【正文】 酒店的投資回報應該高于目前一般酒店的投資回報。更何況其中還有一個更深層次的問題——酒店的投資回報主要不是體現(xiàn)在直接經(jīng)營上，而是體現(xiàn)在資本經(jīng)營上。雖然有五個億的債務，只有三個億的資產(chǎn)，出賣股權(quán)時可能賣出九個億，還有四個億的凈資產(chǎn)?，F(xiàn)在很多酒店就是靠這個在經(jīng)營，實際上靠的就是土地升值的空間，就是品牌價值、無形資產(chǎn)的升值。國內(nèi)酒店走到這一步的不多，就意味著我們還有相應的發(fā)展余地。產(chǎn)權(quán)酒店也有這個問題，所以對業(yè)主的直接投資回報的承諾宜少，但是長遠的投資前景和回報前景可以講清楚。 總之，我們需要在大平臺、大規(guī)模、大網(wǎng)絡的基礎(chǔ)上真正形成投資回報，形成一個二元發(fā)展空間。重要組成部分從整個中國酒店業(yè)和旅游業(yè)的角度來說，產(chǎn)權(quán)酒店將成為中國酒店業(yè)的重要組成部分，但是永遠不會成為主流形態(tài)。這一點我們應該看清楚。假設(shè)現(xiàn)在酒店都是產(chǎn)權(quán)酒店，那誰也做不下去，因為市場沒有這么大的能力消化。國際上的產(chǎn)權(quán)酒店算是比較成熟了，也沒有變成常規(guī)形態(tài)，只是一個補充形態(tài)。通過進一步的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店還是一個非主流形式，但是一個重要的組成部分。這個重要，主要在于它的市場意義、制度意義和創(chuàng)新意義。產(chǎn)權(quán)酒店的規(guī)模不宜太大。中國的產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展到五六百家就將面臨瓶頸。產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的關(guān)鍵是能否組合關(guān)系，能否在內(nèi)部形成一個資源的整合。需要先整合，再構(gòu)筑大的平臺，大家共同發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)權(quán)分割形成了一個均質(zhì)化產(chǎn)品的基本形態(tài)，這個形態(tài)是聯(lián)合的基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)酒店的業(yè)主要求，對各個產(chǎn)權(quán)酒店都有很大的壓力，這是聯(lián)合的動力。產(chǎn)權(quán)酒店以度假特點形成的差異化是在市場上的品牌。有以上三條，聯(lián)合是完全可以達到的。但是中國人有個傳統(tǒng)，“寧為雞首，不為牛后”，其實，這個聯(lián)合是一個網(wǎng)絡組織，是扁平式架構(gòu)，不是金字塔架構(gòu)，就無所謂“雞首”，也無所謂“牛后”。既然這樣，這個聯(lián)合的制度設(shè)計和架構(gòu)就可以形成。 市場環(huán)境的營造 市場環(huán)境的營造需要兩個方面的條件。第一個方面是作為產(chǎn)權(quán)酒店的自身來說，誠信第一，包括分時度假的這些公司?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)酒店因為有物權(quán)，必須得扎實。問題是分時度假公司，本身沒有物權(quán)，想扎實都不可能?，F(xiàn)在分時度假銷售的場面可以和傳銷產(chǎn)業(yè)相媲美，其它銷售看不到這樣的場面。大概是先讓你進來，然后把你蒙暈，讓你掏兜，掏完兜不認賬了。這樣下去，嚴重的將會砸了自己的牌子。很多分時度假公司一次性賣給客戶30 年的使用權(quán)，公司自己能存在幾年都不能保證。為了解決這個問題，有些公司請了擔保公司，擔保公司能存在幾年還是個未知數(shù)。三五年的公司出賣30年的使用權(quán)，簡直是開玩笑。但是這種承諾居然能把人蒙住，實際上也不完全是蒙，他的制度設(shè)計本身不壞?？墒谴_有這個問題存在，這樣市場環(huán)境很難形成誠信。應該如何努力去營造好的市場環(huán)境，是我們應該思考的問題。 另外一方面是市場需要有所調(diào)整，需要樹立一批先進的典型。市場上需要一批領(lǐng)袖型的企業(yè)，靠它們來引導市場，把市場環(huán)境營造出來。到現(xiàn)在為止，全國200 家分時度假酒店，沒有品牌，每一家都是“老子天下第一”。產(chǎn)權(quán)酒店的概念形成了，品牌沒有形成，其中缺乏領(lǐng)袖型的企業(yè)是問題的根本。各大城市都有幾家領(lǐng)袖型的酒店，這幾家酒店形成水平分工，然后這些高端酒店與中端、低端的酒店又形成垂直分工。在酒店市場的分工體系已經(jīng)基本形成，產(chǎn)權(quán)酒店在這個市場分工中處于一個什么樣的位置，則很難說清楚。法律關(guān)系的復雜性 對于法律關(guān)系的復雜性，實戰(zhàn)者更清楚，而且下一步還將有一系列的法律問題產(chǎn)生。不要懼怕官司。當然有的開發(fā)商一開始就準備打官司，反正錢撈到手了，拿出一些來打官司也沒關(guān)系。因為產(chǎn)權(quán)酒店的購買者是小業(yè)主，永遠處于弱勢。如果是這樣，這個市場永遠做不起來。所以我們必須在權(quán)利均衡和權(quán)利保障的基礎(chǔ)上，使這些法律問題簡單化，讓有些問題能夠淡化，這樣對長遠的發(fā)展有利。核心競爭力 產(chǎn)權(quán)酒店要培育自己的核心競爭力，包含五個要素。第一個要素是環(huán)境。產(chǎn)權(quán)酒店必須有一個好的自然環(huán)境，這是我們有別于城市酒店等其它酒店的一個很重要的特點。如果沒有好的自然環(huán)境，就很難形成差異化。產(chǎn)權(quán)只是手段，要培育自己的核心競爭力，形成差異化經(jīng)營，首要的一點是要有好的環(huán)境。第二是在環(huán)境的基礎(chǔ)上形成主題。產(chǎn)權(quán)酒店下一步的發(fā)展方向，必然要形成主題酒店。主題核心靠文化，娛樂主題、健康主題、文化性主題等各類主題，說到底都要靠文化。所以產(chǎn)權(quán)酒店要豐富自己的文化內(nèi)涵，樹立自己的文化品牌。第三是服務，就是要樹立服務品牌。第一個服務品牌是旅游市場上要形成品牌，要讓大家知道，產(chǎn)權(quán)酒店是一類中高端的產(chǎn)品，到了這一類產(chǎn)品就相當于到了四五星級飯店，大家感受到的是最好的服務。第二個服務是對業(yè)主的服務。要加強對業(yè)主的服務。實際上對業(yè)主的服務很重要的一個方式是溝通，把溝通工作做好，很多事情就不那么復雜。現(xiàn)在一定意義上有些“店大壓客”，不能和業(yè)主及時溝通，業(yè)主不了解情況，包括不了解經(jīng)營的困難，就只有和你鬧。如果能夠及時溝通，而且在溝通過程中給業(yè)主灌輸一些新的觀念，對他說，酒店的長遠回報是靠股權(quán)，靠品牌，靠無形資產(chǎn)，這樣形成長遠回報，業(yè)主在一定意義上就可以理解暫時的困難，很多問題就簡化了。第四是網(wǎng)絡。網(wǎng)絡的要素在產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營中比其它類型的酒店更為重要。網(wǎng)絡首先需要大的實體網(wǎng)絡的存在，實際上就全國而言，產(chǎn)權(quán)酒店已經(jīng)形成了實體，但是還沒有網(wǎng)絡化。第二是需要相應的電子平臺，通過一些電子平臺的運作，使業(yè)主達到很大的便利性，交換過程也會更加便利。第五個要素是回報。回報對于產(chǎn)權(quán)酒店是非常復雜的事情?，F(xiàn)在很多糾紛也都是基于此。我們要研究長遠回報、中期回報和短期回報，要研究各類回報之間的關(guān)系，而且要引導業(yè)主，把主要目標放在長遠回報上。比如買股票，買完了用不著一天到晚炒來炒去，因為這是一個投資行為，過了20 年，股票可能翻幾番。只有那些小股東，弄點股票，今天買進、明天賣出，結(jié)果都交稅了，自己沒賺著錢。這是一個常識性的問題，這些認識在股市上已經(jīng)培育出來。只是對于產(chǎn)權(quán)酒店來說，不能讓業(yè)主形成一個感覺，我買了產(chǎn)權(quán)酒店就被套牢了。所以在回報方面首先自己要研究清楚，把這三類回報和三類回報之間的關(guān)系、幾個市場之間的關(guān)系講明白，這樣來鞏固業(yè)主的信心。業(yè)主有了信心，相應的經(jīng)營壓力就會減小，就會把更多精力轉(zhuǎn)向培育品牌，轉(zhuǎn)向培育無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡化的發(fā)展，這樣才能真正形成產(chǎn)權(quán)酒店的核心競爭力。就一個產(chǎn)權(quán)酒店自身來說，有一個如何形成核心競爭力的問題。對于整個產(chǎn)權(quán)酒店，有一個行業(yè)核心競爭力的問題，（嚴格地說，產(chǎn)權(quán)酒店至今規(guī)模太小，不能算是一個產(chǎn)業(yè)）。這個核心競爭力就要樹立起總體的核心品牌，培育顧客的忠誠度。產(chǎn)權(quán)酒店的忠誠度是兩類，一類是消費者，一類是業(yè)主。如果核心競爭力培育出來了，產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展就能夠建立在一個真正堅實的基礎(chǔ)之上。 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的問題 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的軟肋 產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場的漸趨成熟，在一定程度上帶動了消費者更趨理性的投資。但由于它是舶來品，在國內(nèi)的發(fā)展尚處嬰幼兒階段，因而日益凸顯出以下四個軟肋： 第一，價格偏高。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標準間一般標價20 萬到40 萬元之間，如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8000 美元計算，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當于人民幣6萬多元。就中國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。投資回報率的宣傳也有點虛高。部分產(chǎn)權(quán)酒店拋出了高達 8%的固定回報，稱只要交齊首付款，用回報便足夠交付銀行按揭。但事實上能做到固定回報的產(chǎn)權(quán)酒店很少，這使得酒店的信譽產(chǎn)生問題。第二，受限很多。國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這與中國城市居民現(xiàn)在的旅游度假消費模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。目前中國公民出境旅游在范圍上還受到一定限制，這也制約了產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。在多數(shù)國家，國際化交換機會是分時度假產(chǎn)品的主要賣點之一，而中國，公民自費出境旅游的目的地目前還只有24個國家和地區(qū)。第三，市場無序。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展商大多盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，但工程進度和后期配套服務跟不上。例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務到底如何，延伸服務如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時間的維護、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時承諾的回報年限到期后怎么計算等問題，開發(fā)商不能給出讓人滿意的答復。 第四，缺乏規(guī)范。產(chǎn)權(quán)酒店目前應該屬于什么部門管理還是個問題，相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進入，影響了市場健康發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的問題 產(chǎn)權(quán)式酒店在國外已經(jīng)發(fā)展了很長時間，但在中國還屬于新生事物。近年來，由于國內(nèi)沒有相關(guān)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店投資，一些單純追求利潤的房地產(chǎn)開發(fā)商利用“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念，將許多本來不具備產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營條件的項目，甚至是爛尾樓、半拉子工程蓄意包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店大肆兜售，由此引發(fā)的投資產(chǎn)權(quán)酒店訴訟案越來越多。這已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展中一個聲響頗重的不和諧“音符”。千萬別把投資產(chǎn)權(quán)式酒店當成“天上掉餡餅”中國的產(chǎn)權(quán)酒店10 年前源于海南省，目前全國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到了200多個。僅北京周邊地區(qū)就有六七個產(chǎn)權(quán)式酒店項目。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店，通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成無數(shù)個產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中得到利潤。因此許多業(yè)主通常在支付首付后，利用租金來向銀行交納按揭貸款。實際上，產(chǎn)權(quán)酒店把業(yè)主和酒店的開發(fā)者及經(jīng)營者在利益和風險上拴在了一起。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報的承諾，是個很大的未知數(shù)。而產(chǎn)權(quán)式酒店在實際運作中，投資者根本就沒有能力實施監(jiān)督，只能坐等收益。因此，萬一酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者的利益就會受到損害。在風險出來之前，投資者根本就不可能了解到事實真相，等損害出現(xiàn)之后，很多投資者只有被動接受。此外，一般在此類房地產(chǎn)投資中，年收益率在 8%左右容易實現(xiàn)；同時，在投資期限上，一般在3－5 年比較合理，時間如果太長，投資者面臨的風險會非常大。購買產(chǎn)權(quán)式酒店面臨著巨大的法律風險不斷有產(chǎn)權(quán)式酒店涉訴，讓我們看到了這里存在著顯見的投資風險。其一，由于違法，可能導致合同無效?！渡唐贩夸N售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。這就意味著在法律層面上是不允許開發(fā)商以售后包租的方式銷售產(chǎn)權(quán)式酒店的，否則，合同無效。但是，開發(fā)商為了規(guī)避這一規(guī)定，在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時（后），往往會指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，以第三方的名義對投資回報作出承諾。這樣，開發(fā)商就通過施展“金蟬脫殼”之術(shù)，用酒店管理公司這個“殼”將法律風險和經(jīng)營風險巧妙地轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。其二，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)和共用權(quán)約定不明確，難以保障投資者權(quán)益。酒店是一個具有綜合服務功能的實體，除了客房以外，還有餐飲、會所等娛樂休閑配套設(shè)施，而且所有的增值服務均有賴于這些高檔、完善的配套設(shè)施。在合同沒有約定的情況下，這些配套設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)一般歸開發(fā)商所有，而投資者僅僅是客房的產(chǎn)權(quán)人，并不享有配套設(shè)施的共用權(quán)。如果開發(fā)商不提供配套設(shè)施服務，而單個客房又無住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。還有，開發(fā)商預售客房后，為了適應市場需求，有可能更改規(guī)劃，并要求投資者增加投資或分攤費用。開發(fā)商還可能取消部分娛樂休閑設(shè)施或者降低檔次，致使客房貶值，間接損害投資者的利益。其三，在委托管理機制方面存在嚴重問題。就目前產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式而言，投資者依約讓渡了客房的使用權(quán)，根本無法從法律上保障自己的權(quán)益。原因有四：，但實際上很難操作。因為酒店管理公司財務是不公開的，作為分散個體的投資者根本無法了解酒店的經(jīng)營收入，也不知道回報是否合理。另外，大部分投資者為自然人，產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域性，外來投資者無法投入大量的時間和精力關(guān)注經(jīng)營情況；，酒店管理公司不愿在合同中約定承擔達不到管理目標的責任，所以，經(jīng)營不佳對管理公司無關(guān)痛癢；。如果酒店管理公司不符合要求，投資者難以行使解約權(quán)，即便解約委托新的管理公司，如果開發(fā)商不提供配套設(shè)施服務，其他管理公司也不能進行經(jīng)營；，即使合同無效，開發(fā)商也只是退還已付款，而投資者除不能獲得應得收益外，資金還被占用很長時間。 產(chǎn)權(quán)酒店運作出現(xiàn)的一些問題 發(fā)展商在產(chǎn)權(quán)酒店中所扮演的角色在產(chǎn)權(quán)酒店中，發(fā)展商通常扮演多重角色，除了作為酒店物業(yè)的開發(fā)者外，同時還是會是酒店的管理者（特別是酒店開業(yè)頭三年），受業(yè)主的委托對酒店的經(jīng)營管理負責。為確保酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和延續(xù)性，發(fā)展商自己通常會保留部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，當發(fā)展商將自有物業(yè)與其他業(yè)主的物業(yè)一起投入經(jīng)營時，同樣也成為酒店的業(yè)主之一，享有與其他業(yè)主同等收益的權(quán)利，同樣分擔風險的責任，一旦經(jīng)營不善出現(xiàn)虧損，其承受的損失比一般業(yè)主更大。業(yè)主的權(quán)利 業(yè)主對其擁有物業(yè)依法享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利。由于業(yè)主的物業(yè)是一種特殊的酒店物業(yè)，就國際上對產(chǎn)權(quán)式酒店的普遍原則，業(yè)主在行使這類物業(yè)權(quán)利時應受到產(chǎn)權(quán)式酒店這一性質(zhì)的約束。占有權(quán)是指業(yè)主對其物業(yè)的直接占有產(chǎn)權(quán)權(quán)利（有獨立房產(chǎn)證）；使用權(quán)是指業(yè)主在不委托經(jīng)營時，完全自用，或?qū)⑽飿I(yè)委托經(jīng)營管理時，只享有按合同約定的部分使用權(quán)；收益權(quán)是指業(yè)主如果將物業(yè)委托酒店作統(tǒng)一經(jīng)營時，享有根據(jù)委托合同取得利潤回報的權(quán)利；處分權(quán)是指業(yè)主可將自己物業(yè)進行抵押、轉(zhuǎn)讓、贈送、繼承的權(quán)利。同時，業(yè)主的委托只是其物業(yè)的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，并非以該物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股酒店法人公司，因此業(yè)主購房、委托經(jīng)營、享有分紅等等都不代表成為酒店的股東或董事。業(yè)主入住與酒店贏利的矛盾對于沒有承諾每年可以免費給業(yè)主入住酒店若干天的企業(yè)，這個矛盾可以認為不存在，但多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店還是有一定數(shù)量的自住天數(shù)給業(yè)主使用。 酒店要達到贏利的目的，需要有足夠的客房用于經(jīng)營性的出租，對位于旅游景點的產(chǎn)權(quán)酒店來說這一點尤為重要。在旅游的旺季，大量游客到來，對酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房價也是最高的時候，同時也會是業(yè)主入住自有物業(yè)的高峰期。業(yè)主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租