【正文】 出售面積70 至 150 平方米，一般每平方米單價(jià) 萬(wàn)元至。這些項(xiàng)目不僅地段優(yōu) 越，檔次很高，設(shè)有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間不像酒店那么局促，具有家的溫馨；管理上又貼近酒店，送餐、入戶清潔，并提供訂票、會(huì)務(wù)等商務(wù)服務(wù)。 2020 年新推出的有些項(xiàng)目開(kāi)始走高檔路線，每平方米單價(jià)提升至萬(wàn)元以上，軟硬件設(shè)施更接近專業(yè)酒店，環(huán)境營(yíng)造以及娛樂(lè)設(shè)施更大大超越一般酒店。早期的產(chǎn)權(quán) 式酒店門檻較低，一般首付 6 萬(wàn)至 8 萬(wàn)元，總價(jià) 10 萬(wàn)至 30 萬(wàn)之間。產(chǎn)權(quán)式酒店可以說(shuō)是脫胎于度假村，一般位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，如此也有一部分買家度假自用，或加入分時(shí)度假機(jī)構(gòu)互換居?。痪频晔焦⒃从诰频?，面對(duì)大多是半年至一年期來(lái)訪的商務(wù)人士，位于城市商業(yè)區(qū)。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。不過(guò)實(shí)際上，產(chǎn)權(quán) 式酒店和酒店式公寓兩者在概念、區(qū)位、投資額度、發(fā)展水平等方面存在很大差異。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，彰顯氣派。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 三、發(fā)展在中國(guó)，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來(lái)又出現(xiàn)在上海 、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前上海共有 75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。 二、起源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對(duì)自由的使用權(quán)。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服 務(wù)相結(jié)合。 公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 9 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓 酒店式公寓起源 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。而產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)買了單間客房的所有權(quán)，國(guó)內(nèi)一般需要 10 萬(wàn)元以上。在空閑時(shí)間內(nèi)，其它顧客可以通過(guò)酒店預(yù)定入住，但實(shí)際上是租用了原購(gòu)買者委托飯店經(jīng)營(yíng)的房間，所以共享的方式上存在較大差異。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒(méi)有其它的聯(lián)系。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理 方對(duì)外出租業(yè)務(wù)。 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)的兩種，越來(lái)越多的國(guó)家和地區(qū)把分時(shí)度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。 共同使用方式 消費(fèi)者對(duì)于分時(shí)度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻 率并不高，除了每年的節(jié)假日當(dāng)中使用有限的時(shí)間外，或用來(lái)饋贈(zèng)親友，或作為一種保值增值的投資手段。 共同性質(zhì) 分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說(shuō)，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購(gòu)買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購(gòu)買的住宿設(shè)施。分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。耐首先提出“分時(shí)度假酒店（ TimeshareHotel，亦稱為時(shí)權(quán)酒店）”的概念，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。如上文所述， 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，度假旅游方興未艾。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。 在歐美國(guó)家，“產(chǎn)權(quán)酒店”模式經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。這種分時(shí)度假的房地產(chǎn)銷售方式對(duì)于拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要措施； 第三，大的分時(shí)度假集團(tuán)公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽(yù)度和交換前景，而這些集團(tuán)則靠管理和銷售獲取超額利潤(rùn)。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià) 3－ 4 萬(wàn)美元，差的時(shí)段只賣 1 萬(wàn)美元，加上銀行還可以對(duì)此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起； 第二，它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場(chǎng)，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。 開(kāi)發(fā)者對(duì)于房屋的分時(shí)銷售者之好處 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價(jià)格，在美國(guó)一般都相當(dāng)于原來(lái)賣價(jià)的四倍，如一套原來(lái)只能賣 25 萬(wàn)美元的連體別墅，按時(shí)間分割以后的賣價(jià)一般要高達(dá) 100 萬(wàn)美元，購(gòu) 買者還不覺(jué)得貴。如果沒(méi)有這種銷售方式，有的人買了別 墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。 直面“分時(shí)度假”利益點(diǎn) 購(gòu)買者不少，這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。 分時(shí)度假的優(yōu)勢(shì)分析 “分時(shí)度假”在中國(guó)才剛起步，因此許多外國(guó)公司認(rèn)為中國(guó)是分時(shí)度假最大的潛在市場(chǎng)。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告 —— 7 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與交換公司 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過(guò) 雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自己的分時(shí)度假產(chǎn)品加入交換公司的儲(chǔ)存庫(kù)中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。會(huì)員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己與其他會(huì)員交換分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時(shí)，向交換公司支付費(fèi)用。銷售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問(wèn)題，則需由銷售代理商承擔(dān)法律責(zé)任。 銷售代理商與會(huì)員 銷售代理商與會(huì)員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān) 系，代理商按開(kāi)發(fā)商的委托授權(quán)向會(huì)員銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。理清這五 種關(guān)系，就基本掌握了分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)原理。 在更為復(fù)雜的情形中，分時(shí)度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會(huì)員監(jiān)管分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會(huì)員消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部等。分時(shí)度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會(huì)員與會(huì)員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。 在最簡(jiǎn)單的分時(shí)度假產(chǎn)品體系中，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時(shí)銷售的方式出售給會(huì)員。 相關(guān)其它群體還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問(wèn)等 直接或間接與分時(shí)度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。 分時(shí)度假業(yè)協(xié)會(huì)由某個(gè)區(qū)域內(nèi)從事分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會(huì)。 再銷售商指負(fù)責(zé)在公開(kāi)市場(chǎng)上銷售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。 業(yè)主聯(lián)合會(huì)指購(gòu)買了同一處分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。 信托公司通過(guò)一定的法律程序來(lái)保護(hù)購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。既可能由開(kāi)發(fā)商兼任，也可能是獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商。有些開(kāi)發(fā)商自身兼作銷售商，但市場(chǎng)上 有許多獨(dú)立的分時(shí)度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開(kāi)發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商或自己開(kāi)發(fā)建設(shè)用做分時(shí)度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過(guò)購(gòu)買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時(shí)度假產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時(shí)度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國(guó)際組織不得不根據(jù)新形勢(shì)不斷調(diào)整分時(shí)度假的規(guī)范定義。 隨著點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部和短期包價(jià)旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。 二是預(yù)付款項(xiàng)。 定義的核心要素 在這些定義中包含的核心要素有以下幾個(gè)： 一是對(duì)于合同有效期的規(guī)定?！吨噶睢分饕獮榱吮Ｗo(hù)消費(fèi)者購(gòu)買以分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)的權(quán)益。在美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（ Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中對(duì)分時(shí)度假的定義是：“所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu) 買者獲得了對(duì)于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在 3 年以上”，即稱之為分時(shí)度假項(xiàng)目。 （ 3）發(fā)展變化迅速 以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時(shí)度假，自從產(chǎn) 生之日起就一直處于發(fā)展變化當(dāng)中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點(diǎn)都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個(gè)定義當(dāng)中，難度增大。較為典型的是歐洲和美國(guó)之間的差異。分時(shí)度假產(chǎn)品的以下特點(diǎn)決定了對(duì)它進(jìn)行規(guī)范化定義 有較大的難度： （ l）產(chǎn)品種類豐富 分時(shí)度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)