【正文】 高端產(chǎn)品正流行 相對而言，北京的產(chǎn)權(quán)式酒店起步較早，北京周邊地區(qū)已有六七個項目。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅 游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。在一些國家當中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假 消費者聯(lián)合會。消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。 （一）法律定義 對分時度假進行定義的難度 分時度假具有很強的專業(yè)性，多數(shù)人對分時度假也僅限于輪廓性的了解。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 分時度假概述 分時度假的起源 分時度假自 20 世紀 60 年代問世于法國以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風靡世界的休閑旅游度假方式。在美國佛羅里達州《分時度假房產(chǎn)法案》（ Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中對分時度假的定義是：“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中，購 買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在 3 年以上”，即稱之為分時度假項目。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上 有許多獨立的分時度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時度假產(chǎn)品。分時度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當了會員與會員之間進行分時度假交換的媒介。 分時度假的優(yōu)勢分析 “分時度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認為中國是分時度假最大的潛在市場。企業(yè)和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會和接待賓客使用。不同消費者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服 務(wù)相結(jié)合。產(chǎn)權(quán)式酒店是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。出售面積70 至 150 平方米，一般每平方米單價 萬元至。不過實際上，產(chǎn)權(quán) 式酒店和酒店式公寓兩者在概念、區(qū)位、投資額度、發(fā)展水平等方面存在很大差異。 公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理 方對外出租業(yè)務(wù)。 在歐美國家，“產(chǎn)權(quán)酒店”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 7 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過 雙方的自由選擇，交換公司批準符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進行交換。 在最簡單的分時度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時銷售的方式出售給會員。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時度假產(chǎn)品。 （ 3）發(fā)展變化迅速 以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時度假，自從產(chǎn) 生之日起就一直處于發(fā)展變化當中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個定義當中，難度增大。這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足 以抵銷分期付款的費用，并有可觀的盈余。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿(mào)易及、房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。 根據(jù)對產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型： 退休住宅型 這是一種為自己退休后準備后路的住房投資方式。分時度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進一步加大了對其進行定義的困難。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于 7 天。它們有些獨立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機構(gòu)。 作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負責。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場等娛樂設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。 在中國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前上海共有 75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需 求。但是由于缺乏市場規(guī)范，一些產(chǎn)權(quán)式酒店未采取真正的酒店式管理，服務(wù)、衛(wèi)生以及餐飲標準上都無法與真正的酒店相論，因此經(jīng)營情況不盡人意，有的只在旺季取得收入，購買時承諾的高回報難以實現(xiàn)。其實，兩者最明顯的區(qū)別在于使用功能。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。付款方式上，分時度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆費用后，按年或按月分別付清余款。 1976 年，第一批真正意義上的分時度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的 20 年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn) 階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。更多的人則買不起第二套房屋； 第二、可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺； 第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。 房產(chǎn)開發(fā)商與會員 在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。最常見的是英國式的“俱樂部信托”體系。通過這種合同安排，消費者所購買到的是 3 年以上的使用某處房產(chǎn)或某項設(shè)施的權(quán)利。國際上一 度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將 52 周中的 51 周分時銷售給顧客。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假—— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 4 靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設(shè)施。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產(chǎn)，美國從歐洲引入分時 度假概念，取得了巨大成功?！吨噶睢分饕獮榱吮Ｗo消費者購買以分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益。既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨立于開發(fā)商。 在更為復(fù)雜的情形中，分時度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費的點數(shù)制俱樂部等。 直面“分時度假”利益點 購買者不少，這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。如上文所述， 20 世紀 70 年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，度假旅游方興未艾。在空閑時間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實際上是租用了原購買者委托飯店經(jīng)營的房間，所以共享的方式上存在較大差異。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對自由的使用權(quán)。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。這些項目不僅地段優(yōu) 越，檔次很高，設(shè)有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間不像酒店那么局促，具有家的溫馨；管理上又貼近酒店，送餐、入戶清潔，并提供訂票、會務(wù)等商務(wù)服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，彰顯氣派。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國家和地區(qū)把分時度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。這種分時度假的房地產(chǎn)銷售方式對于拉動其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。會員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來實現(xiàn)自己與其他會員交換分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時，向交換公司支付費用。 相關(guān)其它群體還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等 直接或間接與分