五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑度假旅游酒店項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 M其中，總占地面積為：39,960M客房總面積為：16,客房量：250間1，建筑成本：人民幣67，132，800元（以上不包含公建面積成本）2， 預(yù)計(jì)收入：144，335，520元（預(yù)計(jì)銷售收入）；3， 管理費(fèi)用：600萬（2億*5%）4， 銷售費(fèi)用：721萬(*5%)5， 不可預(yù)見費(fèi)用：360萬(*3%)6， 利息：36,000,000萬*5%：198萬7， 營業(yè)稅：794萬（44億*5%）以上總計(jì)人民幣：93，862，800元其中項(xiàng)目的配套工程及安裝費(fèi)用：人民幣26，137，200元8， 利潤：人民幣24，335，520元；%：算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）：地塊總面積60畝=39,960平方米 即總建筑面積27,972平方米其中配套設(shè)施須40%面積其余60%是客房面積客房總面積16,預(yù)計(jì)250間客房(包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等)；平均每套客房面積67平方米；：綜上所述，我司在對(duì)項(xiàng)目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、氣候、項(xiàng)目資金估算等進(jìn)行了較為全面和細(xì)致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論：1，項(xiàng)目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位；2，項(xiàng)目銷售前景明確且投資確實(shí)可行；.。當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進(jìn)行籌措一部分資金，這也不失為一個(gè)較佳的辦法。6建安工程成本工建及裝修工程成本建安成本為項(xiàng)目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項(xiàng)目總投資的60%以上，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，控制好及運(yùn)用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費(fèi)，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費(fèi)，控制好建筑成本那就是你最好的方法。A， 建筑色彩的運(yùn)用（建筑材料的運(yùn)用）；B， 古典文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合（民族特色要強(qiáng)烈）；C， 注重物業(yè)的動(dòng)感設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)的勃發(fā)力；具體、詳細(xì)的方案在項(xiàng)目的策劃報(bào)告中有述（將會(huì)與專業(yè)的建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與）。在本項(xiàng)目的入口處是一條小溪。按照本項(xiàng)目所在地塊的地形地貌特點(diǎn)及項(xiàng)目所處區(qū)域的地理、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等特點(diǎn)，我們現(xiàn)將對(duì)項(xiàng)目作以下思路探討：1），倡導(dǎo)項(xiàng)目與文化的結(jié)合，再通過對(duì)項(xiàng)目的再塑造，讓項(xiàng)目的文化得以延續(xù)，另外要把項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的**文化通過本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)發(fā)揮的淋漓盡致，如將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)以梅花（桃花）和水世界為主題的一個(gè)主題式的酒店。 ： 本項(xiàng)目的地塊是一個(gè)不規(guī)則的地塊，地塊依山而上，分為三級(jí)平臺(tái)。2001年“”某地區(qū)就接待游客274215人。按照嚴(yán)格的評(píng)定規(guī)定，這兩家四星級(jí)酒店也不能完全符合標(biāo)準(zhǔn)。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指這種酒店都有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以象購買住宅一樣投資置業(yè)，成為酒店的小業(yè)主，然后將物業(yè)交由酒店管理公司經(jīng)營，獲取一定的投資回報(bào)。這部分買家主要是看中產(chǎn)權(quán)式酒店所處的地理位置和經(jīng)過銷售的包裝和引導(dǎo)購買的。購買“雅蘭酒店”的國內(nèi)人士大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞摹案辉＜彝ァ?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)集中在城市的高收入階層。 世界20大旅游目的地的國際旅游接待人數(shù)(單位:千人次)排 名國家與地區(qū)接待人次(000)1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111法國70000332西班牙47749223美國46395444意大利34829755英國257501286中國25073877墨西哥1981010118加拿大188252799波蘭1882061010奧地利1735291311德國16511161212捷克共和國16325171813俄聯(lián)邦158105614匈牙利15000141715葡萄牙11200131616希臘11077111417瑞士11025191518中國香港特別行政區(qū)9575202219荷蘭91021242020土耳其8960全球總量635134表2 世界20大旅游客源地國際旅游收入(單位:百萬美元)排 名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111美國71116322意大利30427233法國29700444西班牙29585655英國21233566德國1585925107中國12600778奧地利15609129加拿大9133212110土耳其83008911瑞士8208651512波蘭8000101713墨西哥789711814中國香港特別行政區(qū)7109232315俄聯(lián)邦7107141616荷蘭6806131417泰國6392181918韓國5807151319澳大利亞5694161820比利時(shí)5375全球總量439393表3 世界20大旅游花費(fèi)國家和地區(qū)的國際旅游花費(fèi)(單位:百萬美元)排 名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年121美國51220212德國46200333日本33041444英國27710565意大利16631656法國165767107加拿大11268978荷蘭1023240229中國101668910奧地利10124811俄聯(lián)邦10113131112比利時(shí)8275111213瑞士6904461514波蘭6900101615瑞典6746141316中國臺(tái)灣省6500191417韓國6262151718澳大利亞6129232319巴西5446172020挪威4496全球總量379757：目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多分布在風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融的方式。酒店是一項(xiàng)投入較大的行業(yè)，它一共分為兩大部分，前期投入（建造階段）；二后期投入即運(yùn)營階段，在這過程中兩者皆不可缺，且在運(yùn)營中，經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)在存在，根據(jù)目前市場(chǎng)測(cè)定一般酒店前期運(yùn)行階段（一般為二至三年）是虧損的，之后，酒店才會(huì)轉(zhuǎn)盈，當(dāng)然，我們也不能排除其它因素，市場(chǎng)是變動(dòng)的，我們只能去按市場(chǎng)之規(guī)律進(jìn)行調(diào)控，但卻不能從根本上控制，故現(xiàn)代酒店業(yè)是一個(gè)投入較多風(fēng)險(xiǎn)也較大，但收益也較高的行業(yè)，根據(jù)市場(chǎng)有關(guān)報(bào)道，一般酒店（賓館）只要經(jīng)營了二、三年以上，就可確定其開始贏利，更不用說酒店的投資回報(bào)率有時(shí)高達(dá)100%以上。 19892000年全市旅游收入情況年份旅游業(yè)總收入(萬元)各項(xiàng)構(gòu)成在旅游業(yè)總收入中所占比重 ( % )客房收入餐廳收入門票收入交通收入商品收入娛樂收入其他收入1989249119902765199144361992552819937500199413001995256801996303561997416491998655761999946242000194106表二 19892000年全市旅游外匯收入情況年份旅游業(yè)總收入(萬元)各項(xiàng)構(gòu)成在旅游業(yè)總收入中所占比重 ( % )外匯券(萬元)萬美元客房收入餐廳收入門票收入交通收入商品收入娛樂收入其他收入198910————199065——1991387—1992406—1
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