【正文】 前 言1項目簡介廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接東莞莊路，北臨珠江投資項目。被天河干休所經濟適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設備用房面積為15938平方米。（凡涉及許可經營的項目憑許可證經營）。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。4項目建設有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展CBD，即將進行建設的項目總商業(yè)面積超過16800平方米。03廣州東方賓館廣州流花路120號 （越秀區(qū)）1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。八間風格各異的餐廳及酒吧, 兩間宴會廳和八間多功能廳。正在申請中的五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北63號 （天河區(qū)）2005年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿大道南二路1號2004 年9 月28 日樓高 15層，擁有314間精雕細琢的豪華客房，標間面積 46平米。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008年開業(yè)主體分為酒店客房和服務式公寓兩部分, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級服務式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。整個太古匯項目總投資約40億元。二00六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)逢勃發(fā)展、產業(yè)集聚與升級、城市空間調整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。鼓勵各酒店集團走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型多樣化，適應不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。目前廣州共有十萬間酒店客房，二0一0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點，仍需維持一定缺口。根據(jù)規(guī)劃，到2010年亞運會前，廣州的4星級以上酒店數(shù)量將達到60家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎上還會新添10至15家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到300家。 由此可見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在2010年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。4) 有中央空調系統(tǒng)。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級相適應的總服務臺，總服務臺有中英文標志、分區(qū)段設置接待、問訊、結帳、 24 小時有工作人員在崗。 12) 在非經營區(qū)設客人休息場所、提供店內尋人服務和安排出租車服務、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地燈、全身鏡，行李架等高級配套家具。 17) 有直撥的國內、國際電話，有彩色電視機、音響設備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個，自辦節(jié)目至少有 2 個頻道。 21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風味的中餐。 25) 餐廳、酒吧的主管、領班和服務員能用英語提供服務。 29) 有男女分設的公共衛(wèi)生間。 32) 有醫(yī)務室。有應急供電專用線和應急照明燈。 39) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設。 43) 為客人提供免費店內無線尋呼服務。 2) 有專業(yè)性茶室。 6) 有至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 2) 封閉的電話間（至少 2 個）。 會議設施（ 10 項） 1) 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 5) 有現(xiàn)場視音頻轉播系統(tǒng)。 9) 有照相膠卷沖印室。 5) 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務及兼作歌舞廳。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 11) 高爾夫球場（至少 9 洞）。 16) 實戰(zhàn)模擬游藝場。室外滑雪場。釣魚。獨立的鮮花店。 3) 自備發(fā)電系統(tǒng)。1）裙樓設施樓層餐飲設施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳小計 1，會議廳設施L2L5L會議室會議室商務中心小計 娛樂設施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場小計 其他設施L2L1L2L6商場美容廳花店保健中心小計2）后勤設施后勤設施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。65=240個4本項目定位五星級酒店的成本運營測算：在酒店設計中，各類設施的面積是有一定的比例配套要求的。酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對客服務區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。面積構成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。成本合計：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=C．管理成本與不可預見費用：300元/ m2*25000 m2＝750萬元酒店總開發(fā)成本： +750+＝1)運營費用216。 1) 推算依據(jù)：本酒店面積約23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計算，約240間客房。每天以40人次，每人平均消費水平100元，利潤率以70%測算，則：100元/人次*40人次*365天*70%=商場收入：在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設備，競爭就顯得相當大，以平均每天10萬元銷售收入，利潤20%測算，則：10萬元/天*365天*20%=730萬元每天平均接待5人次，每個會務租金平均5000元，利潤率以70%測算，則營業(yè)預測：5000元/人次*5人次*365天*70%=餐飲、會務、商場收入約： 娛樂休閑收入酒吧收入：包括吸引游客娛樂與休閑在內，每天以100人次，平均每人消費40元，利潤率以60%測算，則：50元/人次*100人次*365天*60%=KTV收入：以設置10間KTV包房，每天以6個小時營業(yè)，每小時200元計算，包房利用率60%，則營業(yè)預測：200元/小時*10間*6小時*365天*60%=桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，則營業(yè)預測：200元/人次*30人次*365天*60%=娛樂休閑收入約：整體酒店總收入約：以上收入?yún)⒖紘鴥任逍羌壘频昴晔杖刖鶖?shù)，見下表 5 本項目定位五星級酒店收益測算酒店總開發(fā)成本：年運營成本：*（20%＋20%）＝年管理提成：*25%＝（稅后）（）*（100%33%）＝年經營利潤率：年投資收益率：＝%結論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎上約十五年時間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。 ：19972000年 1997年到2000年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應，甲級寫字樓從緊缺期急速轉向供應過剩，租金從1996年的170190元/平方米/月，跌至2000年的90100元/平方米/月。甲級寫字樓除卻新增供應外，空置率保持在10％以內，頂級寫字樓更是少于5％。以至發(fā)展商經常要封盤，重新定價后再推出市場。功能主要為商務辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務中心特色明顯。 （CBD） 　　珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、是廣州的CBD所在。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為Ａ、Ｂ、Ｃ三個區(qū)。廣州的城市發(fā)展重心經歷了“由西向東”的轉移過程，由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應量將近60萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經明顯往東挪。 珠江新城和琶洲屬于新型的商務圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設較為完善，對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認同程度會上升。短短的十幾年，已由昔日的農田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠播。租賃價格及銷售價格均位于全市寫字樓較高水平，表明天河區(qū)金融商務中心的地位已日益深入人心。 除此外。根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應量，如吸納量保持每季6萬平方米，市場將需要兩年時間才可以消化。未來4年內，廣州將增加200多萬平方米的寫字樓，其中76％在天河（32％在珠江新城，44％在天河的其他區(qū)域）。廣州市天河區(qū)各商圈各路段可發(fā)現(xiàn)：市場客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈為主，IT軟件園為附，加新的天河東部商圈為次。2007年上半年廣州房地產市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另外，也有不少本土企業(yè)積極吸納甲級寫字樓來提升企業(yè)形象和營運效率。5東莞莊寫字樓規(guī)劃定位：中小知識服務型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中心。大部分公司規(guī)模不大，擁有員工2060人左右，目前在商住樓中辦公，一般情況下，人均面積在6M2左右,一般不大于10平米。第三部分 商業(yè)1廣州宏觀經濟環(huán)境分析 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年，廣州市職工平均工資為36321元，％。2006年城市居民人均服務性消費支出為5546元，％，％。廣州外貿出口表現(xiàn)強勁，出口總額達81億美元，同比增長20％。2006年約有20多家獨資或合資零售商進入廣州市場，把租金推到較高水平。傳統(tǒng)高檔零售商業(yè)區(qū)的環(huán)市東路，以3％速度增長，比去年全年16％的增長幅度，明顯放緩，主要原因是去年外資高檔品牌涌入該區(qū)，已把租金推至高水平。新一輪的商場供應，為國內外著名零售商帶來商機，并為商鋪市場發(fā)展帶來新動力。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量群樓商鋪市場。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。 　　2003年和2005年的天河區(qū)商鋪批出量遠大于成交量。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。這為顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務半徑提供了有利條件。地緣性、高知性、理性的非剛性需求是群體的主要特征。天河商圈素有華南第一商圈之稱，特別在天河北周邊內環(huán)繞著十幾個大型高尚的住宅區(qū)，如天譽花園、都市華庭、中信公寓等。東莞莊、粵墾路作為后天河北的一個典型路段，它得益于地理的優(yōu)勢，和天河北僅一路之隔，且生活極其方便，超市（奧之星、創(chuàng)基）肉菜市場、學校（五一小學、長征小學、紅英小學）、醫(yī)院、酒樓等生活設施一應俱全，而且未來的市政規(guī)劃中，粵墾路還將是一條美食街。致力于商業(yè)地產的投資開發(fā)，在這方面積累了豐富的經驗和資源，項目附近的商業(yè)市場及知名公司為項目提供了良好的人氣，將會為項目發(fā)展帶來捷足先登的優(yōu)勢。南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市等配套設施較多，但項目所在地的東莞莊卻還沒有建立完善的配套體系，尤其缺乏大型的購物中心，餐飲娛樂場所，未能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，這為本項目提供了巨大的市場空間，極大地利于本項目的開發(fā)前景，同時也可帶動所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。由于本項目所在地周邊區(qū)域屬廣園東路，配套設施不全，交通不暢，以及廣深鐵路所造成的噪音大，灰塵多, 這對商業(yè)的招商是一個不利因素；本項目周邊區(qū)域專業(yè)市場較少，以文具用品等批發(fā)為主，這給市民造成了一個本區(qū)域印象，如何突出本項目高檔次的定位優(yōu)勢，成功擺脫周邊區(qū)域給市民造成的印象是一個課題。本項目周邊區(qū)域的人口數(shù)量、收入水平及消費水平成長較快，未來交通狀況也將大為改觀，到時會帶來無限的商機，本項目因其遠見卓識又將走在經濟大潮的前端，天河北CBD人口是本項目最易消化的消費群體。11111111111項目附近的CBD商圈及知名公司，為項目提供良好的人氣。11101101110具有良好的對外交通優(yōu)勢11111111111產品設計以及物業(yè)開發(fā)水平較高，并有提升空間。11000011100區(qū)域商商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場正在形成，商業(yè)市場集約化、產業(yè)化的需求為商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機。01000001100城市基礎設施建設正在進行當中，不可預見完工時間是否能配合項目的開