【正文】 房價(jià)對(duì)比表 酒店名稱 門市價(jià) (RMB) 房間類型 旅行社團(tuán)隊(duì)價(jià) 旅行社散客價(jià) 會(huì)議團(tuán) 平日 周五、六、日 新有斐大酒店 858+10% 標(biāo)準(zhǔn)雙人間 RMB 670 968+10% 標(biāo)準(zhǔn)單人間 RMB748 1078+10% 豪華單人間 RMB852 1518+10% 普通套間 RMB 1132 鵬欣國賓花園大酒店 1980+10% 豪華商務(wù)房 RMB 600 2480+10% 套房 RMB 900 城市時(shí)尚酒店 598+10% 標(biāo)準(zhǔn)間 RMB275 698+10% 豪華間 RMB395 988+10% 豪華套房 RMB435 南通百樂門大酒店 438+10% 單人間 RMB255 438+10% 標(biāo)準(zhǔn)間 A RMB255 438+10% 標(biāo)準(zhǔn)間 B RMB255 南通大飯店 550+10% 標(biāo)準(zhǔn)房 2（雙床） RMB410 550+10% 標(biāo)準(zhǔn)房 2（大床） RMB450 660+10% 高級(jí)房（雙床） RMB485 660+10% 高級(jí)房（大床） RMB515 660+10% 豪華單人間 RMB545 南通佳利秀水商務(wù)酒店 480+10% 普通單間 RMB238 480+10% 普通標(biāo)間 RMB258 520+10% 豪華標(biāo)間 RMB300 780+10% 豪華單間 RMB300 1280+10% 商務(wù)套間 RMB680 南通國際大酒店 420+10% 普通標(biāo)間 RMB280 460+10% 普通單間 RMB318 480+10% 豪標(biāo)房 RMB328 520+10% 豪華單間 RMB356 880+10% 普通套房 RMB500 1200+10% 豪華套房 RMB800 南通文峰飯店 352+10% 山水樓標(biāo)準(zhǔn)間 RMB260 660+10% 主樓標(biāo)間 RMB400 660+10% 主樓單間 RMB480 836+10% 商務(wù)樓大床間 RMB550 880+10% 主樓普通套房 RMB650 三德大酒店 800+10% 豪華客房 RMB493 800+10% 豪華客房 RMB538 690+10% 標(biāo)準(zhǔn)客房 RMB540 880+10% 商務(wù)客房 RMB542 780+10% 豪華客房 RMB583 880+10% 商務(wù)客房 RMB587 800+10% 商務(wù)客房 RMB632 1600+10% 行政套房 RMB986 1600+10% 行政套房 RMB1031 1500+10% 行政套房 RMB1076 ?餐廳數(shù)量、種類、餐位數(shù) 酒店名稱 餐廳數(shù)量 種類 餐位數(shù) 新有斐大酒店 4 大堂吧西餐廳（意大利風(fēng)味）；日韓料理；燕鮑翅館（潮粵菜系）；零點(diǎn)餐廳（本幫風(fēng)味）； 共有餐位近千個(gè) ?會(huì)議室數(shù)量、種類、容納人數(shù) 酒店名稱 會(huì)議室數(shù)量 種類 容納人數(shù) 新有斐大酒店 8個(gè)會(huì)議室 6個(gè)固定式、 1個(gè)多功能式 最大會(huì)議室可容納 500人開會(huì) ?酒店設(shè)施和房間設(shè)備對(duì)比表 酒店名稱 酒店設(shè)施 房間特色 新有斐大酒店 客房、餐飲、會(huì)議、宴會(huì)、 游泳池、棋牌室、桑拿中心、 夜總會(huì)、康樂中心、精品店 總統(tǒng)套房、商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)套房、豪華單人房、標(biāo)準(zhǔn)房 ?現(xiàn)有五星級(jí)酒店的開房率、平均房價(jià)對(duì)比表格 酒店名稱 平均 開房率 平均房價(jià) （ RMB） 房間 數(shù)量 每日平均出 租房數(shù) 平均每日房費(fèi)收入 當(dāng)月房費(fèi)收入 新有斐大酒店 8090% 600 270 230 138000 414000 ?現(xiàn)有五星級(jí)酒店的 RevPAR、市場(chǎng)占有率（相對(duì) /絕對(duì)）對(duì)比表 酒店名稱 RevPAR 每間可賣房之房費(fèi)收入 客房市場(chǎng)占有率 房費(fèi)收入 市場(chǎng)占有率 (房費(fèi)收入 247。 ? 位于最繁華的商業(yè)中心南大街中段 ，矗立在風(fēng)光旖旎的南通市濠河旅游 AAAA風(fēng)景區(qū)，臨水而筑、具有典型的歐式建筑風(fēng)格，西歐凱旋門式的建筑與濠河美景遙相呼應(yīng)，且交通便利。 ? 因?yàn)殚_業(yè)時(shí)間較久，設(shè)備設(shè)施顯得比較老化陳舊，會(huì)議室和西餐廳面積很小，無法應(yīng)付大型的用餐和宴會(huì)。 ? 5星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)， 3星級(jí)的服務(wù)。 ? 開業(yè)時(shí)間： 20xx年 SWOT分析 特色 /長處 弱點(diǎn) ?地理位置優(yōu)越，位于市中心，酒店對(duì)面位AAAA濠河風(fēng)景區(qū) ?由當(dāng)?shù)刈畲蟮难鐣?huì)廳，可容納 500人 ?當(dāng)?shù)刈詈玫木频? ?酒店有完善的設(shè)施設(shè)備 ?有穩(wěn)定的客源 ?硬件設(shè)施陳舊，落后 ?軟件服務(wù)水平低 ?酒店沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行 ?房間網(wǎng)絡(luò)速度較慢，并且收費(fèi) ?周圍城市對(duì)南通的認(rèn)識(shí)很少 機(jī)會(huì) 影響 /構(gòu)成的威脅 ?當(dāng)?shù)?5星級(jí)酒店只有一家，一家待評(píng) ?當(dāng)?shù)鼐频甑脑O(shè)施和服務(wù)較差，有好的服務(wù)，容易占領(lǐng)市場(chǎng) ?蘇通大橋開通后，進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，潛在的市場(chǎng)增加 ?政府方面對(duì)接待的要求較高，現(xiàn)沒有酒店能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) ?作為 5星級(jí)酒店，服務(wù)和設(shè)施都差 ?管理團(tuán)隊(duì)沒有標(biāo)準(zhǔn)是酒店的弊病 ?酒店外觀氣派，內(nèi)部一般 鵬欣國賓花園大酒店 酒店主樓會(huì)所設(shè)施完備，客房、會(huì)議室、宴會(huì)廳均獨(dú)具風(fēng)格。電腦數(shù)據(jù)接口、 VOD點(diǎn)播系統(tǒng)，給您帶來更多的方便。無論是商務(wù)洽談還是休閑度假，這里都將為您提供最完善的服務(wù)。 SWOT分析 特色 /長處 弱點(diǎn) ?當(dāng)?shù)刈钚碌奈逍蔷频? ?有自己的網(wǎng)絡(luò)訂房中心 ?酒店距當(dāng)?shù)氐睦巧斤L(fēng)景區(qū)僅 3公里車程 ?酒店有完善的設(shè)施設(shè)備 ?有自己的高爾夫球練習(xí)場(chǎng) ?沒有大的會(huì)議廳，最大的只能容納 120人 ?不熟悉本地的人比較難找到酒店位置 ?酒店服務(wù)很差，沒有主動(dòng)意識(shí) ?這家酒店同樣也沒有標(biāo)，活執(zhí)行不到位 ?不能跟進(jìn)的事情，酒店員工不會(huì)知會(huì)客人 機(jī)會(huì) 影響 /構(gòu)成的威脅 ?當(dāng)?shù)?5星級(jí)酒店只有一家，一家待評(píng) ?當(dāng)?shù)鼐频甑脑O(shè)施和服務(wù)較差，有好的服務(wù)，容易占領(lǐng)市場(chǎng) ?蘇通大橋開通后，進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，潛在的市場(chǎng)增加 ?政府方面對(duì)接待的要求較高，現(xiàn)沒有酒店能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) ?作為 5星級(jí)酒店，服務(wù)和設(shè)施都差 ?管理團(tuán)隊(duì)沒有標(biāo)準(zhǔn)是酒店的弊病 ?酒店設(shè)施不錯(cuò)，但做房的標(biāo)準(zhǔn)不好 蘇州、無錫酒店對(duì)比 ? 無錫凱賓斯基飯店，總房數(shù) 400間，全年入住率 60%左右，平均房價(jià) 750元左右 ? 無錫百樂酒店，總房數(shù) 400間左右，全年入住率 65%左右，平均房價(jià) 770元左右 ? 無錫金陵酒店，總房數(shù) 266間，全年出住率 68%左右，平均房價(jià) 720元左右 ? 蘇州皇冠假日酒店，總房數(shù) 58間，全年入住率 78%左右，平均房價(jià) 1050元左右 ? 蘇州吳宮喜來登酒店，總房數(shù) 407間，全年入住率 80%，平均房價(jià) 1000元左右 ? 蘇州香格里拉大酒店，總房數(shù) 390間，全年入住率 75%左右，平均房價(jià)1100元左右 ? 蘇州索菲特酒店，總房數(shù) 329間，全年入住率 80%左右，平均房價(jià) 1000元左右 南通未來五年政府計(jì)劃 今后五年的奮斗目標(biāo) ——全面小康建設(shè)的水平更高。 20xx年 GDP和人均 GDP均比 20xx年翻一番以上，分別突破 4500億元、 60000元，經(jīng)濟(jì)總量在全國大中城市排 名前移 2位以上；一般預(yù)算收入突破 350億元、年遞增 20%以上，財(cái)政總收入占 GDP比重超過 17%；城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入、農(nóng)民人均純收入分別超過 28000元和 120xx元。到 20xx年，二三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重 95%左右，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以 上工業(yè)比重超過 30%，全社會(huì)研發(fā)投入占 GDP比重超過 %，萬元 GDP能耗降至 ，主要污染物 COD和 SO2排放總量在 20xx年比 20xx年分別削減 %和 %的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)超過85分， 20xx年城市化率力爭達(dá) 60%。確保 20xx年、力爭 20xx年在全省江北率先達(dá)到省定全面小康指標(biāo)值；20xx年 以縣（市）為單位達(dá)到省定全面小康指標(biāo)值，成為全省江北第一個(gè)小康縣（市）群。 ——全面小康建設(shè)的領(lǐng)域更全。 ——全面小康建設(shè)的成效更實(shí)。市場(chǎng)物價(jià)基本穩(wěn)定，社會(huì)就業(yè)更加充分。 ? 康帝國際酒店南通市崇川區(qū)項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目的目標(biāo)與要求 ? 目標(biāo)： ? 精品項(xiàng)目，成為南通地區(qū)以及珠三角地區(qū)的代表之作 ? 使該項(xiàng)目成為來南通地區(qū)商旅人事的首選酒店，進(jìn)入珠三角地區(qū)酒店的第一集團(tuán) ? 打造康帝國際酒店在珠三角地區(qū)的影響力，為未來酒店集團(tuán)在珠三角地區(qū)發(fā)展建立良好的社會(huì)口碑 ? 要求 : ? 將酒店、寫字樓、商業(yè)購物、商業(yè)住宅統(tǒng)一考慮 ? 項(xiàng)目首期考慮投入相應(yīng)配套，依托酒店將其他物業(yè)的總體價(jià)值進(jìn)行提升 ? 在地價(jià)可控制范圍內(nèi)，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，包括商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)，而非做純粹的商務(wù)、旅游酒店 ? 項(xiàng)目背景 ? 項(xiàng)目判斷 ? 該地區(qū)因蘇通大橋的開通，在原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上蓄勢(shì)待發(fā)，地區(qū)缺乏高檔的酒店、商業(yè)寫字樓、商業(yè)社區(qū)及高檔物業(yè)，市、區(qū)政府急盼有實(shí)力的發(fā)展商到該地區(qū)投資建設(shè)，作為如此大規(guī)模的投資建設(shè)項(xiàng)目，必然考慮持續(xù)經(jīng)營和項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，因此為物業(yè)創(chuàng)造持續(xù)的價(jià)值支撐是必然要求，單純的房地產(chǎn)開發(fā)不利于本項(xiàng)目的長期發(fā)展及物業(yè)價(jià)值的提升，在企業(yè)具備不動(dòng)產(chǎn)的前提下，開發(fā)酒店及商業(yè)等經(jīng)營性項(xiàng)目可整體提升項(xiàng)目價(jià)值，酒店、商業(yè)也將成為整體項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)。當(dāng)?shù)卣布鼻邢Ｍ患腋咂焚|(zhì)的酒店能夠落戶南通市，這樣土地成本控制成為可能，可依托酒店項(xiàng)目廉價(jià)取得其他土地。 ? 崇川區(qū)基本情況 ? 崇川自古稱為“崇川福地”，歷史悠久，人文薈萃，被稱為長壽之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、體育之鄉(xiāng)。 20xx年全區(qū)實(shí)現(xiàn) ，財(cái)政總收入 ，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省同類主城區(qū)中位居前茅，列入全國中小城市綜合實(shí)力十強(qiáng)，全國和諧中小城市示范單位第 12名。一山即狼山，是極佳的觀江勝地，以山水田園風(fēng)光著稱，是佛教八小名山之首，佛教文化已有一千四百多年 歷史。 崇川通江達(dá)海，扼南北之匯，地理位置優(yōu)越，交通便利。鐵路、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，北有鹽通高速，西有寧通高速，南有正在建設(shè)中的蘇通、崇啟、崇海三條過江通道。 崇川區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，形成了以電子、船舶、機(jī)械、紡織服裝、糧油加工、化工等為主體的產(chǎn)業(yè)體系，比較著名的大型企業(yè)有南通富士通微電子、南通中遠(yuǎn)川崎、南通醋酸纖 維、南亞塑膠、江蘇長虹、東洋之花、宏信化工等。 崇川區(qū)科教發(fā)達(dá)，人文薈萃。 根據(jù)南通市未來城市化發(fā)展方向，結(jié)合區(qū)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)空間布局基礎(chǔ)，將全區(qū)劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)和沿江經(jīng)濟(jì)帶五個(gè)功能區(qū)域。圍繞商業(yè)、居住、服務(wù)和文化中心的功能定位，合理布局大賣場(chǎng)（商場(chǎng)）等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 ,形成布點(diǎn)均衡、輻射全面的發(fā)展局面。提升特色街區(qū)，做強(qiáng)鐘秀路家居裝飾圈、桃塢路服飾精品一條街、青年路餐飲娛樂一條街、八仙城商業(yè)步行街等。 ? （二）新城區(qū)。 （三）開發(fā)區(qū)。崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1994年，分為東西兩片，隨著東城區(qū)與開發(fā)區(qū)的并軌，其發(fā)展空間又得到進(jìn)一步拓展，規(guī)劃面積達(dá)到 26平方公里。 開發(fā)區(qū)東區(qū)工業(yè)片 ——結(jié)合已有的片區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，大力發(fā)展 IC、 IT和高科技紡織等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)高科技色織工業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園和民營科技園等?，F(xiàn)已形成以南亞塑膠、英瑞染織等大型企業(yè)為龍頭的機(jī)械電子、精細(xì)化工、紡織服裝等特色產(chǎn)業(yè)。 ? 開發(fā)區(qū)西區(qū) ——在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)之上，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)的步伐，以現(xiàn)有企業(yè)為龍頭，大力發(fā)展高新電子產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)港口優(yōu)勢(shì)突出 ,緊臨的南通港主港區(qū)和南通集裝箱碼頭是南通 進(jìn)出口的主通道，海關(guān)、商檢都在港口設(shè)有辦事處，貨物進(jìn)出口十分方便。鐵路港口支線建成后，可以實(shí)現(xiàn)快捷的水陸聯(lián)運(yùn)，通過南通鐵路與中國鐵路網(wǎng)相連。 ? （四）風(fēng)景區(qū)。狼山風(fēng)景區(qū) 20xx年劃入崇川區(qū)，從而進(jìn)入了大發(fā)展階段。自然生態(tài)環(huán)境獨(dú)具特色，在一馬平川的蘇北平原地帶顯得極為珍貴。五座山峰若即若離，既有共同的景觀資源，又有明顯的個(gè)性特征。 ? （五）沿江經(jīng)濟(jì)帶。充分利用港口優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)有企業(yè)資源，大力發(fā)展糧油食品加工、進(jìn)出口中轉(zhuǎn)型企業(yè)群。 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 – 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目選址位于狼山風(fēng)景區(qū)濱江公園，依托長江，自然景觀優(yōu) 勢(shì)明顯； – 交通優(yōu)勢(shì)：南通市區(qū)到達(dá)南通機(jī)場(chǎng)僅 20分鐘距離，蘇通大橋北橋頭距離本項(xiàng)目約 20公里，公路網(wǎng)系及高速公路網(wǎng)系較發(fā)達(dá)； – 資源優(yōu)勢(shì)：地塊生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，視覺景觀開闊； – 社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)：蘇北地區(qū)勞動(dòng)力充足，水、電資源豐富。 ? 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目地處新開發(fā)區(qū)，周圍五公里無商業(yè)配套目前略顯人氣不足，而我公司從未在該地區(qū)投資過任何項(xiàng)目，對(duì)不可預(yù)見的情況會(huì)估計(jì)不足。另南通共有 3家高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，一家正規(guī)的 18洞以上，距離滬東縣 1小時(shí)車程。 ? 建議酒店按照國際白金五星級(jí)建設(shè)，整體配置參考目前的惠州康帝國際酒店，客房數(shù)量450間；餐廳除西餐、日本料理外中餐主要以經(jīng)營粵菜和淮揚(yáng)菜為主；娛樂包房建議在50間以內(nèi)；康樂在參考惠州康帝國際酒店的基礎(chǔ)上再做進(jìn)一步提升，增加高檔水療等設(shè)