【正文】 雖然南通只有一千多年的建城史，但鹽業(yè)厚利卻促進了城市繁榮，城市規(guī)模也日益擴大，至明代時已成為蘇北的重要城市，后因隨著海灘淤漲，海岸線東移，海鹽業(yè)才開始衰落，但代之而起的植棉業(yè)的發(fā)展和家庭手工土布業(yè)的興盛，又使此地很快成了大宗棉花土布的集散中心，逐步成為一個重要的商業(yè)城市。 南通江海交匯的壯觀，長壽健身的神奇，花園城市的幽雅，江海河鮮的美味，無不傳遞著春的信息；南通近期推出了“江海之旅、文博之旅、冠軍之旅、教育之旅、長壽之旅”五條特色旅游線路，歡迎您來品味南通。 南通共有省道 8條，即 221省道、 222省道、 223省道、 225省道、 226省道、 334省道、 335省道、 336省道。通啟高速公路是我省 十五 期間重點交通工程，承擔著沿江開發(fā)江北地區(qū)交通主骨架的重任，預計今年年底建成通車。 南通市鐵路 南通市機場 南通興東機場位于南通市東北方向，通州市興東鎮(zhèn)境內(nèi)，距南通市區(qū)約 18公里，占地面積 1700多畝，于 1992年底竣工，次年投入使用。另外，還配有齊全的有線通信系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供水供暖供冷系統(tǒng)和飛機供油系統(tǒng)，可供 MD82及波音73 A320等大部分 D類機型飛機起降。 南通興東機場的通航，標志著南通這個濱江臨海的工業(yè)港口城市，駕起了一座通往外部世界的“空中橋梁”，初步形成了水陸空立體大交通的新格局。 南通市電力情況 伴隨著地方經(jīng)濟和社會事業(yè)的快速發(fā)展，南通供電事業(yè)也得到較快發(fā)展。目前，南通電網(wǎng)已基本形成以 500千伏為最高電圧等級，以 220千伏電網(wǎng)為主網(wǎng)架， 110千伏及以下電網(wǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化水平較高的地區(qū)電網(wǎng)架構。我們堅持 四個服務 宗旨，不斷完善優(yōu)質(zhì)服務常態(tài)運行機制，努力打造優(yōu)質(zhì)服務品牌，塑造優(yōu)質(zhì)服務形象。全市竣工各類房屋面積 ，同比增長 %，其中竣工住宅面積 ，同比增長 %。 南通市四星級酒店基本情況，見下表： 序號 飯店名稱 星級 開業(yè) 時間 審批 時間 所在地 地址 1 新有斐大酒店 五 20xx年開業(yè) 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 濠南路 18號 2 鵬欣國賓花園大酒店 五 20xx年開業(yè) 待評 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 山水路 1號 3 城市時尚酒店 四 20xx年開業(yè) 待評 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 工農(nóng)路 111號 4 南通百樂門大酒店 四 20xx年開業(yè) 待評 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 躍龍路 48號 5 南通大飯店 四 1988年開業(yè) 2002年裝修 ？？ 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 青年東路 81號 6 南通佳利秀水商務酒店 四 20xx年開業(yè) 待評 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 姚港路 1號 7 南通國際大酒店 四 1997年開業(yè) 2002年裝修 ？？ 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 人民西路 558號 8 南通文峰飯店 四 1976年開業(yè) 20xx年 11月 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 青年東路 1號 9 三德大酒店 四 20xx年開業(yè) 崇川區(qū) 南通 崇川區(qū) 段家壩路 1號 籌備中的四星級以上酒店項目 （數(shù)據(jù)來源：南通市旅游局） 序號 項目名稱 項 目 內(nèi) 容 投資 經(jīng)營額 （萬元） 投資 方式 經(jīng)營方式 項目 負責人 1 文峰集團投資 在南通大飯店旁擴建，建設 5星級賓館（ 52層高） 10個億左 右 投資商自籌資金 獨資 文峰集團 2 香港投資公司（不詳） 在崇山區(qū)中興路，建設一 5星級賓館 洽談中 待定 3 某公司 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 5星級酒店 洽談中 4 本地某民營企業(yè) 在會展中心旁，準備建設一四星級酒店 四星級以上酒店行業(yè)分析表 酒店名稱 星級 房間數(shù)量 管理機構 新有斐大酒店 5星 270間 文峰集團 自主 鵬欣國賓花園大酒店 5星 239間 上海鵬欣（集團）有限公司 自主 五星級酒店總數(shù)： 2間 509間 南通百樂門大酒店 4星 83間 南通大飯店 4星 300間 投資單位 南通佳利秀水商務酒店 4星 87間 南通國際大酒店 4星 161間 三德大酒店 4星 195間 新加坡三德有限公司 新加坡三德有限公司 南通文峰飯店 4星 481間 四星級酒店總數(shù)： 7間 1405間 四星、五星級酒店總數(shù)： 9間 1914間 房價對比表 酒店名稱 門市價 (RMB) 房間類型 旅行社團隊價 旅行社散客價 會議團 平日 周五、六、日 新有斐大酒店 858+10% 標準雙人間 RMB 670 968+10% 標準單人間 RMB748 1078+10% 豪華單人間 RMB852 1518+10% 普通套間 RMB 1132 鵬欣國賓花園大酒店 1980+10% 豪華商務房 RMB 600 2480+10% 套房 RMB 900 城市時尚酒店 598+10% 標準間 RMB275 698+10% 豪華間 RMB395 988+10% 豪華套房 RMB435 南通百樂門大酒店 438+10% 單人間 RMB255 438+10% 標準間 A RMB255 438+10% 標準間 B RMB255 南通大飯店 550+10% 標準房 2（雙床） RMB410 550+10% 標準房 2（大床） RMB450 660+10% 高級房（雙床） RMB485 660+10% 高級房（大床） RMB515 660+10% 豪華單人間 RMB545 南通佳利秀水商務酒店 480+10% 普通單間 RMB238 480+10% 普通標間 RMB258 520+10% 豪華標間 RMB300 780+10% 豪華單間 RMB300 1280+10% 商務套間 RMB680 南通國際大酒店 420+10% 普通標間 RMB280 460+10% 普通單間 RMB318 480+10% 豪標房 RMB328 520+10% 豪華單間 RMB356 880+10% 普通套房 RMB500 1200+10% 豪華套房 RMB800 南通文峰飯店 352+10% 山水樓標準間 RMB260 660+10% 主樓標間 RMB400 660+10% 主樓單間 RMB480 836+10% 商務樓大床間 RMB550 880+10% 主樓普通套房 RMB650 三德大酒店 800+10% 豪華客房 RMB493 800+10% 豪華客房 RMB538 690+10% 標準客房 RMB540 880+10% 商務客房 RMB542 780+10% 豪華客房 RMB583 880+10% 商務客房 RMB587 800+10% 商務客房 RMB632 1600+10% 行政套房 RMB986 1600+10% 行政套房 RMB1031 1500+10% 行政套房 RMB1076 ?餐廳數(shù)量、種類、餐位數(shù) 酒店名稱 餐廳數(shù)量 種類 餐位數(shù) 新有斐大酒店 4 大堂吧西餐廳（意大利風味）；日韓料理；燕鮑翅館（潮粵菜系）；零點餐廳（本幫風味）； 共有餐位近千個 ?會議室數(shù)量、種類、容納人數(shù) 酒店名稱 會議室數(shù)量 種類 容納人數(shù) 新有斐大酒店 8個會議室 6個固定式、 1個多功能式 最大會議室可容納 500人開會 ?酒店設施和房間設備對比表 酒店名稱 酒店設施 房間特色 新有斐大酒店 客房、餐飲、會議、宴會、 游泳池、棋牌室、桑拿中心、 夜總會、康樂中心、精品店 總統(tǒng)套房、商務套房、標準套房、豪華單人房、標準房 ?現(xiàn)有五星級酒店的開房率、平均房價對比表格 酒店名稱 平均 開房率 平均房價 （ RMB） 房間 數(shù)量 每日平均出 租房數(shù) 平均每日房費收入 當月房費收入 新有斐大酒店 8090% 600 270 230 138000 414000 ?現(xiàn)有五星級酒店的 RevPAR、市場占有率（相對 /絕對）對比表 酒店名稱 RevPAR 每間可賣房之房費收入 客房市場占有率 房費收入 市場占有率 (房費收入 247。 ? 因為開業(yè)時間較久，設備設施顯得比較老化陳舊，會議室和西餐廳面積很小，無法應付大型的用餐和宴會。 ? 開業(yè)時間： 20xx年 SWOT分析 特色 /長處 弱點 ?地理位置優(yōu)越，位于市中心，酒店對面位AAAA濠河風景區(qū) ?由當?shù)刈畲蟮难鐣d，可容納 500人 ?當?shù)刈詈玫木频? ?酒店有完善的設施設備 ?有穩(wěn)定的客源 ?硬件設施陳舊，落后 ?軟件服務水平低 ?酒店沒有一個標準來執(zhí)行 ?房間網(wǎng)絡速度較慢，并且收費 ?周圍城市對南通的認識很少 機會 影響 /構成的威脅 ?當?shù)?5星級酒店只有一家，一家待評 ?當?shù)鼐频甑脑O施和服務較差，有好的服務，容易占領市場 ?蘇通大橋開通后，進入上海一小時經(jīng)濟圈，潛在的市場增加 ?政府方面對接待的要求較高，現(xiàn)沒有酒店能達到標準 ?作為 5星級酒店，服務和設施都差 ?管理團隊沒有標準是酒店的弊病 ?酒店外觀氣派，內(nèi)部一般 鵬欣國賓花園大酒店 酒店主樓會所設施完備，客房、會議室、宴會廳均獨具風格。無論是商務洽談還是休閑度假，這里都將為您提供最完善的服務。 20xx年 GDP和人均 GDP均比 20xx年翻一番以上，分別突破 4500億元、 60000元，經(jīng)濟總量在全國大中城市排 名前移 2位以上；一般預算收入突破 350億元、年遞增 20%以上，財政總收入占 GDP比重超過 17%；城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入、農(nóng)民人均純收入分別超過 28000元和 120xx元。確保 20xx年、力爭 20xx年在全省江北率先達到省定全面小康指標值；20xx年 以縣（市）為單位達到省定全面小康指標值，成為全省江北第一個小康縣（市）群。 ——全面小康建設的成效更實。 ? 康帝國際酒店南通市崇川區(qū)項目 ? 項目的目標與要求 ? 目標： ? 精品項目，成為南通地區(qū)以及珠三角地區(qū)的代表之作 ? 使該項目成為來南通地區(qū)商旅人事的首選酒店，進入珠三角地區(qū)酒店的第一集團 ? 打造康帝國際酒店在珠三角地區(qū)的影響力，為未來酒店集團在珠三角地區(qū)發(fā)展建立良好的社會口碑 ? 要求 : ? 將酒店、寫字樓、商業(yè)購物、商業(yè)住宅統(tǒng)一考慮 ? 項目首期考慮投入相應配套，依托酒店將其他物業(yè)的總體價值進行提升 ? 在地價可控制范圍內(nèi)，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，包括商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)，而非做純粹的商務、旅游酒店 ? 項目背景 ? 項目判斷 ? 該地區(qū)因蘇通大橋的開通，在原有經(jīng)濟基礎上蓄勢待發(fā)，地區(qū)缺乏高檔的酒店、商業(yè)寫字樓、商業(yè)社區(qū)及高檔物業(yè)，市、區(qū)政府急盼有實力的發(fā)展商到該地區(qū)投資建設，作為如此大規(guī)模的投資建設項目，必然考慮持續(xù)經(jīng)營和項目的持續(xù)發(fā)展，因此為物業(yè)創(chuàng)造持續(xù)的價值支撐是必然要求，單純的房地產(chǎn)開發(fā)不利于本項目的長期發(fā)展及物業(yè)價值的提升，在企業(yè)具備不動產(chǎn)的前提下，開發(fā)酒店及商業(yè)等經(jīng)營性項目可整體提升項目價值，酒店、商業(yè)也將成為整體項目的發(fā)力點。 ? 崇川區(qū)基本情況 ? 崇川自古稱為“崇川福地”，歷史悠久，人文薈萃，被稱為長壽之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、體育之鄉(xiāng)。一山即狼山，是極佳的觀江勝地，以山水田園風光著稱，是佛教八小名山之首，佛教文化已有一千四百多年 歷史。鐵路、機場近在咫尺，北有鹽通高速，西有寧通高速，南有正在建設中的蘇通、崇啟、崇海三條過江通道。 崇川區(qū)科教發(fā)達，人文薈萃。圍繞商業(yè)、居住、服務和文化中心的功能定位，合理布局大賣場（商場）等三產(chǎn)服務業(yè)項目 ,形成布點均衡、輻射全面的發(fā)展局面。 ? （二）新城區(qū)。崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1994年，分為東西兩片，隨著東城區(qū)與開發(fā)區(qū)的并軌，其發(fā)展空間又得到進一步拓展，規(guī)劃面積達到 26平方公里?，F(xiàn)已形成以南亞塑膠、英瑞染織等大型企業(yè)為龍頭的機械電子、精細化工、紡織服裝等特色產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)港口優(yōu)勢突出 ,緊臨的南通港主港區(qū)和南通集裝箱碼頭是南通 進出口的主通道，海關、商檢都在港口設有辦事處，貨物進出口十分方便。 ? （四）風景區(qū)。自然生態(tài)環(huán)境獨具特色，在一馬平川的蘇北平原地帶顯得極為珍貴。 ? （五）沿江經(jīng)濟帶。 ? 項目優(yōu)勢分析 – 區(qū)域優(yōu)勢：本項目選址位于狼山風景區(qū)濱江公園，依托長江，自然景觀優(yōu) 勢明顯； – 交通優(yōu)勢：南通市區(qū)到達南通機場僅 20分鐘距離，蘇通大橋北橋頭距離本項目約 20公里，公路網(wǎng)系及高速公路網(wǎng)系較發(fā)達； – 資源優(yōu)勢：地塊生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，視覺景觀開闊； – 社會資源優(yōu)勢：蘇北地區(qū)勞動力充足，水、電資源豐富。另南通共有 3家高爾夫球練習場，一家正規(guī)的 18洞以上，距離滬東縣 1小時車