【正文】 公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 6 度假房產(chǎn)管理公司他們負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于 7 天。近期對(duì)于分時(shí)度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時(shí)度假指令》（ European UnionTimeshare Directive）。分時(shí)度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進(jìn)一步加大了對(duì)其進(jìn)行定義的困難。 70 年代中期，美國經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)造成了大量房地產(chǎn)積壓。 根據(jù)對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型： 退休住宅型 這是一種為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及、房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足 以抵銷分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為 20 年－ 40 年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。 （ 3）發(fā)展變化迅速 以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時(shí)度假，自從產(chǎn) 生之日起就一直處于發(fā)展變化當(dāng)中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點(diǎn)都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個(gè)定義當(dāng)中，難度增大。 二是預(yù)付款項(xiàng)。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時(shí)度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時(shí)度假產(chǎn)品。 業(yè)主聯(lián)合會(huì)指購買了同一處分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。 在最簡單的分時(shí)度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時(shí)銷售的方式出售給會(huì)員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 7 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過 雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時(shí)度假產(chǎn)品加入交換公司的儲(chǔ)存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。 開發(fā)者對(duì)于房屋的分時(shí)銷售者之好處 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價(jià)格，在美國一般都相當(dāng)于原來賣價(jià)的四倍，如一套原來只能賣 25 萬美元的連體別墅，按時(shí)間分割以后的賣價(jià)一般要高達(dá) 100 萬美元，購 買者還不覺得貴。 在歐美國家，“產(chǎn)權(quán)酒店”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理 方對(duì)外出租業(yè)務(wù)。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 9 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓 酒店式公寓起源 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。 三、發(fā)展在中國，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海 、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前上海共有 75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。不過實(shí)際上，產(chǎn)權(quán) 式酒店和酒店式公寓兩者在概念、區(qū)位、投資額度、發(fā)展水平等方面存在很大差異。產(chǎn)權(quán)式酒店可以說是脫胎于度假村，一般位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，如此也有一部分買家度假自用，或加入分時(shí)度假機(jī)構(gòu)互換居住；酒店式公寓源于酒店，面對(duì)大多是半年至一年期來訪的商務(wù)人士，位于城市商業(yè)區(qū)。出售面積70 至 150 平方米，一般每平方米單價(jià) 萬元至。早期的產(chǎn)權(quán) 式酒店門檻較低，一般首付 6 萬至 8 萬元，總價(jià) 10 萬至 30 萬之間。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服 務(wù)相結(jié)合。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。 共同性質(zhì) 分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購買的住宿設(shè)施。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià) 3－ 4 萬美元，差的時(shí)段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對(duì)此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起； 第二，它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。 分時(shí)度假的優(yōu)勢分析 “分時(shí)度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認(rèn)為中國是分時(shí)度假最大的潛在市場。 銷售代理商與會(huì)員 銷售代理商與會(huì)員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān) 系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會(huì)員銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。分時(shí)度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會(huì)員與會(huì)員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。 再銷售商指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上 有許多獨(dú)立的分時(shí)度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。 三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。在美國佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（ Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中對(duì)分時(shí)度假的定義是：“所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購 買者獲得了對(duì)于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在 3 年以上”，即稱之為分時(shí)度假項(xiàng)目。由于對(duì)分時(shí)度假的認(rèn)識(shí)角度不同，產(chǎn)生了對(duì)其概念的不同說法。 分時(shí)度假概述 分時(shí)度假的起源 分時(shí)度假自 20 世紀(jì) 60 年代問世于法國以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。“分?jǐn)?shù)”消費(fèi) 可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每 間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購 買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 公司自用型 集團(tuán)購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會(huì)使用。 （一）法律定義 對(duì)分時(shí)度假進(jìn)行定義的難度 分時(shí)度假具有很強(qiáng)的專業(yè)性，多數(shù)人對(duì)分時(shí)度假也僅限于輪廓性的了解。 國際上流傳較廣的兩個(gè)定義 盡管世界各國從法律角度對(duì)分時(shí)度假給出的定義五花八門，但實(shí)踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。消費(fèi)者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項(xiàng)。銷售商負(fù)責(zé)宣傳促銷分時(shí)度假產(chǎn)品。在一些國家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國范圍的分時(shí)度假 消費(fèi)者聯(lián)合會(huì)。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時(shí)度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對(duì)外銷售產(chǎn)品。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費(fèi)用。其中的原因很簡單，平均一個(gè)星期時(shí)段的賣價(jià)才兩萬美元。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時(shí)間自己使用的天數(shù)，其他時(shí)間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，購買者一般 10－ 15 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時(shí)度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。 共享方式 標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品中，購買了周單位時(shí)段的消費(fèi)者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時(shí)間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅 游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。 SOHO 的中文含義是小的家居式辦公間。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。 休閑 VS 商務(wù) 從概念上看，產(chǎn)權(quán)式酒店，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。 高端產(chǎn)品正流行 相對(duì)而言，北京的產(chǎn)權(quán)式酒店起步較早，北京周邊地區(qū)已有六七個(gè)項(xiàng)目