【正文】 公司的一個分支機構。 —— 產(chǎn)權酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 6 度假房產(chǎn)管理公司他們負責管理和維護分時度假房產(chǎn)。規(guī)定每年在某處設施住宿的權利不能低于 7 天。近期對于分時度假的權威定義來自《歐盟分時度假指令》（ European UnionTimeshare Directive）。分時度假產(chǎn)品的復雜性又進一步加大了對其進行定義的困難。 70 年代中期，美國經(jīng)濟衰退，泡沫經(jīng)濟造成了大量房地產(chǎn)積壓。 根據(jù)對產(chǎn)權酒店的用途，可將其分為以下幾種類型： 退休住宅型 這是一種為自己退休后準備后路的住房投資方式。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。 產(chǎn)權式酒店的性質 在歐美等旅游及經(jīng)貿發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿易及、房地產(chǎn)是有機結合互動發(fā)展的關系。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。純產(chǎn)權酒店又分為商務型和度假型。消費者不擁有使用權和產(chǎn)權。這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足 以抵銷分期付款的費用，并有可觀的盈余。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內（一般為 20 年－ 40 年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權利。 （ 3）發(fā)展變化迅速 以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時度假，自從產(chǎn) 生之日起就一直處于發(fā)展變化當中，不同階段的產(chǎn)品，其性質和特點都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個定義當中，難度增大。 二是預付款項。開發(fā)商或自己開發(fā)建設用做分時度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時度假產(chǎn)品。 業(yè)主聯(lián)合會指購買了同一處分時度假產(chǎn)品的消費者按照法律規(guī)定成立的保護自身利益的團體。 在最簡單的分時度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時銷售的方式出售給會員。雙方以銷售合同明確各自的權利義務。 —— 產(chǎn)權酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 7 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關系，即通過 雙方的自由選擇，交換公司批準符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進行交換。 開發(fā)者對于房屋的分時銷售者之好處 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當于原來賣價的四倍，如一套原來只能賣 25 萬美元的連體別墅，按時間分割以后的賣價一般要高達 100 萬美元，購 買者還不覺得貴。 在歐美國家，“產(chǎn)權酒店”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。分時度假與產(chǎn)權酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。規(guī)范操作的產(chǎn)權酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權，作為主人，每年享受若干天的住宿權利，并將其余時間的住宿權委托酒店管理 方對外出租業(yè)務。 —— 產(chǎn)權酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 9 產(chǎn)權式酒店與酒店式公寓 酒店式公寓起源 酒店式服務公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。 公寓式酒店也稱產(chǎn)權式酒店。 三、發(fā)展在中國，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海 、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前上海共有 75 家酒店式服務公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內。不過實際上，產(chǎn)權 式酒店和酒店式公寓兩者在概念、區(qū)位、投資額度、發(fā)展水平等方面存在很大差異。產(chǎn)權式酒店可以說是脫胎于度假村，一般位于風景優(yōu)美的旅游區(qū)，如此也有一部分買家度假自用，或加入分時度假機構互換居??；酒店式公寓源于酒店，面對大多是半年至一年期來訪的商務人士，位于城市商業(yè)區(qū)。出售面積70 至 150 平方米，一般每平方米單價 萬元至。早期的產(chǎn)權 式酒店門檻較低，一般首付 6 萬至 8 萬元，總價 10 萬至 30 萬之間。產(chǎn)權式酒店是進而買斷產(chǎn)權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者。 酒店式公寓的特點 酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服 務相結合。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。不同消費者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。 共同性質 分時度假和產(chǎn)權酒店從基本性質上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購買的住宿設施。企業(yè)和機構投資者購買產(chǎn)權酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會和接待賓客使用。按時間優(yōu)劣區(qū)分，好的時段賣價 3－ 4 萬美元，差的時段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起； 第二，它創(chuàng)造出了新的消費市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。 分時度假的優(yōu)勢分析 “分時度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認為中國是分時度假最大的潛在市場。 銷售代理商與會員 銷售代理商與會員之間也屬于商業(yè)買賣關 系，代理商按開發(fā)商的委托授權向會員銷售分時度假產(chǎn)品。分時度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當了會員與會員之間進行分時度假交換的媒介。 再銷售商指負責在公開市場上銷售分時度假產(chǎn)品所有者轉賣的二手分時度假產(chǎn)品的機構。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上 有許多獨立的分時度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時度假產(chǎn)品。 三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。在美國佛羅里達州《分時度假房產(chǎn)法案》（ Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中對分時度假的定義是：“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權合同或其它方式做出的交易設計和項目安排，交易中，購 買者獲得了對于住宿和其它設施在某些特定年度中低于一年的使用權，并且這一協(xié)約有效期在 3 年以上”，即稱之為分時度假項目。由于對分時度假的認識角度不同，產(chǎn)生了對其概念的不同說法。 分時度假概述 分時度假的起源 分時度假自 20 世紀 60 年代問世于法國以來，在世界范圍內得到迅速發(fā)展，成為風靡世界的休閑旅游度假方式?！胺謹?shù)”消費 可以獲得更大的折扣和免費居住時間。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。而產(chǎn)權酒店則是進而買斷產(chǎn)權而不僅是買斷時段，即酒店將每 間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購 買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 公司自用型 集團購買產(chǎn)權酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。 （一）法律定義 對分時度假進行定義的難度 分時度假具有很強的專業(yè)性，多數(shù)人對分時度假也僅限于輪廓性的了解。 國際上流傳較廣的兩個定義 盡管世界各國從法律角度對分時度假給出的定義五花八門，但實踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。消費者為了獲得未來的住宿權利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。銷售商負責宣傳促銷分時度假產(chǎn)品。在一些國家當中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假 消費者聯(lián)合會。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時度假產(chǎn)品。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權對外銷售產(chǎn)品。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關費用。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權酒店后，通常每年確定時間自己使用的天數(shù)，其他時間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，購買者一般 10－ 15 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權。產(chǎn)權酒店可看作分時度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。 共享方式 標準的分時度假產(chǎn)品中，購買了周單位時段的消費者在共享房產(chǎn)當中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時間享有房產(chǎn)的使用權。 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅 游區(qū)內租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。 SOHO 的中文含義是小的家居式辦公間。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。 休閑 VS 商務 從概念上看，產(chǎn)權式酒店，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。 高端產(chǎn)品正流行 相對而言，北京的產(chǎn)權式酒店起步較早，北京周邊地區(qū)已有六七個項目