【正文】 ..............54 5 項目 SWOT 分析 ..................................................................................................................56 項目優(yōu)勢分析 ....................................................................................................................56 開發(fā)水平和開發(fā)意識 不斷提高 .........................................................................................56 項目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地 ..................................................................................56 交通優(yōu)勢 ........................................................................................................................56 市場優(yōu)勢 ........................................................................................................................57 項目劣勢分析 ...................................................................................................................57 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 .................................................................................................................57 區(qū)域環(huán)境 ........................................................................................................................57 威脅分析 ...........................................................................................................................58 機(jī)會分析 ...........................................................................................................................58 6 商場規(guī)劃 ..............................................................................................................................59 項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估 ...............................................................................................59 項目初步定位 ....................................................................................................................61 5 車位規(guī)劃 ..............................................................................................................................62 2 1 投資估算說明 .......................................................................................................................63 2 寫字樓商場項目投資估算表 ..................................................................................................63 3 資金籌措 ..............................................................................................................................64 4 資金平衡計劃 .......................................................................................................................64 第五部分 寫字樓、商場效益分析 ........................................................................................66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算 ...........................................................................................66 銷售收入 ...........................................................................................................................66 銷售稅金及附加 ................................................................................................................66 經(jīng)營成本及費用估算 .........................................................................................................66 開發(fā)建設(shè)成本 .................................................................................................................67 銷售廣告費 .....................................................................................................................67 項目土地成本 .................................................................................................................67 項目總成本費用： .............................................................................................................67 項目損益 ...........................................................................................................................67 第六部分 東莞莊項目結(jié)論與建議 ........................................................................................68 結(jié)論 ..................................................................................................................................68 建議 ..................................................................................................................................68 3 前 言 1 項目簡介 建設(shè)地點 廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 西門入口 道路一分為二。 項目總體規(guī)劃要求 項目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集五星級酒店、 5A甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40年， 建筑密度為 ,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。按 使用 功能分：酒店建筑面積為 23983 平方米， 商業(yè)建筑 面積為 16800 平方米，寫字樓建筑面積為15000 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 15938 平方米。 機(jī)動車停車泊位 400 輛。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。 5 4 項目建設(shè)的必要性 根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 — 正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 — 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼 村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。 4 項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展 CBD， 即將進(jìn)行建設(shè)的項目總商業(yè)面積超過 16800平方米。 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占 地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6 其中： 地上建筑面積 7969﹡ 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫 字樓部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7 第一部分 鵲橋 五星級酒店 1 目前廣州五星級酒店的運作情況 廣州目前已開業(yè)有 7 家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時間和簡要情況如下： 8 掛牌五星級酒店 序號 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 中國大酒店 廣州流花路 100 號 （越秀區(qū)） 開業(yè)時間 1984年 ,1998 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房 。 03 廣州東方賓館 廣州流花路 120 號 （越秀區(qū)） 1961 年開業(yè)， 2020年重新裝修 樓高 11層，共有客房 800余間套。 05 廣東亞洲國際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326號 2020 年開業(yè) 客房數(shù)目 422 間，位于2538 層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2020 年 11 月開業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧 , 兩間宴會廳和八間多功能廳 。 09 長隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長隆夜間動物世界旁） 2020 年開業(yè) 樓高 6 層