【文章內(nèi)容簡介】 明顯。 特色： 各酒店經(jīng)營特色不鮮明，不能夠達(dá)到讓顧客眼前一亮，永不忘懷的效果。故本項目在投資建設(shè)時一定要考慮到差異化經(jīng)營，把酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭取到更大的市場份額。 （ 2）市場分析 ： 一：政府會議選址成難題 隨著 某市 每年政府會議的召開，眾多參會者從各地縣匯集到此，但是 某市 沒有一家酒店可以同時滿足“兩會”會議召開，參會者住宿的問題。參會者不得不這幾天分散在室內(nèi)各大酒店住宿，每天清晨在集中到選定的會議中心開會，增加了會議組織難度，也給參會人員帶來了極大的不便，每年政府的會議很多，這也只是其中的一個縮影，然而卻沒有一家酒店可以承接政府的大中型會議，也只是一個縮影。每年有大大小小的經(jīng)銷商會議，企業(yè)商務(wù)會議，這么大的市場空間，卻很難有酒店去承接。這也為本項目的市場發(fā)展提供了很大的空間。 二：外地旅游觀光客 某市 有涼都稱號，其氣候特點已經(jīng)在全國范圍鮮有名望，是當(dāng)下避暑旅游城市的重點之一，加上周邊旅游景點眾多，馳名中外。隨著大力發(fā)展旅游業(yè)， 某市 旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展。但是很多中高端游客的到來，卻很少有酒店可以滿足這類游客的多方面需求。 三：外地投資商 隨著 某市 的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會來到 某市 及周邊進(jìn)行項目考察。他們考察的范圍不光是項目本身，還有軟環(huán)境，以及未來有可能舉辦展會，商務(wù)談判，會議的選址問題。本市高檔次酒店幾乎沒有，作為 某市 開發(fā)的整體配套設(shè)施 ，它的投資開發(fā)勢在必行。 由此看出，目前市場上的酒店無論星級檔次，還是配套設(shè)施方面都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游，商務(wù)會議，會展，政府接待等多方面高層次需要，這也同事為本項目的開發(fā)提供了可發(fā)展的思路。 （ 3）本項目定位為 :五星級商務(wù)酒店 （ 4）功能定位 :以住宿為主，商務(wù)會議，會展為核心業(yè)務(wù)的多功能商務(wù)酒店。 （ 5）形象定位： 某市 標(biāo)志性建筑。建筑風(fēng)格與商業(yè)街整體風(fēng)格協(xié)調(diào)，統(tǒng)一，突出大方，高檔次的建筑特征。 圖 41 五星級商務(wù)酒店效果圖 項目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項目定位及功能劃分，該項目預(yù)計建筑面積： 28532 ㎡（地上 26960 平方，地下 1572 平方） 項目功能分類 本項目總建筑面積約 28532 平方米，其中： 客房部分 ： 11544 平方米，占總建筑面積的 42%，客房設(shè)置包括單人間，豪華單人間，標(biāo)準(zhǔn)間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，標(biāo)準(zhǔn)套房，豪華套房等。 公用設(shè)施部分： 15416 平 方米，占總建筑面積的 54%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店，康體中心、健身房，棋牌室等。 地下室部分： 1572 平方米，占總建筑面積的 4%，包括：停車場、倉庫等。 第五章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項 目 指 標(biāo) 備 注 1：占地面積 2623 ㎡ 2：總建筑面積 28532 ㎡ 含地下室 3：容積率 4：綠化率 % 5：層數(shù) 26F 地下 1 層，地上 24 層 6：地下車位 17 建設(shè)方式 擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該項目工程能力的裝修公司，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績突出，信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項目的工程建設(shè)。切實貫徹“百年大計，質(zhì)量第一”的方針，落實國家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。 此項目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全 過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效，合理公正的控制項目建設(shè)工期，成本，質(zhì)量。 第六章 投資估算及資金計劃 項目投資估算 總投資估算及構(gòu)成 =場地租憑費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi)，本項目總投資估算為 11580 萬元，詳見項目投資估算表。 第七章 經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析 經(jīng)營收入預(yù)測 本項目為 某市 第一家五星級商務(wù)酒店，并且建設(shè)在 某市 中心城區(qū)。收入主要以住宿，餐飲，休閑，娛樂，會議，大中型會展為主。若酒店采用主要收入部分自營，其 他部分分包形式經(jīng)營管理。 根據(jù)目前 某市 酒店基本收入情況進(jìn)行預(yù)算： （ 1） 住宿： 540 元 /天 *208*365*75%= 萬元 （ 2）餐飲 中餐廳： 項目 數(shù)據(jù) 面積 1924 m2 大廳 224 位 包房 18 間 平均消費(fèi) 300 元 /人 日人流 200 人（包括午、晚餐） 日收入 6 萬元 月收入 180 萬元 年收入 2160 萬元 宴會廳： 項目 數(shù)據(jù) 面積 功能廳 600 m2 廚房 900m2 宴會用餐 每周 1 次，每次 20席， 1200 元 /席 宴會廳出租 每 周 1 天，租金 60008000 元 日收入 萬元 月收入 1