【正文】 二五”發(fā)展規(guī)劃》； 《惠州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（修編）（ 2021— 2020）； 《惠州市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）（報批稿）； 《惠州市土地利用總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）； 《惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》； 《惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）； 《仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地災(zāi)防治“十二五”規(guī)劃》； 項目業(yè)主提供的相關(guān)資料； 現(xiàn)場調(diào)查資料以及其他有關(guān)文件資料； 市政道路設(shè)計文件。 可行性研究結(jié)論 仲愷片區(qū)隸屬于惠州中心城三大城市組團(tuán)之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南臨深圳，是重要的區(qū)域空間接點，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢。因此，本項目的建設(shè)是必要的。 5 第二章 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 惠州市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想 惠州為積極培育石油及化學(xué)產(chǎn)業(yè)集群、電子信息業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，形成勞動密集型的輕加工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（如服裝、毛織、運動器材、燈飾等），建立起旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團(tuán)”，與“惠城組團(tuán)”，“惠陽 — 大亞灣組團(tuán)”并列為“惠州市核心城區(qū)”。 市域主干道： （ 1）五橫： ①廣州－福田－龍華－柏塘－楊村－麻陂－河源；②廣州－龍溪－羅陽－汝湖－仍圖－橫瀝；③石灣－潼湖－陳江－惠城－平潭 7 －平山－高潭；④新圩－秋長－淡水－沙田－白花－平山；⑤深圳－大亞灣－稔山－吉隆。 （ 2）內(nèi)河港口：改造現(xiàn)有碼頭，提高靠泊能力；東江內(nèi)河港區(qū)設(shè)石灣、園洲、龍溪、潼湖、博羅、惠城、汝湖、水口、仍圖、泰美、觀音閣 11 個作業(yè)區(qū)。 其中，仲愷高新區(qū)人口增長預(yù)計如表 ： 仲愷高新區(qū)人口增長預(yù)計 表 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年自然增長率 ‰ ‰ ‰ ‰機械增長率 8‰ 12‰ 15‰ 12‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預(yù)測 (萬人 ) 50 55 68 80 惠州市在珠三角的定位分析 惠州市位于廣東省東部，珠江三角洲東端，南臨南海，與深圳、香港毗鄰，是廣東省有名的歷史文化名城，在歷史上即有“嶺南名郡”、“粵東門戶”之稱。到 2020 年，惠州擬建 “ 5橫 3縱”8條高速公路，這些交通線路落實以后，將以惠州為中心形成一個“兩小時生活圈”：即從東莞、深圳、廣州和河源等地的市區(qū)到惠州市區(qū)走高速路只需要兩小時以內(nèi)車程，而惠城、陳江 仲愷、惠陽 大亞灣三個中心城區(qū)之間包括深圳龍崗之間則可控制在半小時以內(nèi)車程。 由于石化城的帶動，惠州已經(jīng)成為了珠三角最重要的重化工城市；同時成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接的承接地，正如當(dāng)年東 11 莞 90 年代初承接深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移一樣，惠州在近幾年內(nèi)將承接?xùn)|莞、深圳的制造業(yè)的 轉(zhuǎn)移，成為一個中型和輕型工業(yè)重地。 12 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是 1992 年 11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國 52個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，規(guī)劃面積 平方公里。 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了二十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過不斷調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績，尤其是近幾年來通過對園區(qū)的 重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)的各種資源得到了最優(yōu)化的配置，工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長，其在惠州經(jīng)濟的龍頭地位得到了進(jìn)一步的加強。作為國內(nèi)重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地， 13 仲愷已聚集了包括 索尼、西門子、 LG、施耐德、 TCL 等著名企業(yè)在內(nèi)的 3000 多家企業(yè)，其中世界 500 強和中國 500 強企業(yè)超過 20 家。 仲愷新區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和持續(xù)發(fā)展能力在惠州都具備較明顯優(yōu)勢，2021 年仲愷高新區(qū) GDP 更是創(chuàng)新高超人民幣 530 億，躍居惠州縣區(qū)首位。莞惠城際軌道建成后，從東莞到惠州只需 35分鐘，到佛山只需 45 分鐘，從廣州乘穗莞深城際軌道交通轉(zhuǎn)莞惠城軌到惠州也僅一小時。 項目的建設(shè)意義 滿足城市消費和促進(jìn)經(jīng)濟增長 近年來，惠州的經(jīng)濟發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費不斷增長，而仲愷高新區(qū)至今無 一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。項目實施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。 惠州于 2021 年被評為 中國優(yōu)秀旅游城市 。 惠州的主要景點有：惠州西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣、巽寮灣、象頭山、藍(lán)田瑤族、古田自然保護(hù)區(qū)、海龜自然保 護(hù)區(qū)等十幾處。針對惠州旅游資源的開發(fā)和利用現(xiàn)狀，結(jié)合調(diào)查，其具體表現(xiàn)如下： （ 1）早期開發(fā)力度不足，后期更新速度緩慢。再如羅浮山，它是道教圣地，屬我國十大名山之一。對此惠州沒有進(jìn)行合理有效的旅游規(guī)劃，城市規(guī)劃與旅游規(guī)劃脫節(jié)，各景區(qū)沒有開列專線，游客行程安排困難，致使短線旅游難以大規(guī)模發(fā)展。同年，廣州、深圳、東莞的賓館酒店總數(shù)都高于惠州。近 幾年，國際、國內(nèi)的旅游市場提供了如沖浪、漂流、潛水、越野拉力、攀巖、蹦極、熱氣球等熱門旅游產(chǎn)品，創(chuàng)造了相當(dāng)好的旅游效益，惠州具有這方面的資源卻沒有開發(fā)這類產(chǎn)品。 按照有關(guān)部門統(tǒng)計， 2021 年，惠州全年共接待國內(nèi)外游客 1805 萬人次 ，增長 %；星級賓館接待住宿游客 萬人次，增長 19 %，其中國內(nèi)游客人數(shù) 674 .9 萬人次，增長 %?；葜菔幸呀?jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 綜合而言，惠州市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個主要特點： 20 ☆ 雖然惠州旅游業(yè)起步較晚，但增長快速，提前達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴大； ☆ 國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ 惠州具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對發(fā)展旅游業(yè)的支持，以大旅游的觀念進(jìn)行資源整合，認(rèn)清旅游市場定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，形成統(tǒng)一品牌和概念；始終貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，處理好工業(yè)發(fā)展與旅游資源的開發(fā)與保護(hù)，控制和管理好公共資源，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，促進(jìn)惠州市旅游與社會及環(huán)境的和諧同步發(fā)展。 其次，比較目前整個惠州地區(qū)上檔次部分酒店的綜合情況和競爭能力： 惠州地區(qū)上檔次部分酒店的綜合情況 表 酒店名稱 地區(qū) 星級 硬件方面 軟件管理方 綜評 競爭 面 力 配套完善、功能 由東方酒店 天悅大酒 齊全，屬舊酒 餐飲公司管 酒店定價在 店 惠州 準(zhǔn)四星 店，物業(yè)保養(yǎng)一 理，未迎合本 本地區(qū)較高。 成酒店管理 混亂。 投資商具備 鎖定本市最 配套一流，功能 酒店經(jīng)營管 高級之商務(wù)康帝酒店 惠州 五星級 一流，全新酒 理經(jīng)驗，屬于 接待客源，定 強 店，惠州代表酒 酒店投資分 位定價均會 店。 注重本地個 暢順 地 性化經(jīng)營。 管理酒店 一個周期才 地 可以盤活。 配套齊全，功能 發(fā)展商自行 一般，龍門當(dāng)?shù)? 管理經(jīng)營，整 主要靠節(jié)假 最好最新酒店， 個動作模式 日旅游團(tuán)隊龍朝酒店 龍門 四星級 第二期客房及 及流程與酒 帶動，如不改 一般 配套項目已開 店行業(yè)脫節(jié)， 制，酒店經(jīng)營 業(yè)。 想。 營，餐飲經(jīng)營 比較弱。 激烈。目前，惠州具備這樣的外圍環(huán)境。這時期高星級酒店的經(jīng)營效益非?？捎^，如新都酒店，即時在市場低潮的 1989 年，稅后利潤也在 20210 萬以上。這個階段，陽光、香格里拉等地理位置較好的高星級酒店經(jīng)營效益也非常好。這是第四階段。 產(chǎn)品定位：恒裕廣場酒店項目將建成仲愷高新區(qū)第一家五星級酒店，引入國際五星酒店品牌。 2021 年惠州固定資產(chǎn)投資約 億元，同比增速約 %，投資熱情度依然高漲。供求放量下，全市新房成交量也大幅上漲，成交面積突破1000 萬 m，除春節(jié)外， 2 全年市場成交逐月上漲，節(jié)節(jié)突破，分別在 5 月、 9月、 10 月、 11月、 12 月創(chuàng)下單月成交量突破 100 萬 m 的成交高位。成交量的大幅上漲也使得房價預(yù)期看漲，政府及時出臺《惠五條》，穩(wěn)定市場預(yù)期，最終包住中心區(qū)價格紅線，而由于外圍成交比重上升，全市的房價也被結(jié)構(gòu) 27 性拉平，全年均價保持平穩(wěn)；其三，庫存上升吸納周期回調(diào)。（剔除網(wǎng)簽完善等非市場因素影響，同比漲幅在 5 成左右），隨著去化加速，供求比持續(xù)回落，逐步進(jìn)入平衡區(qū)間（圖 走勢圖）。從地塊成交面積看 ， 10 萬平米以上的大型地塊的供應(yīng)與成交集中在工業(yè)用地，住宅用地商服用地的成交面積趨小化。隨著城市的發(fā)展，高質(zhì)量的配套城市基礎(chǔ)設(shè)施成為房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵要素。面對已擁有 10 萬人的仲愷高新區(qū)，這個供給量和建筑 31 的檔次顯然還不能滿足當(dāng)時的住宅需求市場。市政府出臺關(guān)于仲愷大道改造的優(yōu)惠政策，將原來的非商業(yè)用地改造為商業(yè)用地，鼓勵房地產(chǎn)商參與投資建設(shè)，并給予一定的政策性優(yōu)惠。不僅當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)加快了拿地布點，一些惠州大型開發(fā)商和外來品牌開發(fā)商也紛紛進(jìn)駐，不少新項目沿仲愷大道兩側(cè)及周邊布局，陸續(xù)啟動。惠州各房地產(chǎn)項目為搶占先機，紛紛加快進(jìn)度，提早入市，仲愷高新區(qū)十多個 樓盤年底推出房源超 5000 套，大多數(shù)樓盤以 23房戶型為主，實用型洋房受到市場熱捧。仲愷高新區(qū)成為惠州盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊的主戰(zhàn)場（圖 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展歷程圖）。代表項目： TPark， TCL 康城四季。 圖 仲愷區(qū) 2021 年供應(yīng)面積走勢圖（按月）（單位：萬 /平米） 2021 年仲愷區(qū)住宅成交，為 萬平米，全年供求比接近 （詳下圖）。 仲愷區(qū)未來供應(yīng)指標(biāo)分析 區(qū)域未來供應(yīng)產(chǎn)品多以剛需型 6090 平方米兩房及 90120 平方米三房為主（詳下表 ）。 仲愷片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 現(xiàn)狀一：工業(yè)區(qū)特性影響大，本地客戶是最主要客戶。） 主力客戶：深圳、東莞等周邊城市 25%。 客戶結(jié)構(gòu)表 表 細(xì)分群體 關(guān)鍵詞 經(jīng)濟適用型 組建家庭：進(jìn)入事業(yè)打拼期，首置、自住、 奮斗、向上 小康型 婚姻家庭：事業(yè)上升型，實干、吃苦、首置、 自住 智富型 家庭結(jié)構(gòu)完整：事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性，首 置、首改、自住 富裕型 家庭結(jié)構(gòu)完整：實業(yè)積累財富型，隨性、奢 華， 首改、二次以上、兩用 高端富裕型 家庭結(jié)構(gòu)完整：逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受、 改善型 圖 代表樓盤圖 39 現(xiàn)狀三：本地居民對樓盤敏感度不高 仲愷當(dāng)?shù)鼐用駥τ谛陆潜P的敏感度不高，外地客戶更加不會把仲愷當(dāng)做理想的居住場所。 市場：用戶需求高，潛在供應(yīng)量大，未來競爭激烈。 仲愷片區(qū)代表樓盤分析