【正文】 21 年下半年市場的“回暖”讓原本觀望的購房需求不斷釋放，惠州 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資約 億元，同比增長約 %。 1999 年底至今，隨著深圳經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，深圳高星級(jí)酒店又加快了發(fā)展速度，大批四、五星際酒店陸續(xù)建成開業(yè)，而且住房率都比較高。這可以視為深圳高星級(jí)酒店 發(fā)展的第一階段。 配套一流，功能 鎖定惠州市 萬豪國際 惠州市 一流，全新酒 由萬豪酒店 高端客戶，將酒店 江北 五星級(jí) 店，將是惠州五 管理公司管 與其他五星 強(qiáng) 星級(jí)酒店的代 理 級(jí)酒店競爭 表之一。 配套經(jīng)營部門 開業(yè)至今經(jīng)隆泰金都 惠州市 待定 不齊，餐飲比較 經(jīng)營管理相 營效益不理 一般酒店 麥地 弱，發(fā)展空間受 對(duì)比較弱。 配套完善，功能 聘請(qǐng)當(dāng)?shù)睾? 由于酒店所 一般金世紀(jì)假 齊全，第二期已 東莞酒店管 在地點(diǎn)關(guān)系， （不 日 瀝林 四星級(jí) 開業(yè)，全新酒 理人員共同 經(jīng)營需經(jīng)過 在本 店。 很大難度。在這種酒店業(yè)發(fā)展如火如荼的形勢當(dāng)中，惠州的酒店經(jīng)營就明顯處于劣勢，概括起來，由以下幾種情 況造成： 22 機(jī)構(gòu)雍腫龐大，人力資源技能低下； 管理模式落后，欠缺科學(xué)性和行業(yè)規(guī)范性； 硬件折舊嚴(yán)重，酒店周期性再投入不及時(shí)； 普遍酒店使用年限較長，不重視市場銷售手段，不具備靈活、創(chuàng)新能力。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整?；葜萋糜问袌鋈绻贿M(jìn)行有效開發(fā)和利用，將同樣面臨著客源流失問題。其主要表現(xiàn)在：①賓館、酒店級(jí)次低，截至 2021 年 7 月，惠州共有星級(jí)酒店 63 家，其中五星級(jí)酒店 2家，四星級(jí)酒店 9 家，三星級(jí)酒店 39 家，二星級(jí)酒店 13 家。具有歷史文化內(nèi)涵的惠州西湖沒有真正發(fā)揮自身優(yōu)勢，許多豐富的歷史資源沒有挖掘，使游客游歷后仍難以了解蘇東坡的生平事跡，降低了游客的期望值。 惠州的旅游資源類型主要有： 1）山地旅游資源， 2)濱海與海島旅游資源，3)氣候旅游資源， 4)宗教旅游資源， 5)森林旅游資源， 6）水體旅游資源， 7)溫泉旅游資源， 8)歷史文化旅游資源， 9)洞穴景觀， 10)革命紀(jì)念地， 11)民俗風(fēng)情與名士遺風(fēng)。 促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將更進(jìn)一步發(fā)展，交通、購物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。 廣東省在建的 3條城際軌道中，穿越珠三角腹地的莞惠城際最為重要。這其中，仲愷高新區(qū)所作出的貢獻(xiàn)非常突出。 （ 3）惠州交通規(guī)劃日趨完善，充分體現(xiàn)了惠、廣、深、莞經(jīng)濟(jì)一體化的格局，也將會(huì)有利促進(jìn)惠州與廣深莞的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)惠州戰(zhàn)略發(fā)展。南海石化已開工建設(shè) ,有力地促進(jìn)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為旅游業(yè)展示廣闊的發(fā)展前景。 港口規(guī)劃： （ 1）沿海港口：以樞紐港的要求對(duì)惠州港進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，至 2021 年，擁有5 萬噸級(jí)以上深水泊位 16 個(gè)， 1— 5 萬噸級(jí)泊位 18 個(gè)， 5000— 1 萬噸級(jí)泊位 11個(gè)，沿海港總吞吐能力達(dá)到 8690 萬噸；到 2020 年，擁有 5萬噸級(jí)以上深水泊位24個(gè)， 1— 5萬噸級(jí)泊位 25個(gè)， 5000— 1萬噸級(jí)泊位 16個(gè)，總吞吐能力達(dá)到 15490萬噸。 惠州市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 規(guī)劃市域空間格局為“一區(qū)四核五軸七節(jié)點(diǎn)”的“核心 — 網(wǎng)絡(luò) — 放射狀”：惠城 — 惠陽（市區(qū)）為全市城鎮(zhèn)核心區(qū)；惠城（城區(qū)及博羅縣城）、惠陽城區(qū)（含大亞灣）、惠東縣城為市一級(jí)主核心，龍門縣城為山區(qū)發(fā)展核心。 本項(xiàng)目可帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于政府招商引資。未來將陸續(xù)在其他區(qū)域展開項(xiàng)目投資。目前已參與仲愷科融新城一級(jí)開發(fā)、仲愷五星級(jí)酒店城市綜合體、 20萬陳江中心區(qū)舊城改造的開發(fā)，總投資超過 200 億元。 2021 年仲愷高新區(qū)擴(kuò)區(qū)后，區(qū)內(nèi)面積擴(kuò)大至 320 平方公里，人口增加到近 50萬，地域面積擴(kuò)大了 3倍以上；管理范圍和權(quán)限的擴(kuò)大將帶動(dòng)仲愷高新區(qū)體制機(jī)制的改革創(chuàng)新和新一輪經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，這些因素也將為仲愷新城房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。到 2020 年左右，推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)質(zhì)量，建設(shè)魅力獨(dú)特、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、文化及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、適宜人居的城市，全面提升城市戰(zhàn)略地位。 鐵路規(guī)劃：近期沿海鐵路客運(yùn)專線；中期建設(shè)惠花鐵路、楊平鐵路；遠(yuǎn)期規(guī) 劃建設(shè)澳頭 — 汕尾、澳頭 — 碧甲、澳頭 — 平湖（接廣深線）等鐵路。 9 圖 惠州與珠三角城市群的地理位置關(guān)系圖 惠州交通狀況（圖 ）： 惠州交通便利，廣汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對(duì)外客貨運(yùn)的深水良港，距市區(qū) 22 公里的平潭機(jī)場，目前惠州市的交通已是陸、海、空全方位運(yùn)行。 （ 2）惠州大型項(xiàng)目的相繼上馬，將會(huì)給惠州經(jīng)濟(jì)帶來強(qiáng)大拉動(dòng)作用。根據(jù)惠州市 2021 年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，惠州上半年 GDP 同比增長 %，超過廣州、深圳，位居全省第二、珠三角第一。隨著莞惠城際的即將落成通車，作為珠三角經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)移的核心，擁有莞惠城際惠州段沿線瀝林站、陳江站和惠環(huán)站三站的仲愷高新區(qū)，將加速匯聚深莞惠三城的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展?；葜菥哂胸S富的自然旅游資源，集山、泉、湖、海、河、瀑于一體，融自然景觀與人文景觀于一身。但由于開發(fā)力度不足、定位層次低，多年來變化不大，景區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施也僅限于出租 游艇。 （ 3）惠州旅游配套設(shè)施殘缺，接待游客能力弱。 由于旅游市場是一個(gè)由旅游資源和客源組成的 二源 機(jī)體，旅游資源的低度開發(fā)和利用必然造成客源的流失。 從旅游管理機(jī)構(gòu)的變革歷程判斷，惠州旅游業(yè) 1998 年開始步入正軌。經(jīng)過近二十年的經(jīng)營發(fā)展，隨著全國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，屬第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)在市場日趨占據(jù)重要的地位，酒店經(jīng)營成為了投資熱門，惠州的周邊城市如廣州、深圳、東莞等地新興了眾多專業(yè)酒店，酒店的經(jīng)營管理也迅速上了一個(gè)臺(tái)階，并且引入了世界酒店連鎖集團(tuán)式進(jìn)行經(jīng)營管理；酒店業(yè)的興起，給各城市經(jīng)濟(jì)商業(yè)行為帶來了配套的服務(wù)，同時(shí)也刺激了本地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)。 包經(jīng)營，給統(tǒng) 營周期較短， 一般 一管理帶來 生命力不強(qiáng)。 區(qū)） 進(jìn)行擴(kuò)大業(yè) 務(wù)發(fā)展。 差。 爭激烈。以深圳為例，上個(gè)世紀(jì) 80 年代到 90 年代初，隨著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的成立，第一批高星級(jí)酒店 — 南海、富臨、新都、深圳灣、晶都等建成。隨著深圳特區(qū)優(yōu)勢的減弱、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低迷，酒店建設(shè)也陷入低谷，期間只有五洲賓館和麒麟山莊兩個(gè)高星級(jí)酒店建成，而且都是政府投資的接待基地。 26 惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 惠州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近兩年的調(diào)整，之前政策打壓的不力影響 基本被消化完畢，讓政策在一定意義呈現(xiàn)“邊際遞減效應(yīng)”。其一，外圍后程發(fā)力。 圖 惠州市歷年成交均價(jià)走勢圖（單位：元 /平方米） 30 2021 年惠州土地供應(yīng)與成交面積與去年同比上漲。 仲愷片區(qū)區(qū)域市場分析 仲愷高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 2021 年，經(jīng)過不斷調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，仲愷高新區(qū)各種資源得到優(yōu)化配置，工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)快速增長，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍十分緩慢，商業(yè)和房地產(chǎn)建設(shè)仍明顯落后。進(jìn)駐的開發(fā)商也開始考慮協(xié)助政府完善相關(guān)配套設(shè)施，積極推進(jìn)區(qū)域內(nèi)高端教育配套的完善。 2021 年，隨著仲愷高新區(qū)城鄉(xiāng)道路的升級(jí)改造、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、保障性住房的開工、公共交通運(yùn)輸?shù)耐晟频龋賽稹耙司印敝笖?shù)不斷攀升，已成惠州熱銷片區(qū)之一。（詳細(xì)如圖 ） 34 仲愷房地產(chǎn)市場格局圖 仲愷區(qū)域商品房供求分析 2021 年仲愷區(qū)全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售套 5194 套，主要集中在 4月份和 12月份供應(yīng)（詳下圖 ）。（ 2）片區(qū)供應(yīng)以大盤新推為主，剛需型產(chǎn)品為主導(dǎo)。（主要包括高新企業(yè)中高層管理者和公司職員等 邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域 10%。（ 2）為滿足高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來外來人口住房需求的住宅是該 區(qū)域客戶的主要來源 。 形象：規(guī)劃配套升級(jí)、交通環(huán)境改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)域整體形象大幅提升，片區(qū)發(fā)展進(jìn)入快車道。（主要包括本地生意人。同比去年穩(wěn)中有漲，在惠州各縣區(qū)中是最低的（詳下圖 ）。代表項(xiàng)目：一城風(fēng)景，南山公館。城市主干道新華大道開工建設(shè)，仲愷大 32 道沿線樓盤開發(fā)火熱，處處吊塔林立。新開張的惠臺(tái)消費(fèi)品綜合市場，由于定位太泛，難以讓消費(fèi)者對(duì)其形成一個(gè)消費(fèi)品牌，而星級(jí)酒店市場更是空白一片。隨著對(duì)住宅用地的需求的增加，今年住宅用地成交面積與去年持平，而地價(jià)則有上漲趨勢，主要緣于城市中心區(qū)域價(jià)值凸顯的優(yōu)質(zhì)地塊出讓較少，增加了開發(fā)商的競爭程度，造成土地成交的溢價(jià)率上漲，直接地拉動(dòng)了城區(qū)的土地地面價(jià)上漲。 圖 惠州市歷年房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 2021 年新增供應(yīng)再上峰頂，全年新增供應(yīng)面積為 萬平方米，同比上升 %，打破 2021 年 1200 萬平方米記錄，創(chuàng)下新高（圖 惠州市歷年供應(yīng)量走勢圖）。 2021 年，惠州市房地產(chǎn)市場保持高位運(yùn)行。迅速抓住時(shí)機(jī)，切入市場，就能成為蛋糕的有力分割者。 25 都之都等高星級(jí)酒店。 小結(jié)：惠州高星級(jí)酒店發(fā)展前景 五星級(jí)酒店的生存，需要大量的商務(wù)活動(dòng)和充足的旅游資源來支撐。 配套設(shè)施一般， 比較注重娛魯惠國際 惠州市 待定 經(jīng)營特色不明 經(jīng)營管理相 樂、桑拿經(jīng) 一般酒店 演達(dá)路 顯。 店運(yùn)作受阻， 生存。 偏高，成為惠 州代表酒店。 配套一般、功能 投資商與廣 雙重管理，違海湖大酒 較齊全，屬舊酒 州東方賓館 反酒店運(yùn)作 店 惠州 準(zhǔn)四星 店，物業(yè)保養(yǎng)欠 酒店管理公 規(guī)程，將會(huì)造 一般 佳。 小結(jié)：惠州市旅游發(fā)展前景 高質(zhì)量的資源稟賦、良好的生態(tài)環(huán)境、悠久的人文歷史、優(yōu)越的區(qū)位要素為惠州旅游發(fā)展提供了良好的市場潛力，經(jīng)濟(jì)增長優(yōu)勢、建設(shè)用地充裕、投資商的日益關(guān)注為高品質(zhì)的產(chǎn)品供給提供保障，珠三角旅游者行為需求的變化、日益改善的交通優(yōu)勢以及政府 21 的重視為惠州市旅游起飛起到實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用，惠州市旅游發(fā)展具有廣闊的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結(jié)構(gòu)判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（見圖 ）。③各種旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施如景區(qū)的商店、餐廳、休憩場所、影視場所、康樂中心、突發(fā)事件救援中心、停車場、代步工具、電話亭、公共衛(wèi)生間、垃圾箱等供應(yīng)不足，游客對(duì)這些方面反應(yīng)較為強(qiáng)烈。這種粗劣單一的市場供給根本無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的旅游需求，成為制約惠州旅游收入的瓶頸。著名 17 的風(fēng)景名勝有惠州西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣等。它引發(fā)了新一輪的經(jīng)濟(jì)熱潮，成為以消費(fèi)拉動(dòng) GDP增長的典范。仲愷作為國家級(jí)高新園區(qū)，依托城軌的帶動(dòng)，必將全面參與珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來價(jià)值不可估量。 2021 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 636 億元，同比增長 2%；工業(yè)增加值 122 億元，同比增長 %；出口額 57 億美元，同比增長 %；稅收 億元，同比增長 %；凈利潤 億元，同比增長 %。區(qū)內(nèi)有惠深、惠河、廣深、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路通過，交通便利。 中海殼牌南海石化項(xiàng)目使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重型化工工業(yè)基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠江三角洲東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)工業(yè)支撐。 機(jī)場規(guī)劃：近期利用原有平潭軍用機(jī)場，開通民航航線， 8 可重點(diǎn)發(fā)展貨運(yùn)業(yè)務(wù)；遠(yuǎn)期視城市發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，另擇新址建設(shè)機(jī)場。 在惠城組團(tuán)中，江北片區(qū)為市級(jí)行政、會(huì)展和文化中心，江南片區(qū)為市級(jí)商業(yè)中心、旅游服務(wù)接待中心；江東片區(qū)為以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)，臨江地區(qū)將嚴(yán)格限