【正文】 .大酒店（五星級）建設(shè)工程項目可行性研究報告第一章 總 論 2第二章 項目建設(shè)的必要性 8第三章 項目選址與建設(shè)條件 11第四章 項目總體建設(shè)方案 19第五章 酒店工程技術(shù)方案 35第六章 會展中心工程技術(shù)方案 53第七章 公用輔助工程 56第八章 節(jié)約能源 70第九章 環(huán)境保護 81第十章 投資與管理 118第十一章 職業(yè)安全衛(wèi)生 129第十二章 項目實施進度安排 131第十三章 組織機構(gòu)及人力資源配置 132第十四章 項目招投標 133第十五章 投資估算 135第十六章 財務(wù)評價 136第十七章 社會效益分析 140第十八章 綜合評價與建議 141第一章 總 論 一、項目名稱及承辦單位項目名稱： 大酒店（五星級）建設(shè)工程項目項目承辦單位： 市外經(jīng)委項目負責人：二、可行性研究報告編制依據(jù)國家計委委托編寫出版的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；《**市2010年國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；《旅游賓館星級劃分及評定國家標準》。三、項目概況項目擬建地點市雙塔區(qū)鳳凰組團（凌河公園沿岸）。項目建設(shè)規(guī)模（1）占地面積該項目以五星級酒店建設(shè)為主，以會展中心建設(shè)為輔，總占地面積56667㎡（合85畝）。其中：酒店用地面積12467㎡，會展中心用地面積13333㎡（含室外展場5000㎡，周邊停車場2083㎡），配套工程用地面積2500㎡，其它用地28367㎡（包括綠地及道路等）（2）建筑面積項目總建筑面積48588㎡，其中：①酒店：按五星級標準設(shè)計，總建筑面積為33588㎡（其中：地上建筑面積30390㎡，建筑高度62～78米，16層。地下建筑3198㎡），總體布局情況如下：酒店建筑面積分區(qū)指標表區(qū) 域功 能建筑面積客 房 區(qū)客房及客房走廊,客房電梯廳（㎡）21833占總面積（%）65公共功能區(qū)大堂/餐飲娛樂/會議內(nèi)部交通 （㎡）6718占總面積（%）20內(nèi)部管理區(qū)設(shè)備用房內(nèi)部人員用房/廚房后場用房 （㎡）3358占總面積（%）10(包括地下車庫)其 它出租寫字樓（㎡）1679占總面積（%）5②會展中心：總建筑面積為12500㎡，高25米，二層鋼架結(jié)構(gòu)，總體布局如下：中心大堂1500平方米；占總面積的12%。大小展廳4500平方米；占總面積的36%。會議區(qū)2000平方米。占總面積的16%。其它（服務(wù)中心、商務(wù)中心、貴賓室等）4500平方米。占總面積的36%。③其它配套工程：總建筑面積為2500㎡。（3）主要建設(shè)內(nèi)容①酒店客房區(qū)：客房345間，其中套間標準客房235間，雙套間標準客房100間，三套間客房10間；②酒店公共功能區(qū)： A設(shè)500㎡大堂一個，B設(shè)大型宴會廳1個，就餐人數(shù)600人，并設(shè)小型宴會廳和西餐廳、酒吧、咖啡廳等；C設(shè)大型多功能會議中心1個，可容納800人，并設(shè)100座小型會議室5個；D設(shè)游泳池、保齡球館、健身房、洗浴中心等康樂娛樂設(shè)施。E設(shè)多功能廳一個③酒店內(nèi)部管理區(qū)：設(shè)備用房、內(nèi)部管理人員用房、廚房后場用房、地下車庫等。④會展中心：中心大堂、大小展廳、會議區(qū)。其它（服務(wù)中心、商務(wù)中心、貴賓室等）。室外展場5000平方米（瀝青混凝土地面），周邊設(shè)停車場2083平方米（瀝青混凝土地面）。⑤其他配套工程：鍋爐房、配電室、加壓泵房等。⑥設(shè)備配置384臺（套）。經(jīng)營內(nèi)容（1）會議服務(wù)。為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計上考慮大、中、小會議中心。會議類型具體包括：①商務(wù)會議②技術(shù)交流與推廣會議③學術(shù)會議④政務(wù)會議⑤新聞發(fā)布會（2）客房服務(wù)①為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標準客房）②為短期國際、國內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)（標準客房）③為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標準客房）④為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標準客房）⑤為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）（3）餐飲服務(wù)①為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)②為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)③經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧④特色經(jīng)營：風味廳、食街等；（4）康體娛樂經(jīng)營①為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)②為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)③經(jīng)營主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等④根據(jù)市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務(wù)。如：近期流行的沙壺球；（5）其他服務(wù)①美容、美法服務(wù)②保健服務(wù)（桑那、按摩等）③商務(wù)中心④金融服務(wù)⑤交通服務(wù)⑥旅游代理（6）會展服務(wù)①現(xiàn)場服務(wù)②展覽工程服務(wù)③會議服務(wù)④廣告服務(wù)⑤展商及其他服務(wù)經(jīng)濟效益（1）；（2）（稅前）；（3）年上繳稅金372萬元。六、項目總投資。其中:(,安裝工程費用614萬元),工程建設(shè)其它費用2678萬元,預(yù)備費960萬元。七、主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表序號名 稱單位數(shù)量備 注1總占地面積㎡56667合85畝2建筑面積㎡485883購置設(shè)備臺套3844勞動定員人5005建設(shè)年限年16總投資萬元7營業(yè)收入萬元8利潤萬元9稅金萬元37210財務(wù)凈現(xiàn)值萬元11財務(wù)內(nèi)部收益率%12投資利潤率%13投資利稅率%14投資回收期年6包括建設(shè)期1年第二章 項目建設(shè)的必要性一、是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要近幾年來，**市國民經(jīng)濟和社會事業(yè)得以迅速發(fā)展。，%，冶金、化工、建材、機械、電子、醫(yī)藥、紡織、輕工等行業(yè)形成了**市的工業(yè)體系，汽車、鋼材、輪胎、柴油機、陶瓷、農(nóng)用車、裝載機、建材機械等，遠銷歐亞美等60多個國家和地區(qū)。對外開放水平進一步提高，浪馬輪胎、金達鉬業(yè)、飛馬鑄造、喀左利洲鵝業(yè)、凌鋼等產(chǎn)品出口勢頭強勁，%，新批外資企業(yè)15戶，增資企業(yè)2戶，實際利用外資3400萬美元，%。招商引資工作成效顯著，全市招商引資額十幾億元以上，新建了一批大中小型企業(yè)，使**市的經(jīng)濟實力進一步增強。經(jīng)濟發(fā)展和對外開放，使得與**經(jīng)貿(mào)往來人員迅速增加，我市現(xiàn)有賓館接待能力，特別是高水平接待能力已明顯不足，接待與服務(wù)功能有待增強，特別是入住賓館（酒店）的檔次、標準及環(huán)境要求需進一步改善，迫切需要建立1處高等級賓館。二、是旅游事業(yè)迅速發(fā)展的需要**市具有比較豐富的旅游資源，主要旅游景點有鳳凰山、桃花山莊、清風嶺、大黑山、佑順寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物館、槐樹洞、牛河梁文化遺址、關(guān)帝廟、努魯兒虎山自然保護區(qū)、鴿子洞、紅石谷、天成觀、萬祥寺、白石水庫、大凌河人工湖、燕山湖、凌源熱水湯溫泉等；主要民間藝術(shù)有皮影戲、**秧歌、**剪紙、**古箏、**絨繡等。近幾年來，隨著旅游事業(yè)的發(fā)展，相繼成立了**五洲旅行社、金龍旅行社、新時代旅行社、大地旅行社等十幾個旅行社，為旅游者提供方便、快捷的服務(wù)。**市委、市政府把旅游業(yè)作為一個重要的新興產(chǎn)業(yè)，2006年，**市政府開始提出創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，決心花大力氣建設(shè)國家級優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅游業(yè)，完善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物。擬建項目地處凌河公園沿岸，是**市旅游度假區(qū)的重點建設(shè)地段，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)。因此，項目建設(shè)是開發(fā)**市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要。 必將推動旅游事業(yè)的迅速發(fā)展，隨著來**旅游人數(shù)的增多，迫切需要建設(shè)高等級的賓館。三、是中心城市擴容提質(zhì)的需求“十一五”期間，**市區(qū)按照“沿河發(fā)展、組團開發(fā)、擴容提質(zhì)、完善功能”的思路，啟動建設(shè)鳳凰組團基礎(chǔ)設(shè)施，高標準完成某大街改造；按照“擴容路先行”的要求，啟動“內(nèi)環(huán)”公路建設(shè)；推進供排水、供電設(shè)施配套建設(shè)，為凌鋼新區(qū)、燕山湖發(fā)電廠、中建無繩電話、豪德物流中心建設(shè)提供強有力的支持保障。建設(shè)體育館、文化大廈和古生物化石地質(zhì)公園標志性建筑，完成大凌河城區(qū)段三段改造和黃河路大橋等重點工程，**市區(qū)要按照“東進、西拓、南移、適時北上”的發(fā)展方針，以擴容為中心，以提質(zhì)為重點，2010年中心城市總面積達到50平方公里，人口達到50萬人，中心城市提質(zhì)擴容對高等級賓館建設(shè)提出了更迫切的要求。從目前市區(qū)較高檔次賓館現(xiàn)狀看，還不適應(yīng)市區(qū)長遠發(fā)展要求。**市現(xiàn)有接待能力的賓館（酒店）近200多家，其中星級賓館只有九家，即四星級一家（燕都國際）、三星級一家（圣都賓館）、二星級六家（陽光、千禧、大廈、電業(yè)、航空、鳳凰）， 一星級一家（交通），其中部分賓館硬件（設(shè)施、設(shè)備）已老化，鳳凰賓館已停業(yè)，航空賓館也將轉(zhuǎn)型，接待能力及競爭力已不強，非星級賓館更是先天不足，只能接待部分特殊人群。第三章 項目選址與建設(shè)條件一、項目選址項目選址在**市雙塔區(qū)鳳凰組團，根據(jù)鳳凰組團總體規(guī)劃，**市規(guī)劃部門提出3個場址選擇方案，各方案位置如下：方案I：位于鳳凰組團南端，某大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第一道橡膠壩以南1000米；方案II：位于鳳凰組團中部，某廣場和新華路以南，某街以東；方案III：位于鳳凰組團南部，某大街以東。以上三個方案經(jīng)比較論證后，推薦方案I，該方案的優(yōu)點如下：交通方便。東有某大街相通，北有水上公園壩上路相連，向東可直達鳳凰山南出入口；可利用面積較大。該區(qū)域有100多畝土面積可供利用；緊鄰大凌河水上公園和鳳凰山風景區(qū)，可以形成生態(tài)賓館的氛圍；**市政府規(guī)劃的商業(yè)、文化、辦公用地。二、項目區(qū)自然條件和經(jīng)濟發(fā)展狀況自然條件（1）**概況**市位于**西部，區(qū)域范圍為東經(jīng)118176。55′121176。16′，北緯40176。23′度42176。28′，地理概貌為“七山一水二分田”，屬低山丘陵區(qū)，東西跨度約165公里，南北跨度約216公里，邊界周長約980公里，北與內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市及哲里盟接壤，南與**葫蘆島市及河北省秦皇島市毗鄰，東與**阜新市、錦州市為鄰，西與河北省承德市、秦皇島市交界。轄**、建平、喀左三縣，北票、凌源二市，雙塔、龍城二區(qū)。，其中耕地面積600萬畝；，其中農(nóng)村人口249萬；市中心城區(qū)面積36萬平方公里，人口35萬。境內(nèi)有漢、蒙、滿、回、朝鮮、錫伯族等27個民族。**市是居于北溫帶大陸性季風氣候區(qū)，盡管東南部受海洋暖濕氣候影響，但由于北部蒙古高原的干燥冷空氣經(jīng)常侵入，形成了半干燥半濕潤易干燥地區(qū)，主要氣候特點為四季分明，雨熱同季，日照充足，日溫差較大，降水偏少，年均日照時數(shù)為2850～2950小時，年降水量450～580mm，無霜期122155天，春秋兩季多風、易旱，風力一般為2～3級，冬季盛行西北風，風力較強。**市境內(nèi)有大凌河、小凌河、青龍河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48條以及宮山嘴水庫、馬道子水庫大中型水庫7座，5大水系流經(jīng)**市總長度2278公里。**市公路里程長達4000多公里，接京沈公路的朝錦高速公路于2002年開通，使**市融入全國高速公路網(wǎng)，大大縮短了與中心城市的時空距離。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建設(shè)中，計劃2008年開通，使**市成為高速公路密度最大的地級市之一。乘車4小時即可抵達北京、2小時到沈陽、3小時到大連、40分鐘到錦州筆架山港；境內(nèi)有六條鐵路通過，鐵路客貨運輸十分方便；**市機場可以起降中型客機，并開辟有直達北京、沈陽、大連、青島、哈爾濱等城市的航線。四通八達的立體交通網(wǎng)，大大縮小了**市與海內(nèi)外交往的時空差。（2）**市旅游資源①旅游人文資源“**市－中華遠古文明的搖籃”，在這片神奇的土地上打印著古代歷史文化的痕跡：牛河梁紅山文化遺址揭開了中華民族5500年文明史的面紗；鴿子洞古人類遺址，留有人類祖先15萬年前繁衍生息的足跡；早在2000多年以前的西漢時期，這里就設(shè)置了郡縣，前燕、后燕和北燕三朝曾在此設(shè)都近百年，是當時東北亞地區(qū)政治、經(jīng)濟和文化中心……**市的歷史發(fā)展過程，就是中華文明發(fā)展的縮影，不僅如此，這里還有遼西名山鳳凰山，眾多的遺址、寺廟、佛塔、古道，以及獨特的凌源皮影、**秧歌等。其中國家級文物保護單位4處，省級文物保護單位33處，41處高級文物保護單位，所以，**市的人文資源豐富深厚，品位高雅，這是祖先賦予**人的寶貴資源。②旅游自然資源**市素有“世界古生物化石寶庫”之稱，是世界上第一只鳥起飛、第一朵花綻開的地方，鳥、魚、植物化石等自然遺跡數(shù)量種屬之多、年代之久為國內(nèi)外所罕見，其中孔子鳥和中華龍鳥化石的出土，改寫了鳥類進化史，引起世界矚目。同時，境內(nèi)還有鳳凰山和大黑山兩處國家森林公園，已通過國家林業(yè)局評審晉升為國家自然保護區(qū)的劈山溝自然保護區(qū)，四處省級森林公園和兩處省級動物保護區(qū)。古生物文化特點突出，自然環(huán)境較好，是開展生態(tài)旅游的基礎(chǔ)。（3）**市自然資源**市自然資源比較豐富，一是地域廣闊，全市土地總面積2955萬畝，為全省第一位，；耕地面積715萬畝，為全省第二位。二是礦藏品種多，儲量豐富，分布面廣?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)各種有益礦藏近80種，產(chǎn)地820余處，有40多種正在開發(fā)利用，優(yōu)勢礦種17種。其中，黃金產(chǎn)量居全省之首，是全國十個黃金主要產(chǎn)地之一；鐵礦探明儲量為遼西之最；鉬礦產(chǎn)量居全省第二位；錳礦擁有儲量占全省的99%，居東北第一位；膨潤土、珍珠巖、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石規(guī)模及遠景儲量均占全省首位，在全國也占有一定位置。三是光熱資源豐富。，居全省首位。四是生物資源品種繁多。**自然條件獨特，適合多種農(nóng)林作物和野生植物生長。全市各種農(nóng)副產(chǎn)品資源達200多種，中成藥材6