【正文】 ...........................57 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 .................................................................................................................57 區(qū)域環(huán)境 ........................................................................................................................57 威脅分析 ...........................................................................................................................58 機會分析 ...........................................................................................................................58 6 商場規(guī)劃 ..............................................................................................................................59 項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估 ...............................................................................................59 項目初步定位 ....................................................................................................................61 5 車位規(guī)劃 ..............................................................................................................................62 2 1 投資估算說明 .......................................................................................................................63 2 寫字樓商場項目投資估算表 ..................................................................................................63 3 資金籌措 ..............................................................................................................................64 4 資金平衡計劃 .......................................................................................................................64 第五部分 寫字樓、商場效益分析 ........................................................................................66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算 ...........................................................................................66 銷售收入 ...........................................................................................................................66 銷售稅金及附加 ................................................................................................................66 經(jīng)營成本及費用估算 .........................................................................................................66 開發(fā)建設(shè)成本 .................................................................................................................67 銷售廣告費 .....................................................................................................................67 項目土地成本 .................................................................................................................67 項目總成本費用： .............................................................................................................67 項目損益 ...........................................................................................................................67 第六部分 東莞莊項目結(jié)論與建議 ........................................................................................68 結(jié)論 ..................................................................................................................................68 建議 ..................................................................................................................................68 3 前 言 1 項目簡介 建設(shè)地點 廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項目。按 使用 功能分：酒店建筑面積為 23983 平方米， 商業(yè)建筑 面積為 16800 平方米，寫字樓建筑面積為15000 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 15938 平方米。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼 村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。 03 廣州東方賓館 廣州流花路 120 號 （越秀區(qū)） 1961 年開業(yè)， 2020年重新裝修 樓高 11層，共有客房 800余間套。 02 廣州嘉逸國際酒店 廣州市天河北路 468號 2020 年 7月 酒店樓高 20 層，擁有 251間不同類型的客房。 02 富力麗思卡爾頓酒店 珠江新城 2020年開業(yè) 主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分 , 160 米高的塔樓，其中包括了 350套客房和 120 套高級服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間 。 二 00 六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、城市空間調(diào)整等因素，為 廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前廣州共有十萬間酒店客房，二 0一 0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點，仍需維持一定缺口。 由此可見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在 2020 年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、 24 小時有工作人員在崗。 16)衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座，電話副機，吹風(fēng)機和體重稱。 22)有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 30)有商場，出售旅行日常用品，旅游紀念品、工藝品等商品。 37)衛(wèi) 生間有飲用水系統(tǒng)。 45)委托代辦服務(wù)。 8) 有 24 小時營業(yè)的餐廳。 3) 有同聲傳譯設(shè)施（ 至少 4 種語言）。 19 公共及健康娛樂設(shè)施（ 共計 42 分項） 1) 歌舞廳 2) 卡拉 OK 廳或 KTV 房（至少 4 間） 3) 游戲機室、棋牌室、影劇場。 11) 多功能綜合健身按摩撐。 19) 自用海濱浴場。 定位五星級酒店的 規(guī)劃 整個項目功能的總體規(guī)劃 1）酒店設(shè)施 酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層 ； 而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓 ； 咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺 ； 會議設(shè)施將于五樓提供 ； 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男 /女士桑拿，健身室及游泳池。這個比例 越 科學(xué)，就越 能 符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。 計劃商業(yè)裙樓部分為 四 層（ 不 包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為 六 層，其中頂層為游泳池 及酒吧 。 計算結(jié)果 客房年收入約 742*230*76%*365＝ 4734 萬 元 餐飲 、會務(wù)、商場 收入 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天 100 桌，每人 100元消費水平，利潤為 50%測算，則： 100 元 *10 人 *100桌 *365天 *50%=1825 萬元 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標中信廣場更是聲名遠播。 32 2 廣州市區(qū)寫字樓市場分析 廣州四大寫字樓區(qū)域 介紹 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。 寫字樓調(diào)整期： 20202020 年 2020 年 2020 年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字 樓在 2020 年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。 1995 年到 1997 年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足 不了市場的需求。 如果自組管理公司管理，成本相對低 很多 。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室 及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。 23) 嬰兒看護及 兒童娛樂室。 15) 跑馬場、 射擊場、射箭場。 7) 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 7) 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機設(shè)備。 4) 提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。 4) 有餅屋。 41)設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。 33)提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 26)廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備