【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ....................................................................................................................61 5 車位規(guī)劃 ..............................................................................................................................62 2 1 投資估算說明 .......................................................................................................................63 2 寫字樓商場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表 ..................................................................................................63 3 資金籌措 ..............................................................................................................................64 4 資金平衡計(jì)劃 .......................................................................................................................64 第五部分 寫字樓、商場(chǎng)效益分析 ........................................................................................66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算 ...........................................................................................66 銷售收入 ...........................................................................................................................66 銷售稅金及附加 ................................................................................................................66 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算 .........................................................................................................66 開發(fā)建設(shè)成本 .................................................................................................................67 銷售廣告費(fèi) .....................................................................................................................67 項(xiàng)目土地成本 .................................................................................................................67 項(xiàng)目總成本費(fèi)用： .............................................................................................................67 項(xiàng)目損益 ...........................................................................................................................67 第六部分 東莞莊項(xiàng)目結(jié)論與建議 ........................................................................................68 結(jié)論 ..................................................................................................................................68 建議 ..................................................................................................................................68 3 前 言 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 建設(shè)地點(diǎn) 廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。 灑店用地地塊共占地 3697 平方 米 ，寫字樓地塊為 4272 平方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 西門入口 道路一分為二。 項(xiàng) 目現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集五星級(jí)酒店、 5A甲級(jí)寫字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40年， 建筑密度為 ,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 4 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟 塔 樓組成， 分別為 6 層寫字樓和 6層酒店， 其中 裙樓 的 14層為商業(yè)用房 ，在第三層用連廊聯(lián)為一體 。按 使用 功能分：酒店建筑面積為 23983 平方米， 商業(yè)建筑 面積為 16800 平方米，寫字樓建筑面積為15000 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 15938 平方米。容積率 7，綠化率 30％，建筑密度為 。 機(jī)動(dòng)車停車泊位 400 輛。 2 項(xiàng)目法人概況 企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號(hào) 中信廣場(chǎng) 3201 室 法定代表人： 注冊(cè)資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 3 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤(rùn)投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī) 和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。 5 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會(huì)形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 — 正佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 — 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該商圈未來定位是成為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼 村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。 本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模 較 大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 4 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展 CBD， 即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過 16800平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花 園 商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占 地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6 其中： 地上建筑面積 7969﹡ 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫 字樓部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7 第一部分 鵲橋 五星級(jí)酒店 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 廣州目前已開業(yè)有 7 家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下： 8 掛牌五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 中國(guó)大酒店 廣州流花路 100 號(hào) （越秀區(qū)） 開業(yè)時(shí)間 1984年 ,1998 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房 。 02 廣東國(guó)際大酒店 廣州市廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) （越秀區(qū)） 1992 年 7 月 8 日開業(yè)， 2020 年局部裝修 樓高 63 層，共有客房總數(shù) 200 余間套。 03 廣州東方賓館 廣州流花路 120 號(hào) （越秀區(qū)） 1961 年開業(yè)， 2020年重新裝修 樓高 11層，共有客房 800余間套。 04 白天鵝賓館 廣州沙面南街 1號(hào) 1983 年開業(yè)， 2020年重新裝修 樓高 28 層，共有客房總數(shù) 842 間套。 05 廣東亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326號(hào) 2020 年開業(yè) 客房數(shù)目 422 間，位于2538 層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2020 年 11 月開業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。 07 廣州香格里拉大酒店 廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2020 年 3 月 26 日開業(yè) 樓高 36 層， 704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過 42平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧 , 兩間宴會(huì)廳和八間多功能廳 。 08 廣州天譽(yù)威斯汀酒店 廣州市天河區(qū)林和中路 6號(hào)（中信廣場(chǎng)后門） 2020 年 5 月開業(yè) 樓高 40 層 ,共有客房總數(shù) 448 間 (套 ),標(biāo)間面積50 平米。 09 長(zhǎng)隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁） 2020 年開業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。 9 正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 廣州鼎龍國(guó)際大酒店 廣州天河廣州大道北63號(hào) （天河區(qū)） 2020 年 5 月開業(yè) 樓高 20層，客 /套房 288間 。 02 廣州嘉逸國(guó)際酒店 廣州市天河北路 468號(hào) 2020 年 7月 酒店樓高 20 層，擁有 251間不同類型的客房。 03 廣州天倫萬怡大酒店 廣州林和中路 172 號(hào) 2020 年開業(yè) 395 套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房 。 04 廣東南洋長(zhǎng)勝酒店 廣州市天河區(qū)廣州大道北興華 路 38 號(hào) 開業(yè)時(shí)間 2020年 9 月 29 日 主樓高 25 層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468間 /套，標(biāo)間面積 38 平米。 05 南沙大酒店 廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路 1 號(hào) 2020 年 9 月