【正文】 ...........77 招標(biāo)代理工作實(shí)施階段的主要程序要求 ........................81 第十一章 投 資 估 算 及 資 金 籌措 ....................................................86 投資估算 .............................................................................86 資金籌措 .............................................................................88 投資使用計(jì)劃 .....................................................................89 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................91 評(píng)價(jià)范圍、依據(jù)、原則和方法 .........................................91 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 .........................................................92 財(cái)務(wù)分析 .............................................................................93 償債能力分析 .....................................................................94 敏 感 性 分析 .........................................................................95 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .....................................................................96 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................97 項(xiàng) 目 主 要 風(fēng) 險(xiǎn) 因 素 識(shí)別 .....................................................97 項(xiàng) 目 抗 風(fēng) 險(xiǎn) 措施 .................................................................97第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià) ........................................................................99 社 會(huì) 影 響 分析 .....................................................................99 互 適 性 分析 .......................................................................100 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................................100 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ...................................................................100 第 十 五 章 結(jié) 論 與 建議 ................................................................102 主要結(jié)論 ...........................................................................102 建議 ...................................................................................103 附表一 建 設(shè) 期 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算表 ..........................................104 附表二 項(xiàng) 目 投 資 計(jì) 劃 與 資 金 籌 措 估 算表 .............................105 附表三 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅收及附加估算表 .................106 附表四 資 金 來(lái) 源 及 運(yùn) 用表 ......................................................107 附表五 損益表 ..........................................................................108 附表六 現(xiàn) 金 流 量表 ..................................................................109 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：恒裕廣場(chǎng)； 項(xiàng)目建設(shè)單位：惠州市恒?？萍加邢薰? ； 項(xiàng)目建設(shè)地址：仲愷高新區(qū)仲愷大道邊 47 號(hào)小區(qū)； 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、酒店式公寓及住宅，總建筑面積 萬(wàn)平方米； 項(xiàng)目總投資：人民幣 16 億元； 資金籌措：自有資金 5億元；銀行貸款 9億元；其他： 2 億元； 建設(shè)年限：兩年。 環(huán)境效益 同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境的融合，具有良好的環(huán)境效益。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目具備較好的綜合項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。 惠州市域交通發(fā)展規(guī)劃： 高速公路網(wǎng)： （ 1）、延伸廣惠高速公路至稔平半島；（ 2）、建設(shè)沿海高速公路，貫穿 深圳－大亞灣－霞涌－稔山－吉隆－汕頭；（ 3）、建設(shè)莞惠高速公路，貫穿東莞－鎮(zhèn)?。篮髱X－多祝－白盆珠－新庵；（ 4）、建設(shè)廣河高速公路，貫穿廣州－南昆山－鐵崗－左潭－平陵－河源；（ 5）、建設(shè)鹽地高速公路，貫穿鹽田港－義和－湖鎮(zhèn)－左潭－地派；（ 6）、建設(shè)惠韶高速公路，貫穿惠陽(yáng)大亞灣－永湖－馬鞍－汝湖－泰美－平陵－龍門(mén)－韶關(guān)；（ 7）、建設(shè)惠澳高速公路，貫穿大亞灣－新橋－永湖－數(shù)碼園－馬安－水口－汝湖。 市區(qū)人口規(guī)劃 根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》（ 2021— 2020），規(guī)劃區(qū) 2021 年、 2020 年配套人口規(guī)模分別按 230 萬(wàn)人和 370 萬(wàn)人計(jì)算。同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。 建區(qū)后，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國(guó)外企業(yè)的帶動(dòng)下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有： TCL、德賽、華陽(yáng)、富紳、億緯等。在全球金融風(fēng)暴中實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)總量的逆勢(shì)增長(zhǎng)，高新區(qū)引進(jìn)了以美國(guó)科銳光電公司項(xiàng)目和龍旗（上海）控股集團(tuán)項(xiàng)目為代表的多個(gè)高科技高成長(zhǎng)性高附加值項(xiàng)目，并大力推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、仲愷大道商業(yè)區(qū)改造、科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、 TCL 液晶產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，以重大項(xiàng)目拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展，爭(zhēng)當(dāng)惠州市整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的排頭兵。 15 結(jié)論要點(diǎn)：該區(qū)域是惠州市高新技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地和外貿(mào)加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點(diǎn)區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。由于人民收入水平的提高，旅游需求也相應(yīng)擴(kuò)大，各地區(qū)因而加緊開(kāi)發(fā)本地旅游市場(chǎng)。 由于缺乏對(duì)旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其地位的正確認(rèn)識(shí)，惠州在旅游資源的開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)等方面存在許多問(wèn)題和矛盾。 （ 2）惠州旅游資源以自然型居多，并且具有分散的弱點(diǎn)，而人造景觀甚少，產(chǎn)品效益低。 （ 4）惠州的旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，產(chǎn)品價(jià)值沒(méi)有提升。 圖 惠州市 19982021 年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，惠州旅游處于快速發(fā)展的前期階段。 惠州市旅游發(fā)展處于關(guān)鍵階段。 司共同 管理。 23 配套完善，功能 廣州職業(yè)總 強(qiáng)新麗晶大 齊全，第二期客 經(jīng)理管理，整 符合市場(chǎng)要 （不酒店 惠陽(yáng) 三星級(jí) 房將落成，物業(yè) 體素質(zhì)較高， 求，整體運(yùn)作 在本 保養(yǎng)佳。 外部欠帳眾 多。 對(duì)比較弱。這一切都取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比如外商投資的增加， GDP的增長(zhǎng)、金融、交通、物流業(yè)的發(fā)展等。這是第二階段。 酒店市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位：考慮到惠州市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足惠州本地市場(chǎng)及周邊城市潛在市場(chǎng)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。在政策環(huán)境高壓穩(wěn)定、后市預(yù)期積極樂(lè)觀的影響下，房企推貨積極，年內(nèi)新增供應(yīng)突破 1200 萬(wàn)平方米，較 2021年大幅增長(zhǎng)超過(guò) 4 成。 28 圖 惠州市歷年供應(yīng)量走勢(shì)圖（單位：萬(wàn) m2） 2021 年一手住宅成交大幅上揚(yáng)，全年住宅成交 萬(wàn)平方米，同比大幅上漲 %。用于市政建設(shè)的綜合用地供應(yīng)與成交均有所上漲。 2021 年，仲愷高新區(qū)人口增長(zhǎng)至約 20 萬(wàn)，仲愷城市化進(jìn)程亦在加速中。 2021 年，始于 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控在 2021 年不斷細(xì)化和落實(shí)，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)。 惠環(huán)板塊：惠環(huán)板塊是政府所在地，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工廠聚集地，隨著 TPARK 時(shí) 尚公園的進(jìn)駐，更使得惠環(huán)板塊成為了仲愷的政治商業(yè)中心。 圖 仲愷區(qū) 2021 成交均價(jià)走勢(shì)圖（按月）（單位：元 /平米） 綜上，仲愷高新片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的利好因素是供需的平衡，價(jià)格的低洼。私營(yíng)業(yè)主、工商業(yè)主、商戶、仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員、本地原住民等。 客戶：區(qū)域樓盤(pán)以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其他區(qū)域客戶將進(jìn)入本區(qū)域。 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展前景：（ 1）輕軌沿邊是仲愷房地產(chǎn)發(fā)展的重要板塊 。（主要包括深圳、東莞及周邊城市看好區(qū)域發(fā)展客戶、工商業(yè)者、商戶等投資經(jīng)營(yíng)型客戶） 重要客戶：產(chǎn)業(yè)移民客戶 10%。 未來(lái)供應(yīng)指標(biāo)分析表 表 面積段 2021 成交 2021 成交 2021 成交 2021 成交 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)（ 13月） 60 平方米 134 662 37 6 以下 6090 平方 900 2128 1170 419 米 90120 平 791 1342 1116 610 方米 37 120144 平 277 442 290 124 方米 144180 平 136 24 65 1 方米 180 平方米 92 127 2 2 從分析數(shù)據(jù)推出結(jié)論：（ 1） TPARK 的落成，彌補(bǔ)了片區(qū)大型綜合商業(yè)）的缺失、輕軌將于一定時(shí)間內(nèi)通車，勢(shì)必帶動(dòng)片區(qū)置業(yè)熱潮，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)新一輪的上漲。 陳江板塊：陳江板塊主要以住宅項(xiàng)目為主，代表項(xiàng)目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。 2021 年，城市規(guī)劃出現(xiàn)了質(zhì)的提升，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)為完整的行政區(qū)，城市相應(yīng)配套亦升級(jí)換代，打通道路交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)、教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等都逐步完善，區(qū)域居住價(jià)值得到極大提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)被迅速激活，迎來(lái)黃金期。同 時(shí)，惠州“南拓”，仲愷