【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 店尚 沒(méi)有一家四星級(jí)（或）以上旅游飯店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?100個(gè)以上客房的僅 3 家）、接待檔次低（梅列、三元三星級(jí)旅游飯店僅 8 家），接待一個(gè) 1000 人左右的大型會(huì)議就得使用 10 多家星級(jí)飯店和社會(huì)賓館，接待能力和檔次已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng) **社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。 (3)**賓館現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施不足 **賓館是一座按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于**市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。 由于運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，雖幾經(jīng)裝修維護(hù)，但很多設(shè)施設(shè)備陳舊 ?，F(xiàn)僅有 100 多間標(biāo)準(zhǔn)客房和豪華套房，宴會(huì)廳 容量偏小。特別是遇節(jié)假日，游客常常抱怨住宿暴滿(mǎn)，影響 **城市整體形象。 為進(jìn)一步提高 **市區(qū)賓館飯店接待檔次和接待能力， 同時(shí)本項(xiàng)目作為 **大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)配套工程，得到了市政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)的大力支持。 由于 **賓館和毗鄰的 **市商業(yè)集團(tuán) 有限公司原辦公、住宅樓地塊較為狹小，且受現(xiàn)有建筑制約，單獨(dú)建設(shè)無(wú)法體現(xiàn)高星級(jí)旅游飯店檔次及城市景觀(guān)的整體性。根據(jù) **市政府的要求，經(jīng) 該 項(xiàng)目承辦單位與 **市商業(yè)集團(tuán)有限公司協(xié)商一致，同意 聯(lián)合報(bào)建、各自投資。本報(bào)告中 項(xiàng)目“建設(shè)內(nèi)容”即 **賓館，不含 **市商業(yè)集團(tuán)有限公司的“牡丹新村 17幢舊房改造”工程。 二、 項(xiàng)目發(fā)展概況 — 22— 1． 場(chǎng) 址初勘和初步測(cè)量工作情況 該項(xiàng)目已于 2021年 1月委托 **市土地資源勘察隊(duì)進(jìn)行了場(chǎng)址勘察定界 ，其成果為《土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)》（編號(hào)： [2021]06） 。場(chǎng)地實(shí)測(cè)面積為 平方米（ 畝），其中， **中國(guó)旅行社有限責(zé)任公司占地 ， **市商業(yè)集團(tuán)公司占地 平方米，交通運(yùn)輸用地 。 場(chǎng)址處暫沒(méi)進(jìn)行工程及水文地質(zhì)勘察，應(yīng)在下一步工作中詳細(xì)進(jìn)行。 2． 項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程 該項(xiàng)目已于 2021年 1月由 **市梅列區(qū)發(fā)展和改革局立項(xiàng)（備案）（閩發(fā)改備 [2021]G02021 號(hào)）（ 詳見(jiàn)附件 1：項(xiàng)目備案表 ），其他前期工作 （ 拆遷 、可行 性研究、方案設(shè)計(jì)等）正在緊張有序地進(jìn)行。 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 及意義 1．項(xiàng)目實(shí)施有利于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)”的 需要 酒店 業(yè)與 農(nóng)業(yè) 、食品加工、旅游業(yè)、飯店業(yè)等行業(yè)有著相輔相成的聯(lián)系，努力促進(jìn)餐飲業(yè)的發(fā)展，將會(huì)更有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展。 同時(shí)，酒店業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，最直接的體現(xiàn)莫過(guò)于對(duì)會(huì)展業(yè)的拉動(dòng)作用。近年來(lái)， **每年都舉辦“ 海峽兩岸林業(yè)博覽暨投資貿(mào)易洽談會(huì) ”、“中華風(fēng)味小吃展”等大型展會(huì)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)已日益成為 **展現(xiàn)城市形象和品牌的重要手段。 可見(jiàn)，上 規(guī)模 、上檔次 的酒店工程建設(shè)對(duì)于推動(dòng)酒店行業(yè)的良性發(fā)展將起到深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 穩(wěn) — 23— 定社會(huì)有著積極的推動(dòng)作用。 2．項(xiàng)目實(shí)施是 **“發(fā)展大旅游”的內(nèi)在需求，也是項(xiàng)目自身發(fā)展的需要 **是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市， 吸引了無(wú)數(shù)的國(guó)內(nèi)外游客。旅游業(yè)在**市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個(gè)綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)吃、住、行、游、購(gòu)、娛等上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作為非常明顯。 一旦一個(gè)地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來(lái)，酒店業(yè)的受益程度是 最大的。據(jù)法國(guó)旅游業(yè)協(xié)會(huì)主席菲利普 邦貝爾熱的研究： “43% 的旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關(guān) ； 航空運(yùn)輸收益的 42%同旅游有關(guān)，鐵路運(yùn)輸收益的 23%、 汽車(chē) 的 12%、農(nóng)業(yè)的 8%、建筑業(yè)的 6%同旅游業(yè)有關(guān)。 ” 而一個(gè)好的酒店同時(shí)包括了旅館、咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。 3．項(xiàng)目實(shí)施是城市品牌發(fā)展的需要，是城市亮麗的名片，有利于提升城市整體形象 五星級(jí)酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。**作為 經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)， 同時(shí)也是全國(guó)文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市等，連 一家五星級(jí)酒店都沒(méi)有，既影響城市形象，又影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。五星級(jí)酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提升了檔次。全國(guó)創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動(dòng)，不僅促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且推動(dòng)了城市的發(fā)展。因此，五星級(jí)飯店是一道美麗的風(fēng)景線(xiàn)，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。 — 24— 4． 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)于 促進(jìn)就業(yè) 有著明顯的效果 金融危機(jī)下，第三產(chǎn)業(yè)的價(jià)值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂(lè)商圈，服務(wù)業(yè)用工荒，鼓勵(lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象成了網(wǎng)絡(luò)熱詞，對(duì)于這一 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的熱議表明了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的城市農(nóng)民工失業(yè)所延伸出來(lái)的社會(huì)問(wèn)題的隱憂(yōu)，而國(guó)家鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)消費(fèi)的政策恰恰符合了發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設(shè)順理成章地走到了建筑產(chǎn)業(yè)的前臺(tái)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需起著良性的推動(dòng)作用。 另外，由于項(xiàng)目建成運(yùn)行后，將需要擴(kuò)招酒店服務(wù)人員 350人，而且這些人員大都來(lái)自農(nóng)村剩余勞動(dòng)力或者城市下崗職工，因此，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于解決當(dāng)前就業(yè)困難的問(wèn)題其作用尤其明顯。 — 25— 第 三 章 行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 一、市場(chǎng)分析 1．目標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查 近年來(lái)， **市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務(wù)（考察）旅游、會(huì)議旅游人員不斷增加。 截止 2021 年 12 月 31 日，全市 有 37 家星級(jí)飯店（四星級(jí) 2 家，三星級(jí) 17家，二星級(jí) 18家） 。 今年春節(jié)期間，全市 37 家星級(jí)酒店共接待游客 10 萬(wàn)人次，客房平均入住率達(dá)%。 由于各種原因， **市還只有 兩家四星級(jí)酒店 ，而 **市區(qū)沒(méi)有一家四星級(jí)以上的酒店 。 市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?100 個(gè)以上客房的僅 3 家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星級(jí)旅游飯店僅 8 家），接待一個(gè) 1000 人左右的大型會(huì)議就得動(dòng)用 10 多家星級(jí)飯店和社會(huì)旅館，接待能力已遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不能適應(yīng) **社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。 與省內(nèi)部分兄弟縣市相比 ， **市高星級(jí)的酒店賓館建設(shè)明顯落后。 旅游的六要素包括 “ 吃住行游購(gòu)?qiáng)?” ，五星級(jí)酒店本身至少已囊括了 “ 吃住購(gòu)?qiáng)?” 四要素。因此，盡快打造一家五星級(jí)酒店對(duì)拉動(dòng) **旅游經(jīng)濟(jì)意義重大。 一業(yè)內(nèi)人士介紹，由于目前 **還沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，一些企業(yè)家為了提升接待檔次，經(jīng)常要跑到 兄弟 市區(qū)的五星級(jí)酒店去開(kāi)會(huì)、談生意，這樣一來(lái)， **無(wú)形中流失了這部分消費(fèi)群體。這部分人， — 26— 辦完正事后必然會(huì)進(jìn)行宴會(huì)、觀(guān)光、購(gòu)物等活動(dòng)，這對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜问袌?chǎng)具有很大的促進(jìn)作用。而要把具備較高消 費(fèi)能力的人群吸引到本地，當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所起的作用不可小覷。如果 **賓館 五星級(jí) 旅游飯 店建成，不但能為前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)和進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的各界人士提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還能留住本地高消費(fèi)群體，吸引外地高消費(fèi)群體。 另外，五星級(jí)酒店本身資金實(shí)力雄厚，擁有自己的一套先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)模式。酒店將通過(guò)參加國(guó)際國(guó)內(nèi)的各種推介會(huì)、博覽會(huì)進(jìn)行自我推銷(xiāo)，這同時(shí)也推銷(xiāo)了 **的旅游資源。 特別是 銀福高速公路、泉三高速公路的 通車(chē) 以及正在建設(shè)中的向莆高速鐵路的實(shí)施 ， **正 面臨一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)遇， **的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到極大提升 ，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會(huì)更加緊密，必須要提前做好準(zhǔn)備。 2． 旅游住宿需求預(yù)測(cè) 近年來(lái)，我國(guó)星級(jí)酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)，1998～ 2021 年，年均增長(zhǎng)率達(dá) %，其中 2021 年增長(zhǎng)最快，增長(zhǎng)率高達(dá) 56％。 2021 年，星級(jí)酒店總數(shù)突破一萬(wàn)家， 2021 年星級(jí)酒店數(shù)量是 1998年的 。 高檔飯店競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。一方面近年來(lái)國(guó)內(nèi)高檔飯店建設(shè)步伐加快，另一方面，洲際（ Intercontinental）、里茲卡爾頓 (Ritz Calton)、圣瑞吉斯（ ）、麗晶 (Regent)、柏悅 (Park Hyatt)、四季（ FourSeason）等國(guó)際飯店集團(tuán)頂級(jí)品牌全面進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)中國(guó)飯店原有高端客源市場(chǎng)的分配產(chǎn)生重要影響，加劇高檔飯店的競(jìng) — 27— 爭(zhēng)。 高星級(jí)酒店越來(lái)越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，而很多酒店開(kāi)始把競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向了服務(wù)，通過(guò)個(gè)性化服務(wù)來(lái)吸引消費(fèi)者， 2021 以后 年我國(guó)五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向 服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。 近幾年來(lái)，人們?cè)谏a(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程中，越來(lái)越關(guān)注資源與環(huán)境保護(hù)；國(guó)際環(huán)境保護(hù)的潮流也對(duì)我國(guó)飯店產(chǎn)生重大沖擊，要求飯店按國(guó)際環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)。在國(guó)內(nèi)外的環(huán)保壓力下，我國(guó)酒店行業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)意識(shí) 將不斷加強(qiáng)，這也就成了我國(guó)高級(jí)酒店未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì) 。 根據(jù)滿(mǎn)足 旅 客住宿需求和住宿設(shè)施適當(dāng)超前的原則，到 2021年， **市 星級(jí)賓館 住宿設(shè)施床位需求總量將增加到 9000張。 規(guī)劃到 2021 年， **市星級(jí)賓館總數(shù)達(dá)到 50家、 9000 個(gè)床位，使每萬(wàn)人游客擁有星級(jí)賓館床位數(shù)由 2021 年的 個(gè)增加到 個(gè)。 住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)見(jiàn)表 31。 住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)表 表 31 年份 星級(jí)賓館 總床位數(shù)(張 ) 賓館數(shù)量 (家 ) 高檔床位 (張 ) 中檔床位 (張 ) 低檔床位 (張 ) 2021 37 1000 2700 2300 6000 2021 50 2300 3900 2800 9000 新增數(shù)量 +13 +1300 +1200 +500 +3000 注：表內(nèi)高檔賓館指四、五星級(jí)賓館，中檔賓館指三星級(jí)賓館，低檔賓館指一、二星級(jí)賓館。 3． 項(xiàng)目 SWOT 分析 (1)SWOT分析 — 28— 優(yōu)勢(shì)（ S） 1)項(xiàng)目位于 **市 區(qū) 政治、經(jīng)濟(jì)、 商貿(mào)、 文化核 心 位置 ，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 2)區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶(hù)的綜合吸引力 較大； 3)項(xiàng)目承辦單位 —— **中國(guó)旅行社 有限責(zé)任公司 ，系 **市成立最早規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)，福建中旅集團(tuán)成員單位，主營(yíng)國(guó)內(nèi)旅游，代辦機(jī)（車(chē)、船）票業(yè)務(wù)，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議等一條龍服務(wù) ，能給客戶(hù)以堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)信心； 4)項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶(hù)資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶(hù)群基礎(chǔ)。 **賓館現(xiàn)為三星級(jí)旅游飯店，經(jīng)過(guò)近 30年的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，已造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理的干部隊(duì)伍和作風(fēng)過(guò)硬、業(yè)務(wù)嫻熟的服務(wù)員隊(duì)伍，已使其成為 **市的品牌飯店，社會(huì)各界和廣大賓客對(duì) **賓館有較高的認(rèn)知度，這是一筆寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。 5)該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì) **市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義，已列入**市政府旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目。 劣勢(shì)（ W） 1)項(xiàng)目入住客戶(hù)類(lèi)型單一化； 2)項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3)項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 4)項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 機(jī)會(huì)（ O） — 29— 1)WTO、 CEPA 帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 2)多條高速 公路 開(kāi)通 、 向莆高速鐵路 開(kāi)工，進(jìn)一步 突顯區(qū)位優(yōu)勢(shì) ； 3)會(huì)展業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá) ，消費(fèi)能力強(qiáng)； 4)全市目前沒(méi)有一家五星級(jí)飯店 。 威脅（ T） 1)市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。 (2)應(yīng)對(duì)策略 四大 SO策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 1)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 2)配合項(xiàng)目 城區(qū) 地標(biāo)性建筑的外觀(guān)，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注； 3)利用酒店本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能將酒店客戶(hù)轉(zhuǎn)化 老 客戶(hù)； 4)強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企 業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán) 消費(fèi) 。 兩大 WT策略 （化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 1)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案，吸引客戶(hù) 消費(fèi) ； — 30— 2)針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我 們 建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 3)利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 4)快打快銷(xiāo)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 (3)結(jié)論 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， 我們 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀(guān)因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特 色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 4．項(xiàng)目定位 **賓館五星級(jí)旅游飯店 為 **中國(guó)旅行社有限責(zé)任公司 全資擁有，是 **市 為改善投資環(huán)境 、旅游環(huán)境 而興建起來(lái)的 ，飯 店高 26層 。 **賓館五星級(jí)飯店 是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于 **市區(qū)繁華的列東大街 、 東新二路 的交匯處。 飯店嚴(yán)格按照國(guó)際五 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理， 飯 店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： **首個(gè) 五星級(jí) 國(guó)際級(jí)商務(wù) 旅游中心 酒店。 二、