【正文】 美國家，“產(chǎn)權(quán)酒店”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。如上文所述， 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，度假旅游方興未艾。分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。 共同使用方式 消費(fèi)者對于分時(shí)度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻 率并不高，除了每年的節(jié)假日當(dāng)中使用有限的時(shí)間外，或用來饋贈(zèng)親友，或作為一種保值增值的投資手段。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理 方對外出租業(yè)務(wù)。在空閑時(shí)間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實(shí)際上是租用了原購買者委托飯店經(jīng)營的房間，所以共享的方式上存在較大差異。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 9 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓 酒店式公寓起源 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對自由的使用權(quán)。 三、發(fā)展在中國，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海 、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前上海共有 75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。不過實(shí)際上，產(chǎn)權(quán) 式酒店和酒店式公寓兩者在概念、區(qū)位、投資額度、發(fā)展水平等方面存在很大差異。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店可以說是脫胎于度假村，一般位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，如此也有一部分買家度假自用，或加入分時(shí)度假機(jī)構(gòu)互換居??；酒店式公寓源于酒店，面對大多是半年至一年期來訪的商務(wù)人士，位于城市商業(yè)區(qū)。 2020 年新推出的有些項(xiàng)目開始走高檔路線，每平方米單價(jià)提升至萬元以上，軟硬件設(shè)施更接近專業(yè)酒店，環(huán)境營造以及娛樂設(shè)施更大大超越一般酒店。出售面積70 至 150 平方米，一般每平方米單價(jià) 萬元至。這些項(xiàng)目不僅地段優(yōu) 越，檔次很高，設(shè)有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間不像酒店那么局促，具有家的溫馨；管理上又貼近酒店，送餐、入戶清潔，并提供訂票、會(huì)務(wù)等商務(wù)服務(wù)。早期的產(chǎn)權(quán) 式酒店門檻較低，一般首付 6 萬至 8 萬元，總價(jià) 10 萬至 30 萬之間。從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，彰顯氣派。 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 二、起源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服 務(wù)相結(jié)合。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。而產(chǎn)權(quán)酒店購買了單間客房的所有權(quán)，國內(nèi)一般需要 10 萬元以上。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國家和地區(qū)把分時(shí)度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。 共同性質(zhì) 分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購買的住宿設(shè)施。耐首先提出“分時(shí)度假酒店（ TimeshareHotel，亦稱為時(shí)權(quán)酒店）”的概念，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。這種分時(shí)度假的房地產(chǎn)銷售方式對于拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià) 3－ 4 萬美元，差的時(shí)段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起； 第二，它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別 墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。 分時(shí)度假的優(yōu)勢分析 “分時(shí)度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認(rèn)為中國是分時(shí)度假最大的潛在市場。會(huì)員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)自己與其他會(huì)員交換分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時(shí)，向交換公司支付費(fèi)用。 銷售代理商與會(huì)員 銷售代理商與會(huì)員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān) 系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會(huì)員銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。理清這五 種關(guān)系，就基本掌握了分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營原理。分時(shí)度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會(huì)員與會(huì)員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。 相關(guān)其它群體還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等 直接或間接與分時(shí)度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。 再銷售商指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。 信托公司通過一定的法律程序來保護(hù)購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上 有許多獨(dú)立的分時(shí)度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時(shí)度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國際組織不得不根據(jù)新形勢不斷調(diào)整分時(shí)度假的規(guī)范定義。 三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。 定義的核心要素 在這些定義中包含的核心要素有以下幾個(gè)： 一是對于合同有效期的規(guī)定。在美國佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（ Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中對分時(shí)度假的定義是：“所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購 買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在 3 年以上”，即稱之為分時(shí)度假項(xiàng)目。較為典型的是歐洲和美國之間的差異。由于對分時(shí)度假的認(rèn)識(shí)角度不同，產(chǎn)生了對其概念的不同說法。 分時(shí)度假的定義 分時(shí)度假（ Timeshare，又稱 Vacationownership 或 Holidayownership ），最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時(shí)，只購買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。 分時(shí)度假概述 分時(shí)度假的起源 分時(shí)度假自 20 世紀(jì) 60 年代問世于法國以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。這種類型的酒店在美國比較多見?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi) 可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。 時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每 間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)?！?產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 1............................. ......... ...... .... ...................................3 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及分類 ................................................. ..................... ............................3 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 ..................................................... ...........................................3 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) ...................................................... ..........................................3 產(chǎn)權(quán)式酒店的