【導(dǎo)讀】——產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告—— 1 蚆肆莁蒆螈衿芇蒅袀肄膃蒄蝕袇腿蒃螂膃肅蒂襖羅莄蒂薄膁芀蒁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿袁莁薈薁螅莇薇螃羀芃薆裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃薄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅肁蟻蚄袈蒀蝕袆肅莆蝕羈羆節(jié)蠆蚈膂膈芅螀羅肄芄袃膀莂莃薂羃羋莃蚅膈膄莂螇羈肀莁罿螄葿莀蠆聿蒞荿螁袂芁莈襖肈膇莈薃袁肅蕆蚆肆莁蒆螈衿芇蒅袀肄膃蒄蝕袇腿蒃螂膃肅蒂襖羅莄蒂薄膁芀蒁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿袁莁薈薁螅莇薇螃羀芃薆裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃薄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅肁蟻蚄袈蒀蝕袆肅莆蝕羈羆節(jié)蠆蚈膂膈芅螀羅肄芄袃膀莂莃薂羃羋莃蚅膈膄莂螇羈肀莁罿螄葿莀蠆聿蒞荿螁袂芁莈襖肈膇莈薃袁肅蕆蚆肆莁蒆螈衿芇蒅袀肄膃蒄蝕袇腿蒃螂膃肅蒂襖羅莄蒂薄膁芀蒁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿袁莁薈薁螅莇薇螃羀芃薆裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃薄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅肁蟻蚄袈蒀蝕袆肅莆蝕羈羆節(jié)蠆蚈膂膈芅螀羅肄芄袃膀莂莃薂羃羋莃蚅膈膄莂螇羈肀莁罿螄葿莀蠆聿蒞荿螁袂芁莈襖肈膇

　　

【正文】 接受的房產(chǎn)投資品種。私人投資者繳納首付款購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時(shí)間自己使用的天數(shù)，其他時(shí)間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，購(gòu)買者一般 10－ 15 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 8 （一）共同點(diǎn) 共同起源 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級(jí)興起的 產(chǎn)物。如上文所述， 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，度假旅游方興未艾。瑞士企業(yè)家亞力山大耐首先提出“分時(shí)度假酒店（ TimeshareHotel，亦稱為時(shí)權(quán)酒店）”的概念，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。 1976 年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店興起在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的 20 年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn) 階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時(shí)度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營(yíng)模式。 共同性質(zhì) 分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購(gòu)買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購(gòu)買的住宿設(shè)施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場(chǎng)等娛樂設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。 共同使用方式 消費(fèi)者對(duì)于分時(shí)度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻 率并不高，除了每年的節(jié)假日當(dāng)中使用有限的時(shí)間外，或用來饋贈(zèng)親友，或作為一種保值增值的投資手段。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店與標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假產(chǎn)品的區(qū)別 除了以上的共同點(diǎn)之外，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國(guó)家和地區(qū)把分時(shí)度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理 方對(duì)外出租業(yè)務(wù)。 共享方式 標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品中，購(gòu)買了周單位時(shí)段的消費(fèi)者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購(gòu)買的時(shí)間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當(dāng)中，某個(gè)消費(fèi)者購(gòu)買了房間的使用權(quán)、并按照購(gòu)買時(shí)的安排自主選擇使用時(shí)間。在空閑時(shí)間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實(shí)際上是租用了原購(gòu)買者委托飯店經(jīng)營(yíng)的房間，所以共享的方式上存在較大差異。 其它差異 由于以上差異，給分時(shí)度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來了一系列的不同點(diǎn)，比如銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)的分 時(shí)度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用 1 周的權(quán)利，所以價(jià)格相對(duì)較低，國(guó)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格在 2 萬元起，國(guó)際平均水平也不過 8000 美元。而產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)買了單間客房的所有權(quán)，國(guó)內(nèi)一般需要 10 萬元以上。付款方式上，分時(shí)度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購(gòu)房貸款，首付一筆費(fèi)用后，按年或按月分別付清余款。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 9 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓 酒店式公寓起源 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅 游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 在中國(guó)酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前上海共有 75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門 管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高檔的酒店服務(wù)式公寓一般統(tǒng)一裝修，其物業(yè)管理由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。 公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。 SOHO 的中文含義是小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服 務(wù)相結(jié)合。但 SOHO 提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設(shè)計(jì)的主要功能為滿足居家辦公的要求。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對(duì)自由的使用權(quán)。在面積分割、投資自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什么不同，同樣是為中小投資者打造的一種過渡產(chǎn)品。 二、起源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 三、發(fā)展在中國(guó)，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海 、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前上海共有 75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需 求。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 10 酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，彰顯氣派。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 二者都是房地產(chǎn)中的投資類產(chǎn)品，都采用酒店式管理，雖然一個(gè)叫酒店，一個(gè)叫公寓，一般情況下卻都是住宅立項(xiàng)，因此乍看起來相似程度非常高。不過實(shí)際上，產(chǎn)權(quán) 式酒店和酒店式公寓兩者在概念、區(qū)位、投資額度、發(fā)展水平等方面存在很大差異。 休閑 VS 商務(wù) 從概念上看，產(chǎn)權(quán)式酒店，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，而是像購(gòu)買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 酒店式公寓，雖然也是將物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割出售，買家主要依靠經(jīng)營(yíng)取得投資回報(bào)，不過酒店式 公寓作為酒店的衍生品，采取酒店式服務(wù)、公寓式管理，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。其實(shí)，兩者最明顯的區(qū)別在于使用功能。產(chǎn)權(quán)式酒店可以說是脫胎于度假村，一般位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，如此也有一部分買家度假自用，或加入分時(shí)度假機(jī)構(gòu)互換居?。痪频晔焦⒃从诰频?，面對(duì)大多是半年至一年期來訪的商務(wù)人士，位于城市商業(yè)區(qū)。 高端產(chǎn)品正流行 相對(duì)而言，北京的產(chǎn)權(quán)式酒店起步較早，北京周邊地區(qū)已有六七個(gè)項(xiàng)目。早期的產(chǎn)權(quán) 式酒店門檻較低，一般首付 6 萬至 8 萬元，總價(jià) 10 萬至 30 萬之間。但是由于缺乏市場(chǎng)規(guī)范，一些產(chǎn)權(quán)式酒店未采取真正的酒店式管理，服務(wù)、衛(wèi)生以及餐飲標(biāo)準(zhǔn)上都無法與真正的酒店相論，因此經(jīng)營(yíng)情況不盡人意，有的只在旺季取得收入，購(gòu)買時(shí)承諾的高回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)。 2020 年新推出的有些項(xiàng)目開始走高檔路線，每平方米單價(jià)提升至萬元以上，軟硬件設(shè)施更接近專業(yè)酒店，環(huán)境營(yíng)造以及娛樂設(shè)施更大大超越一般酒店。 而酒店式公寓經(jīng)歷了良莠不齊的階段，已基本步入正軌，尤其是位于中關(guān)村、建國(guó)門、國(guó)貿(mào)等商圈的高端產(chǎn)品。這些項(xiàng)目不僅地段優(yōu) 越，檔次很高，設(shè)有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間不像酒店那么局促，具有家的溫馨；管理上又貼近酒店，送餐、入戶清潔，并提供訂票、會(huì)務(wù)等商務(wù)服務(wù)。酒店式公寓作為一個(gè)投資新品，受到不少買家青睞， 2020 年新出的項(xiàng)目就有十多個(gè)。出售面積70 至 150 平方米，一般每平方米單價(jià) 萬元至