【正文】 財(cái)潤鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書廣東財(cái)潤投資有限公司二○○七年九月三十日目 錄前 言 41項(xiàng)目簡介 4 4 4 4 52項(xiàng)目法人概況 53編制依據(jù) 54項(xiàng)目建設(shè)的必要性 64項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 65主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6第一部分 鵲橋五星級酒店 81目前廣州五星級酒店的運(yùn)作情況 82行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法 123 定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 14 14 14 14 15 16 16（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） 17 204本項(xiàng)目定位五星級酒店的成本運(yùn)營測算 22 22： 22（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） 22 25 25 26 26 餐飲、會務(wù)、商場收入 26 娛樂休閑收入 275 本項(xiàng)目定位五星級酒店收益測算 29 29（稅后） 29 29第二部分 5A甲級寫字樓 301 廣州寫字樓發(fā)展歷程 30：19931997年 30：19972000年 30 寫字樓調(diào)整期：20012004年 31：2005年至今 312廣州市區(qū)寫字樓市場分析 32 32 32 32（CBD） 32 33 333 天河區(qū)寫字樓市場分析 35 36 36 374東莞莊項(xiàng)目周邊寫字樓市場分析 41 2007年天河區(qū)寫字樓一覽表 41 465東莞莊寫字樓規(guī)劃 48第三部分 商業(yè) 501廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 502天河區(qū)商鋪市場分析 52 52 52 53 543項(xiàng)目商圈分析 55 55 55 555項(xiàng)目SWOT分析 57 57 57 57 57 58 項(xiàng)目劣勢分析 58 58 58 59 596商場規(guī)劃 60 60 625車位規(guī)劃 631投資估算說明 642寫字樓商場項(xiàng)目投資估算表 643資金籌措 654資金平衡計(jì)劃 65第五部分 寫字樓、商場效益分析 671銷售收入、銷售稅金及附加估算 67 67 67 67 68 68 68： 68 68第六部分 東莞莊項(xiàng)目結(jié)論與建議 69 69 69前 言1項(xiàng)目簡介廣東財(cái)潤鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。灑店用地地塊共占地3697平方米，寫字樓地塊為4272平方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。動拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。項(xiàng)目總占地面積3697+2679+1593=7969平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集五星級酒店、5A甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為40年，,規(guī)劃容積率為7，綠化率30%。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為58000平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6層寫字樓和6層酒店，其中裙樓的14層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為15938平方米。容積率7，綠化率30％。機(jī)動車停車泊位400輛。2項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤投資有限公司住 所： 天河區(qū)天河北路233號中信廣場3201室法定代表人：注冊資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。3編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。4項(xiàng)目建設(shè)的必要性根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城—正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融—商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。該商圈未來定位是成為21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。本項(xiàng)目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模較大、運(yùn)營思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。4項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展CBD，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過16800平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面積 7969﹡7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫字樓部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米容積率 7建筑密度 綠化率 30 %停車位 400輛第一部分 鵲橋五星級酒店1目前廣州五星級酒店的運(yùn)作情況廣州目前已開業(yè)有7家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時(shí)間和簡要情況如下： 掛牌五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01中國大酒店廣州流花路100號 （越秀區(qū)）開業(yè)時(shí)間1984年,1998年新裝修樓高18層,1013間客房及套房。02廣東國際大酒店廣州市廣州市環(huán)市東路339號 （越秀區(qū)）1992年7月8日開業(yè)，2004年局部裝修樓高63層，共有客房總數(shù)200余間套。03廣州東方賓館廣州流花路120號 （越秀區(qū)）1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街1號1983年開業(yè)，2000年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。05廣東亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號2002年開業(yè)客房數(shù)目422間，位于2538層06碧桂園鳳凰城酒店廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城2003年11月開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)621間套。07廣州香格里拉大酒店廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū)2007年3月26日開業(yè)樓高36層，704間豪華客房及套房，另設(shè)26間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過42平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧, 兩間宴會廳和八間多功能廳。08廣州天譽(yù)威斯汀酒店廣州市天河區(qū)林和中路6號（中信廣場后門）2007年5月開業(yè)樓高40層,共有客房總數(shù)448間(套),標(biāo)間面積50平米。09長隆酒店廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長隆夜間動物世界旁）2001年開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)333間套。10鳴泉居度假村廣州市白云大道南1068號1998年開業(yè)，2005年重新裝修樓高5層，共有客房總數(shù)200間套。正在申請中的五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北63號 （天河區(qū)）2005年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。02廣州嘉逸國際酒店廣州市天河北路468號2004年7月酒店樓高20層，擁有251間不同類型的客房。03廣州天倫萬怡大酒店廣州林和中路172號2003年開業(yè)395套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房。04廣東南洋長勝酒店廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路38號開業(yè)時(shí)間2005年9月29日主樓高25層，副樓多棟高7層，擁有各類豪華客房468間/套，標(biāo)間面積38平米。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號2004 年9 月28 日樓高 15層，擁有314間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46平米。06廣州地中海國際酒店廣州市廣州市天河路518號2005年3月開業(yè)樓高50層,共有客房總數(shù)400間(套),標(biāo)間面積33平米。07頤和大酒店廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi)2003年酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房180余間。正在建設(shè)中的酒店序號酒店名稱地理位置計(jì)劃開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2008年開業(yè)正佳萬豪國際大酒店正佳 正佳廣場五星將擁有360間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過140間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008年開業(yè)主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大酒店珠江新城2008年開業(yè)，樓高75米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集團(tuán)）天河員村2008年開業(yè)五星高41層，總建筑面積14萬預(yù)定2006年平方米，客房及預(yù)定2006年投入運(yùn)營豪華客房約500間。05太古匯香格里拉天河路2008年開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平方米，擁有500到600個(gè)客房。整個(gè)太古匯項(xiàng)目總投資約40億元。2行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強(qiáng)調(diào)，在2010 年亞運(yùn)會之前，五星級酒店將在現(xiàn)有的7 家基礎(chǔ)上新添10 到15家，由此可見政府對五星酒店建設(shè)的重視程度。市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟(jì)、歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。二00六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴(yán)重不足。特別是二0一0年廣州將舉辦亞運(yùn)會，各類酒店配套需求十分迫切。據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。鼓勵各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進(jìn)駐廣州市場。孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說明，隨著會展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場。廣州五星級酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬間酒店客房，二0一0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施1400多座，客房約10萬間，床位近20萬個(gè)；其中星級飯店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。廣州正籌建的30多家五級星酒店中，有10多家將在未來3年內(nèi)建成并開業(yè)。未來幾年內(nèi)，廣州將新建50家四、五星級豪華酒店、增加8000個(gè)房間。根據(jù)規(guī)劃，到2010年亞運(yùn)會前，廣州的4星級以上酒店數(shù)量將達(dá)到60家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會新添10至15家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到300家。經(jīng)濟(jì)型酒店3年的預(yù)期數(shù)字也將過百，未來3至5年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬間。以白天鵝為例，目前其入住率都在75%～79%之間，平均房價(jià)今年增幅了近14%，入住率增長了3%，在國外，五星級酒店的入住率也就60%左右。營業(yè)收入方面，比如東方賓館，％。 由此可見，廣