【正文】 服務(wù)； F、酒店將建設(shè)成風(fēng)格獨(dú)特、個性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國建筑文化及園林景觀的綠色生態(tài)的旅游度假勝地； H、成為亞龍灣地區(qū)的標(biāo)志性建筑，并對酒店經(jīng)營模式的發(fā)展趨勢起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)； 根據(jù)上述規(guī)劃指導(dǎo)思想，對項目的建設(shè)從規(guī)劃的角度進(jìn)行了初步的設(shè)想，初步明晰了項目規(guī) 劃的產(chǎn)品目標(biāo)： 酒店主樓公寓區(qū) —— 主力戶型 7090 平米，配大衛(wèi)生間； 別墅、會所區(qū) —— 無機(jī)動車行道，別墅周邊環(huán)繞風(fēng)格各異的熱帶雨林景觀； 會議中心 —— 外觀設(shè)計成 “ 鸚鵡螺 ” 形狀，成為 標(biāo)志性建筑； 娛樂、休閑、購物一條街 —— 豐富亞龍灣地區(qū)富有文化底蘊(yùn)的、規(guī)?；膴蕵?、休閑、購物場所，為亞龍灣地區(qū)提供豐富多彩的 “ 夜生活 ”娛樂活動 酒店概念設(shè)計規(guī)劃思路 （ 1） 會議中心 會議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有的、 極富知名度的 “ 鸚鵡螺 ” 外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為亞龍灣的標(biāo)志建筑。會議中心將按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配 有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息室、宴會廳、展示廳等。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機(jī)動車道，僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計，送 700— 1000 平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃 ；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈送每棟別墅業(yè)主價值 5 萬美元的亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺、散座茶座、酒店管理辦公室等。 序號 關(guān)鍵控制工序 開始如期 結(jié)束日期 備注 1 土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款 2 項目規(guī)劃方案確定 地基詳勘受該工序約束 3 規(guī)劃報建手續(xù) 4 地基詳勘 基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束 5 基礎(chǔ)及地下室施工 6 結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工 7 室內(nèi)裝修 8 室外景 觀工程 9 園林工程 10 工程竣工 項目總體進(jìn)度計劃 見附表二 “ 鸚鵡螺皇家園林度假酒店項目工程進(jìn)度計劃 ” 六、 項目投資估算 投資估算的依據(jù) 本報告的投資估算依據(jù)為： 三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃； 項目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 三亞市同類建設(shè)項目的投資估算指標(biāo)； 項目公司與地方政府洽商的土地出讓價格意見； 國家及三亞市政府有關(guān)基建、 房地產(chǎn)項目 的各類收費(fèi)文件； 一些具體費(fèi)用的計算說明 （ 1）土地費(fèi)用 按 38 萬元 /畝的價格計算。 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按項目總投資 (含土地、建安工程、各類費(fèi)用 )的 10%計。 項目總投資額約為 億元，預(yù)測項目需投入啟動資金約為 億元人民幣。 （ 4） 在?？诩叭齺啓C(jī)場設(shè)立銷售宣傳點，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項目樣板間。全年共完成 GDP 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅高于上年 個百分點，經(jīng)濟(jì)增長高出全國平均水平 個百分點。上繳稅金 億元， 增長 %。 據(jù)三亞市官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 ? 20xx 年全市 GDP 總值 億元，比上年增長 %，實現(xiàn)了 1998 年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長超 10%，超過全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過 10%的增幅。 盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展 ? 全市房地產(chǎn)投入 億元，增長 14 倍。 ③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效 A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國際旅游城市的條件。三亞灣 “ 椰夢長廊 ” 的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的 “ 綠化美化 ” 工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。從 20xx 年到2020 年間旅游年均 收入增長將達(dá) %。 據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到 2020 年，中國將成為世界旅 游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在一年 5000 萬人次增加到 多億次，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。 ③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀 海南在 地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證 明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很 有借鑒。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢 海南島總面積 萬平方公里。其獨(dú)有的熱帶海 島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對 “ 縮小 ” ，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶的地位有所下降。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個名副其實的 “ 旅游城市 ” ，著名的國際旅游度假勝地。 ③ 開發(fā)高檔次的專項旅游項目。 三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展 ? 目前三亞市約有客房 9756 間。 三亞旅游市場 構(gòu)成及發(fā)展趨勢 隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費(fèi)市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年 1000 萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。 （ 2）分時度假的國際認(rèn)定 分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。 （ 2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時確定自己的使用時段（通常為 21 天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每年酒店的經(jīng)營收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期 付款之費(fèi)用，一般在 10— 15 年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。 ⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。其中分時度假地數(shù)量平均年增長14%，會員數(shù)量年均增長 15%，分時度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長率為 15%，雖然 1994年以后分時度假業(yè)的增長速度有所放緩， 但仍保持較好的成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增長速 度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長 4%，和飯店業(yè) 2%的增長速度。不過分時度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。主要原因是： ① 新購買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購買多個產(chǎn)品； ② 老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購買新產(chǎn)品。到 1997 年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。 表五 亞洲分時度假市場分布情況 國家及地區(qū) 度假地數(shù)量 每個度假地平 均住宿單元數(shù)量 日 本 96 66 馬來西亞 71 38 泰 國 38 46 印 尼 25 51 韓 國 18 133 中 國 17 41 菲律賓 11 62 中國臺灣 6 43 其它（ 4 國） 8 45 合 計 260 525 資料來源《未來分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響》 可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的 5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，穩(wěn)定增長，所以也是具有很大發(fā)展分時度假業(yè)的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國 等。如美國一個分時度假住宿單元會產(chǎn)生 18 萬美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進(jìn)行測算，這一影響會更大。但是由于是在 90 年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。同時，產(chǎn)生了中國第一批分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。主要是專業(yè)銷售 RCI 和 II公司的分時度假產(chǎn)品。 ④ 自主開發(fā)的分時度假產(chǎn)品國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。 20xx 年 11 月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等 6 家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專 業(yè)從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。 ⑤ 分時度假交換公司。 目前在國內(nèi) “ 海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 ” 是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。這種點數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時會努力保證顧客的使用權(quán)。 類型： ① 退休住宅型 退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。 ② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購買者均為 “ 二次置業(yè) ” 的家庭，其目的主要是為了投資。三是投資意識的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。二是產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn) 業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場競爭的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個關(guān)鍵制約因素。 海南分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展 （ 1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀 全國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)海南由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過 ?房地產(chǎn)項目 轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。 20xx 年僅 “ 五一 ” 旅游黃金周期間，全國共接待旅游者 7377 萬人次，過夜人數(shù)、時間人均延長 天，形成度假旅游的傾向明顯。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點，推出 “ 康樂園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 即是海航集團(tuán)涉足旅游業(yè)的重大舉措。 B：海南皇冠濱海溫泉酒店 (皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店 ) ?？诨使跒I海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發(fā)區(qū)。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費(fèi)用，且有可觀盈余。其交換網(wǎng)張核心就是為消費(fèi)者提供實惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。