【正文】 產(chǎn)品的運營原理。會員使用網(wǎng)絡交換系統(tǒng)來實現(xiàn)自己與其他會員交換分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時，向交換公司支付費用。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別 墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。這種分時度假的房地產(chǎn)銷售方式對于拉動其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。耐首先提出“分時度假酒店（ TimeshareHotel，亦稱為時權(quán)酒店）”的概念，即出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國家和地區(qū)把分時度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。而產(chǎn)權(quán)酒店購買了單間客房的所有權(quán)，國內(nèi)一般需要 10 萬元以上。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設施。 二、起源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，彰顯氣派。從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。這些項目不僅地段優(yōu) 越，檔次很高，設有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間不像酒店那么局促，具有家的溫馨；管理上又貼近酒店，送餐、入戶清潔，并提供訂票、會務等商務服務。 2020 年新推出的有些項目開始走高檔路線，每平方米單價提升至萬元以上，軟硬件設施更接近專業(yè)酒店，環(huán)境營造以及娛樂設施更大大超越一般酒店。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對自由的使用權(quán)。 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經(jīng)營的純服務公寓。在空閑時間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預定入住，但實際上是租用了原購買者委托飯店經(jīng)營的房間，所以共享的方式上存在較大差異。 共同使用方式 消費者對于分時度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻 率并不高，除了每年的節(jié)假日當中使用有限的時間外，或用來饋贈親友，或作為一種保值增值的投資手段。如上文所述， 20 世紀 70 年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，度假旅游方興未艾。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風險的重要措施； 第三，大的分時度假集團公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。 直面“分時度假”利益點 購買者不少，這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。銷售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問題，則需由銷售代理商承擔法律責任。 在更為復雜的情形中，分時度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費的點數(shù)制俱樂部等。 分時度假業(yè)協(xié)會由某個區(qū)域內(nèi)從事分時度假經(jīng)營業(yè)務及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會。既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨立于開發(fā)商。 隨著點數(shù)制俱樂部和短期包價旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。《指令》主要為了保護消費者購買以分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益。分時度假產(chǎn)品的以下特點決定了對它進行規(guī)范化定義 有較大的難度： （ l）產(chǎn)品種類豐富 分時度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)建方式，無論從時間長短、客房面積，還是付款方式、度假地類型等方面，種類復雜多樣，進行定義需要將這些星羅萬象的產(chǎn)品包含在里面。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產(chǎn)，美國從歐洲引入分時 度假概念，取得了巨大成功。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅 寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權(quán)。 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的管理回報。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假—— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 4 靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。 有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定 期限免費入住權(quán)。國際上一 度通行的慣例是：將一處住宿設施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將 52 周中的 51 周分時銷售給顧客。美國多數(shù)地區(qū)把分時度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時度假產(chǎn)品當作購買者擁有使用權(quán)的形式。通過這種合同安排，消費者所購買到的是 3 年以上的使用某處房產(chǎn)或某項設施的權(quán)利。 分時度假產(chǎn)品的運營機制 （一）基本主體 在分時度假產(chǎn)品當中主要涉及以下幾方主體： 開發(fā)商指擁有所開發(fā)的分時度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。最常見的是英國式的“俱樂部信托”體系。 （二）主要法律關(guān)系 在分時度假及交換系統(tǒng)的運營機制中，存在幾個核心的關(guān)系。 房產(chǎn)開發(fā)商與會員 在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。交換公司則通過提供網(wǎng)絡交換服務獲得收益。更多的人則買不起第二套房屋； 第二、可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅游服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺； 第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。 分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營、自己獲取 紅利的經(jīng)營模式。 1976 年，第一批真正意義上的分時度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的 20 年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn) 階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。付款方式上，分時度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆費用后，按年或按月分別付清余款。高檔的酒店服務式公寓一般統(tǒng)一裝修，其物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 二者都是房地產(chǎn)中的投資類產(chǎn)品，都采用酒店式管理，雖然一個叫酒店，一個叫公寓，一般情況下卻都是住宅立項，因此乍看起來相似程度非常高。其實，兩者最明顯的區(qū)別在于使用功能。酒店式公寓作為一個投資新品，受到不少買家青睞， 2020 年新出的項目就有十多個。但是由于缺乏市場規(guī)范，一些產(chǎn)權(quán)式酒店未采取真正的酒店式管理，服務、衛(wèi)生以及餐飲標準上都無法與真正的酒店相論，因此經(jīng)營情況不盡人意，有的只在旺季取得收入，購買時承諾的高回報難以實現(xiàn)。每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，而是像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需 求。但 SOHO 提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。 在中國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前上海共有 75 家酒店式服務公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當中，某個消費者購買了房間的使用權(quán)、并按照購買時的安排自主選擇使用時間。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場等娛樂設施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。 —— 產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)分析及投資研究報告 —— 8 （一）共同點 共同起源 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級興起的 產(chǎn)物。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在中國發(fā)展“分時度假”對買房人和開發(fā)商來說，將會是一個雙贏的結(jié)局。 作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負責。加入交換公司后的運營機制具有一定的代表性。它們有些獨立經(jīng)營，有些是開發(fā)商