【正文】 前 言1項(xiàng)目簡(jiǎn)介廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為15938平方米。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。4項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展CBD，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過16800平方米。03廣州東方賓館廣州流花路120號(hào) （越秀區(qū)）1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧, 兩間宴會(huì)廳和八間多功能廳。正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名稱地理位置開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北63號(hào) （天河區(qū)）2005年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號(hào)2004 年9 月28 日樓高 15層，擁有314間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46平米。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008年開業(yè)主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。整個(gè)太古匯項(xiàng)目總投資約40億元。二00六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場(chǎng)需求。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)。目前廣州共有十萬間酒店客房，二0一0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。根據(jù)規(guī)劃，到2010年亞運(yùn)會(huì)前，廣州的4星級(jí)以上酒店數(shù)量將達(dá)到60家，其中五星級(jí)酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會(huì)新添10至15家，廣州星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在的205家增加到300家。 由此可見，廣州市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在2010年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。4) 有中央空調(diào)系統(tǒng)。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。 12) 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級(jí)配套家具。 17) 有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。 21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 25) 餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。 29) 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 32) 有醫(yī)務(wù)室。有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 39) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 43) 為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 2) 有專業(yè)性茶室。 6) 有至少能容納 200 人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。 2) 封閉的電話間（至少 2 個(gè)）。 會(huì)議設(shè)施（ 10 項(xiàng)） 1) 有至少能容納 200 人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。 5) 有現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 9) 有照相膠卷沖印室。 5) 多功能廳，能提供會(huì)議，冷餐會(huì)、酒會(huì)等服務(wù)及兼作歌舞廳。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 11) 高爾夫球場(chǎng)（至少 9 洞）。 16) 實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場(chǎng)。室外滑雪場(chǎng)。釣魚。獨(dú)立的鮮花店。 3) 自備發(fā)電系統(tǒng)。1）裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳小計(jì) 1，會(huì)議廳設(shè)施L2L5L會(huì)議室會(huì)議室商務(wù)中心小計(jì) 娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場(chǎng)小計(jì) 其他設(shè)施L2L1L2L6商場(chǎng)美容廳花店保健中心小計(jì)2）后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。65=240個(gè)4本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算：在酒店設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。面積構(gòu)成分為營(yíng)業(yè)面積及非營(yíng)業(yè)面積，計(jì)算時(shí)采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。成本合計(jì)：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=C．管理成本與不可預(yù)見費(fèi)用：300元/ m2*25000 m2＝750萬元酒店總開發(fā)成本： +750+＝1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用216。 1) 推算依據(jù)：本酒店面積約23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計(jì)算，約240間客房。每天以40人次，每人平均消費(fèi)水平100元，利潤(rùn)率以70%測(cè)算，則：100元/人次*40人次*365天*70%=商場(chǎng)收入：在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大，以平均每天10萬元銷售收入，利潤(rùn)20%測(cè)算，則：10萬元/天*365天*20%=730萬元每天平均接待5人次，每個(gè)會(huì)務(wù)租金平均5000元，利潤(rùn)率以70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：5000元/人次*5人次*365天*70%=餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入約： 娛樂休閑收入酒吧收入：包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以100人次，平均每人消費(fèi)40元，利潤(rùn)率以60%測(cè)算，則：50元/人次*100人次*365天*60%=KTV收入：以設(shè)置10間KTV包房，每天以6個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí)200元計(jì)算，包房利用率60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：200元/小時(shí)*10間*6小時(shí)*365天*60%=桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：200元/人次*30人次*365天*60%=娛樂休閑收入約：整體酒店總收入約：以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù)，見下表 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算酒店總開發(fā)成本：年運(yùn)營(yíng)成本：*（20%＋20%）＝年管理提成：*25%＝（稅后）（）*（100%33%）＝年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率：年投資收益率：＝%結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時(shí)間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進(jìn)駐率以及售價(jià)都處于廣州甲級(jí)寫字樓歷史的最高位。 ：19972000年 1997年到2000年，廣州甲級(jí)寫字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從1996年的170190元/平方米/月，跌至2000年的90100元/平方米/月。甲級(jí)寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在10％以內(nèi)，頂級(jí)寫字樓更是少于5％。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。 （CBD） 　　珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、是廣州的CBD所在。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為Ａ、Ｂ、Ｃ三個(gè)區(qū)。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動(dòng)了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。隨著更多爛尾項(xiàng)目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近60萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時(shí)間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢(shì)已經(jīng)明顯往東挪。 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對(duì)綠化的建設(shè)較為完善，對(duì)比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對(duì)要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對(duì)較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進(jìn)駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會(huì)上升。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢(mèng)想和生活模式的代表。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。租賃價(jià)格及銷售價(jià)格均位于全市寫字樓較高水平，表明天河區(qū)金融商務(wù)中心的地位已日益深入人心。 除此外。根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量，如吸納量保持每季6萬平方米，市場(chǎng)將需要兩年時(shí)間才可以消化。未來4年內(nèi)，廣州將增加200多萬平方米的寫字樓，其中76％在天河（32％在珠江新城，44％在天河的其他區(qū)域）。廣州市天河區(qū)各商圈各路段可發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈為主，IT軟件園為附，加新的天河?xùn)|部商圈為次。2007年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另外，也有不少本土企業(yè)積極吸納甲級(jí)寫字樓來提升企業(yè)形象和營(yíng)運(yùn)效率。5東莞莊寫字樓規(guī)劃定位：中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中心。大部分公司規(guī)模不大，擁有員工2060人左右，目前在商住樓中辦公，一般情況下，人均面積在6M2左右,一般不大于10平米。第三部分 商業(yè)1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年，廣州市職工平均工資為36321元，％。2006年城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出為5546元，％，％。廣州外貿(mào)出口表現(xiàn)強(qiáng)勁，出口總額達(dá)81億美元，同比增長(zhǎng)20％。2006年約有20多家獨(dú)資或合資零售商進(jìn)入廣州市場(chǎng)，把租金推到較高水平。傳統(tǒng)高檔零售商業(yè)區(qū)的環(huán)市東路，以3％速度增長(zhǎng)，比去年全年16％的增長(zhǎng)幅度，明顯放緩，主要原因是去年外資高檔品牌涌入該區(qū)，已把租金推至高水平。新一輪的商場(chǎng)供應(yīng)，為國內(nèi)外著名零售商帶來商機(jī)，并為商鋪市場(chǎng)發(fā)展帶來新動(dòng)力。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。 　　2003年和2005年的天河區(qū)商鋪批出量遠(yuǎn)大于成交量。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。這為顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。地緣性、高知性、理性的非剛性需求是群體的主要特征。天河商圈素有華南第一商圈之稱，特別在天河北周邊內(nèi)環(huán)繞著十幾個(gè)大型高尚的住宅區(qū)，如天譽(yù)花園、都市華庭、中信公寓等。東莞莊、粵墾路作為后天河北的一個(gè)典型路段，它得益于地理的優(yōu)勢(shì)，和天河北僅一路之隔，且生活極其方便，超市（奧之星、創(chuàng)基）肉菜市場(chǎng)、學(xué)校（五一小學(xué)、長(zhǎng)征小學(xué)、紅英小學(xué)）、醫(yī)院、酒樓等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，而且未來的市政規(guī)劃中，粵墾路還將是一條美食街。致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，在這方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，項(xiàng)目附近的商業(yè)市場(chǎng)及知名公司為項(xiàng)目提供了良好的人氣，將會(huì)為項(xiàng)目發(fā)展帶來捷足先登的優(yōu)勢(shì)。南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市等配套設(shè)施較多，但項(xiàng)目所在地的東莞莊卻還沒有建立完善的配套體系，尤其缺乏大型的購物中心，餐飲娛樂場(chǎng)所，未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，這為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)空間，極大地利于本項(xiàng)目的開發(fā)前景，同時(shí)也可帶動(dòng)所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。由于本項(xiàng)目所在地周邊區(qū)域?qū)購V園東路，配套設(shè)施不全，交通不暢，以及廣深鐵路所造成的噪音大，灰塵多, 這對(duì)商業(yè)的招商是一個(gè)不利因素；本項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)較少，以文具用品等批發(fā)為主，這給市民造成了一個(gè)本區(qū)域印象，如何突出本項(xiàng)目高檔次的定位優(yōu)勢(shì)，成功擺脫周邊區(qū)域給市民造成的印象是一個(gè)課題。本項(xiàng)目周邊區(qū)域的人口數(shù)量、收入水平及消費(fèi)水平成長(zhǎng)較快，未來交通狀況也將大為改觀，到時(shí)會(huì)帶來無限的商機(jī)，本項(xiàng)目因其遠(yuǎn)見卓識(shí)又將走在經(jīng)濟(jì)大潮的前端，天河北CBD人口是本項(xiàng)目最易消化的消費(fèi)群體。11111111111項(xiàng)目附近的CBD商圈及知名公司，為項(xiàng)目提供良好的人氣。11101101110具有良好的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)11111111111產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及物業(yè)開發(fā)水平較高，并有提升空間。11000011100區(qū)域商商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場(chǎng)正在形成，商業(yè)市場(chǎng)集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為商業(yè)綜合項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。01000001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進(jìn)行當(dāng)中，不可預(yù)見完工時(shí)間是否能配合項(xiàng)目的開