【正文】 房產(chǎn)投資新概念 ................................................ .........................53 產(chǎn)權(quán)式酒店是全新的物業(yè)投資方式 ............................................. ....................54 投資產(chǎn)權(quán)式酒店是新政策條件下的選擇 .................................... .....................55 投資比較分析 .......................................................................................... ......................55 投資產(chǎn)權(quán)酒店與銀行儲蓄的比較 ............................................. ........................56 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 3 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資其他地產(chǎn)品種的比較 .................................. ..................56 投資 產(chǎn)權(quán)酒店與投資股票證券的比較 ........................... .................................57 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資人壽保險的比較 ............................ ................................57 產(chǎn)權(quán)式酒店的投資 思想 ................................................................ ...............................57 把握好產(chǎn)權(quán)式酒店投資的要點 .............................................. ..........................57 產(chǎn)權(quán)式酒店投資風險大 ........................................................ ............................58 產(chǎn)權(quán)式酒店高回報背后的風險 ................................ ........................................60 產(chǎn)權(quán)式酒店在交易過程中存在的風險 .................................. ..........................60 產(chǎn)權(quán)式酒店風險應對及投資建議 .................................................... ..................61 第一章 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義及相關(guān)概述 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及分類 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”（ TIME SHARE）演變而來。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值 51 周，共51 個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購 買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。到退休的時候增加使用時間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。 公司自用型 集團購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。 1977 年美國 95%以上的度假物業(yè)是由其他房地產(chǎn)開發(fā)項目改造過來的，美國目前已成為世界上分時度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家。 （一）法律定義 對分時度假進行定義的難度 分時度假具有很強的專業(yè)性，多數(shù)人對分時度假也僅限于輪廓性的了解。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 5 （ 2）各國法律制度的差異 分時度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國不同的法律制度下，也具有了不同的含義。 國際上流傳較廣的兩個定義 盡管世界各國從法律角度對分時度假給出的定義五花八門，但實踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。關(guān)于分時度假交易合同，在《指令》中被定義為：“所有的有效期在3 年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在 1 周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、 即將交付使用或即將建成的項目”。消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī) 給出的明確定義，專門設(shè)計出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。銷售商負責宣傳促銷分時度假產(chǎn)品。 分時度假交換公司主要是向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品的交換業(yè)務。在一些國家當中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假 消費者聯(lián)合會。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（ American Resorts Development Association，簡稱 ARDA ）和歐洲分時度假組織（ The Organization for Timeshare in Europe，簡稱 OTE）。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時度假產(chǎn)品。 典型的分時度 假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的 五種關(guān)系。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。 會員與交換系統(tǒng)公司 會員與分時度假交換公司之間屬于服務產(chǎn)品的提供者與消費者之間的關(guān)系。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費用。 第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。如美國最大的分時度假（ Iresort Condominium International）， 2020 年的銷售額為 4 億美金，而其利潤額高達 億美金，是業(yè)績良好的上市公司。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時間自己使用的天數(shù)，其他時間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，購買者一般 10－ 15 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。瑞士企業(yè)家亞力山大產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店與標準分時度假產(chǎn)品的區(qū)別 除了以上的共同點之外，標準的分時度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。 共享方式 標準的分時度假產(chǎn)品中，購買了周單位時段的消費者在共享房產(chǎn)當中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。 其它差異 由于以上差異，給分時度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來了一系列的不同點，比如銷售價格，標準的分 時度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用 1 周的權(quán)利，所以價格相對較低，國內(nèi)產(chǎn)品價格在 2 萬元起，國際平均水平也不過 8000 美元。 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅 游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門 管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。 SOHO 的中文含義是小的家居式辦公間。在面積分割、投資自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什么不同，同樣是為中小投資者打造的一種過渡產(chǎn)品。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 10 酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。 休閑 VS 商務 從概念上看，產(chǎn)權(quán)式酒店，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。 酒店式公寓，雖然也是將物業(yè)進行產(chǎn)權(quán)分割出售，買家主要依靠經(jīng)營取得投資回報，不過酒店式 公寓作為酒店的衍生品，采取酒店式服務、公寓式管理，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。 高端產(chǎn)品正流行 相對而言，北京的產(chǎn)權(quán)式酒店起步較早，北京周邊地區(qū)已有六七個項目。 而酒店式公寓經(jīng)歷了良莠不齊的階段，已基本步入正軌，尤其是位于中關(guān)村、建國門、國貿(mào)等商圈的高端產(chǎn)品