好保障，公眾安全感 進一步增強；社會主義核心價值觀深 入人心，全民文明素質(zhì)不斷提升，文化強市建設(shè)取得重大進展，覆蓋城鄉(xiāng)的公共文化服務(wù)體系基本形成，建成一批新的 惠民利民的文化標志性工程，文化軟實力顯著增強；社會事業(yè)實現(xiàn)更大發(fā)展，科教 人才優(yōu)勢更好發(fā)揮，教育現(xiàn)代化基本 實現(xiàn)， 20xx年高中階段教育毛入學(xué)率和高等教育毛入學(xué)率分別超過 95%和 50%。 ——全面小康建設(shè)的成效更實。城鄉(xiāng)居民共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果，生活質(zhì)量和生活環(huán)境顯著改善，大多數(shù)家庭達到 全面小康生活水平，消除絕對貧困現(xiàn)象。市場物價基本穩(wěn)定，社會就業(yè)更加充分。 覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系基本建 立，城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障制度建設(shè)全國領(lǐng)先，人人享有基本生活保障和基本醫(yī) 療衛(wèi)生服務(wù)， 20xx年城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、 失業(yè)保險覆蓋率和新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率均達 99%。 ? 康帝國際酒店南通市崇川區(qū)項目 ? 項目的目標與要求 ? 目標： ? 精品項目，成為南通地區(qū)以及珠三角地區(qū)的代表之作 ? 使該項目成為來南通地區(qū)商旅人事的首選酒店，進入珠三角地區(qū)酒店的第一集團 ? 打造康帝國際酒店在珠三角地區(qū)的影響力，為未來酒店集團在珠三角地區(qū)發(fā)展建立良好的社會口碑 ? 要求 : ? 將酒店、寫字樓、商業(yè)購物、商業(yè)住宅統(tǒng)一考慮 ? 項目首期考慮投入相應(yīng)配套，依托酒店將其他物業(yè)的總體價值進行提升 ? 在地價可控制范圍內(nèi)，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，包括商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)，而非做純粹的商務(wù)、旅游酒店 ? 項目背景 ? 項目判斷 ? 該地區(qū)因蘇通大橋的開通，在原有經(jīng)濟基礎(chǔ)上蓄勢待發(fā)，地區(qū)缺乏高檔的酒店、商業(yè)寫字樓、商業(yè)社區(qū)及高檔物業(yè)，市、區(qū)政府急盼有實力的發(fā)展商到該地區(qū)投資建設(shè)，作為如此大規(guī)模的投資建設(shè)項目，必然考慮持續(xù)經(jīng)營和項目的持續(xù)發(fā)展，因此為物業(yè)創(chuàng)造持續(xù)的價值支撐是必然要求，單純的房地產(chǎn)開發(fā)不利于本項目的長期發(fā)展及物業(yè)價值的提升，在企業(yè)具備不動產(chǎn)的前提下，開發(fā)酒店及商業(yè)等經(jīng)營性項目可整體提升項目價值，酒店、商業(yè)也將成為整體項目的發(fā)力點。土地成本意味著投資回報，目前該地區(qū)的人氣還未成氣候，整個南通地區(qū)也無真正能夠達到五星級的酒店項目，整體酒店服務(wù)還未達到東莞地區(qū)酒店 7年前的水平。當?shù)卣布鼻邢Ｍ患腋咂焚|(zhì)的酒店能夠落戶南通市，這樣土地成本控制成為可能，可依托酒店項目廉價取得其他土地。 ? 圍繞上述條件，我們對南通市場進行了進行了初步的市場調(diào)查，并收集了部分市場信息。 ? 崇川區(qū)基本情況 ? 崇川自古稱為“崇川福地”，歷史悠久，人文薈萃，被稱為長壽之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、體育之鄉(xiāng)。面積 ，人口 ，下轄兩鎮(zhèn)、八街道，是南通市人口最密集，生產(chǎn)要素最集中，城市化水平最高的區(qū)域。 20xx年全區(qū)實現(xiàn) ，財政總收入 ，主要經(jīng)濟指標在全省同類主城區(qū)中位居前茅，列入全國中小城市綜合實力十強，全國和諧中小城市示范單位第 12名。 崇川人居環(huán)境一流，擁有一山一水兩個國家 4A級風(fēng)景名勝區(qū)。一山即狼山，是極佳的觀江勝地，以山水田園風(fēng)光著稱，是佛教八小名山之首，佛教文化已有一千四百多年 歷史。一水即濠河，猶如一條翡翠項鏈，環(huán)城三十里，清波蕩漾，自然生態(tài)和人文歷史渾然天成，現(xiàn)代氣息與傳統(tǒng)格調(diào)相互交融。 崇川通江達海，扼南北之匯，地理位置優(yōu)越，交通便利。擁有長江最大的深水港群，南通港是中國十大港口之一，吞吐量 1億噸。鐵路、機場近在咫尺，北有鹽通高速，西有寧通高速，南有正在建設(shè)中的蘇通、崇啟、崇海三條過江通道。蘇通大橋建成后，崇川至上海的車程將縮短至一小時，崇川將更緊密地融入上海都市圈。 崇川區(qū)工業(yè)發(fā)達，形成了以電子、船舶、機械、紡織服裝、糧油加工、化工等為主體的產(chǎn)業(yè)體系，比較著名的大型企業(yè)有南通富士通微電子、南通中遠川崎、南通醋酸纖 維、南亞塑膠、江蘇長虹、東洋之花、宏信化工等。 ? 崇川區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)達，南通最繁華的兩條商業(yè)街都位于崇川區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有眾多的百貨超市、專業(yè)市場、娛樂、金融等行業(yè)，麥德隆、易初蓮花、家樂福等國際大型連鎖超市也陸續(xù)進駐崇川。 崇川區(qū)科教發(fā)達，人文薈萃?；A(chǔ)教育全省領(lǐng)先，還是體育世界冠軍的搖籃。 根據(jù)南通市未來城市化發(fā)展方向，結(jié)合區(qū)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)空間布局基礎(chǔ)，將全區(qū)劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)和沿江經(jīng)濟帶五個功能區(qū)域。 （一）老城區(qū)。圍繞商業(yè)、居住、服務(wù)和文化中心的功能定位，合理布局大賣場（商場）等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)項目 ,形成布點均衡、輻射全面的發(fā)展局面。圍繞“打造精品濠河”，有序發(fā)展環(huán)濠河特色產(chǎn)業(yè)帶。提升特色街區(qū)，做強鐘秀路家居裝飾圈、桃塢路服飾精品一條街、青年路餐飲娛樂一條街、八仙城商業(yè)步行街等。加快任港路、人民西路等地區(qū)和姚港化工區(qū)搬遷后房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。 ? （二）新城區(qū)。圍繞南通市新的行政中心的功能定位，以市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化為方向，大力發(fā)展商住一體的房地產(chǎn)業(yè)和商務(wù)服務(wù)、會展服務(wù)、文化教育、體育休閑、科技服務(wù)、社區(qū)居住服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。 （三）開發(fā)區(qū)。以建設(shè)新型工業(yè)區(qū)為目標，大力發(fā)展都市型工業(yè)。崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1994年，分為東西兩片，隨著東城區(qū)與開發(fā)區(qū)的并軌，其發(fā)展空間又得到進一步拓展，規(guī)劃面積達到 26平方公里。經(jīng)過多年建設(shè)，開發(fā)區(qū)形成了完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套， 形成了以紡織服裝、電子、食品加工、塑膠、精細化工為支柱的產(chǎn)業(yè)特色，在港口后沿腹地形成了一批倉儲物流和港口型加工業(yè)企業(yè)。 開發(fā)區(qū)東區(qū)工業(yè)片 ——結(jié)合已有的片區(qū)規(guī)劃，進一步提高項目準入門檻，大力發(fā)展 IC、 IT和高科技紡織等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)高科技色織工業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園和民營科技園等。東區(qū)地處南通主城區(qū)東部，位于海港引河?xùn)|西兩側(cè)，由崇川開發(fā)區(qū)原東區(qū)和觀音山片區(qū)的部分區(qū)域組成，北靠通呂運河和寧通一級公路，南連新區(qū)科技文教區(qū)，西接老市區(qū)，是城鄉(xiāng)一體的接軌地帶，規(guī)劃面積 20平方公里?，F(xiàn)已形成以南亞塑膠、英瑞染織等大型企業(yè)為龍頭的機械電子、精細化工、紡織服裝等特色產(chǎn)業(yè)。東區(qū)作為南通市區(qū)東部生產(chǎn)、生活的中心，極富集聚生產(chǎn)要素、吸納城市型產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢條件，極具發(fā)展?jié)摿驮鲋悼臻g，是投資創(chuàng)業(yè)的風(fēng)水寶地。 ? 開發(fā)區(qū)西區(qū) ——在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)之上，加快產(chǎn)業(yè)升級的步伐，以現(xiàn)有企業(yè)為龍頭，大力發(fā)展高新電子產(chǎn)業(yè)。南靠狼山風(fēng)景區(qū)，北連老城區(qū)，至市中心，東與新城區(qū)隔河相望，西與狼山港唇齒相依，將市區(qū)幾大經(jīng)濟板塊連為一體，有利于區(qū)域經(jīng)濟整體聯(lián)動。開發(fā)區(qū)港口優(yōu)勢突出 ,緊臨的南通港主港區(qū)和南通集裝箱碼頭是南通 進出口的主通道，海關(guān)、商檢都在港口設(shè)有辦事處，貨物進出口十分方便。區(qū)內(nèi)有南通口岸直通式監(jiān)管點，提供海關(guān)、商檢、邊檢等一條龍直通式服務(wù)，企業(yè)進出口貨物更為快捷。鐵路港口支線建成后，可以實現(xiàn)快捷的水陸聯(lián)運，通過南通鐵路與中國鐵路網(wǎng)相連。因此這里特別適合于港口型加工項目，是中國為數(shù)不多的城區(qū)型、港口型開發(fā)區(qū)之一。 ? （四）風(fēng)景區(qū)。圍繞南通城市名片、城市生態(tài)中心、休閑度假中心的功能定位，堅持可持續(xù)發(fā)展方針，合理開發(fā)旅游資源與嚴格保護相結(jié)合，在保護名勝古跡、擴大生態(tài)范圍的同時，大力發(fā)展充分展示近代第一城、紡織工業(yè)發(fā)源地、江海文化特色的旅游產(chǎn)業(yè)。狼山風(fēng)景區(qū) 20xx年劃入崇川區(qū)，從而進入了大發(fā)展階段。規(guī)劃面積 ，為三角形呈扇形面向長江展開。自然生態(tài)環(huán)境獨具特色，在一馬平川的蘇北平原地帶顯得極為珍貴。沿江自東向西，軍山、劍山、 狼山、馬鞍山、黃泥山一線排開，延綿 ，宛如一處長江口岸天然的綠化屏障。五座山峰若即若離，既有共同的景觀資源，又有明顯的個性特征。景區(qū)規(guī)劃力求高起點、高水平，完成了總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)的編制；基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，紫瑯南路竣工通車，污水總管、花園路、南郊路、濱江公園東側(cè)道路正在建設(shè)；景區(qū)范圍進一步擴大，軍山景區(qū)實現(xiàn)對外開放，狼山東大門完成改造，濱江公園、山水間生態(tài)旅游項目正在建設(shè)之中，沿江風(fēng)光帶逐步形成；景點環(huán)境設(shè)施和經(jīng)營秩序進一步改善，游客量逐年上升；旅游配套產(chǎn)業(yè)漸顯潛力，靜海商貿(mào)街竣工，鵬欣國賓花苑開業(yè)，高爾夫練習(xí)場建成啟用，臨江路江 鮮餐飲一條街已具雛形。 ? （五）沿江經(jīng)濟帶。圍繞以物流和港口加工業(yè)為核心的綜合物流產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)大型物流中心。充分利用港口優(yōu)勢、現(xiàn)有企業(yè)資源，大力發(fā)展糧油食品加工、進出口中轉(zhuǎn)型企業(yè)群。加大接軌上海力度，整合區(qū)域內(nèi)企業(yè)資源，提高閑置資源的利用率，大力引進、發(fā)展船舶配套的機械、電氣儀表等產(chǎn)業(yè)，打造崇川的先進機械制造業(yè)基地。 ? 項目優(yōu)勢分析 – 區(qū)域優(yōu)勢：本項目選址位于狼山風(fēng)景區(qū)濱江公園，依托長江，自然景觀優(yōu) 勢明顯； – 交通優(yōu)勢：南通市區(qū)到達南通機場僅 20分鐘距離，蘇通大橋北橋頭距離本項目約 20公里，公路網(wǎng)系及高速公路網(wǎng)系較發(fā)達； – 資源優(yōu)勢：地塊生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，視覺景觀開闊； – 社會資源優(yōu)勢：蘇北地區(qū)勞動力充足，水、電資源豐富。 ? 企業(yè)優(yōu)勢 ? 政府資源：該項目得到省、市領(lǐng)導(dǎo)高度重視，地區(qū)治安優(yōu)良，無黑惡勢力； ? 具有開發(fā)經(jīng)驗：本企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、酒店開發(fā)建設(shè)上有豐富經(jīng)驗； ? 資金優(yōu)勢 ? 團隊優(yōu)勢：擁有酒店經(jīng)營管理的專業(yè)團隊 ? 其他優(yōu)勢 ? 因當?shù)卣鼻械南Ｍ袑嵙Φ钠髽I(yè)進駐開發(fā)酒店項目，在土地的價格和容積率上有較大的主動權(quán)；當?shù)氐木频旯芾砟Ｊ铰浜?，本企業(yè)酒店開業(yè)后會培養(yǎng)出忠實的消費團體。 ? 項目劣勢 ? 項目地處新開發(fā)區(qū)，周圍五公里無商業(yè)配套目前略顯人氣不足，而我公司從未在該地區(qū)投資過任何項目，對不可預(yù)見的情況會估計不足。 ? 南通的旅游業(yè)無法與蘇州、杭州、無錫等這些旅游城市相比，目前的南通旅游市場業(yè)績一般，在蘇通大橋開通后，也未必能在短時間內(nèi)對該地區(qū)有很大的影響。另南通共有 3家高爾夫球練習(xí)場，一家正規(guī)的 18洞以上，距離滬東縣 1小時車程。 ? 酒店配置： ? 目前南通不缺乏高檔消費團體，缺乏高檔消費場所，而且日資企業(yè)較多，普通市民的消費能力較強。 ? 建議酒店按照國際白金五星級建設(shè)，整體配置參考目前的惠州康帝國際酒店，客房數(shù)量450間；餐廳除西餐、日本料理外中餐主要以經(jīng)營粵菜和淮揚菜為主；娛樂包房建議在50間以內(nèi)；康樂在參考惠州康帝國際酒店的基礎(chǔ)上再做進一步提升，增加高檔水療等設(shè)施。 ? 城市發(fā)展預(yù)判 ? 南通市一直以來就是蘇北地區(qū)通往較發(fā)達的蘇南地區(qū)的交通要道，地方經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，主要以紡織業(yè)、造船業(yè)